天富登录注册_维护销售渠道 税务筹划要得当

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为了扩大产品销售,许多企业会增加对销售渠道的投入,以激励终端销售和展示产品形象。这类投入是由企业自行操作还是委托广告公司操作呢?不同方案的投入在企业所得税税前扣除不同,因此对净利润影响也不一样,本文通过案例分析如下。     甲公司系从事货物加工的增值税一般纳税人,其产品增值税率为17%,企业未享受企业所得税优惠政策,适用企业所得税率为25%。2016年3月,为拓宽产品销售渠道,甲公司投入1000万元,加强产品终端销售建设计划,拟通过广告公司对20户重点客户进行销售终端维护,主要内容是对客户的店面维护和装修;每户投入50万元,其中有10户为甲公司在各地的全资子公司。在审议该计划的会议上,甲公司提出了不同建议。     方案一:甲公司通过广告公司操作 根据企业所得税法实施条例第四十四条规定,企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予结转以后纳税年度扣除。 甲公司财务部认为,虽然甲公司广告费和业务宣传费支出税前扣除比例为15%,但依据近几年及2016年初预算,企业广告费和业务宣传费支出均超过企业所得税税前扣除限额,并且未来预期还会持续,恐难以结转扣除。2016年3月增加投入的1000万元终端费用,如果委托广告公司操作,年终所得税汇算清缴时,将全额纳税调整,减少净利润1000万元。 方案二:子公司自行操作       甲公司的10户全资子公司均为盈利企业和增值税一般纳税人。2016年这项销售终端维护主要内容为店面的维护和装修,如果由子公司自行投入资金进行装修,按照子公司实际情况分析,每户投入50万元,可直接计入企业装修费用,并一次性从企业所得税税前扣除,从而避免出现由甲公司投入而产生的企业所得税纳税调增情况。在对不同方案比较时,甲公司财务部认为,应将甲公司与10户全资子公司合并作为一个整体考虑。因为根据企业所得税法第二十六条第(二)项规定,符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。企业所得税法实施条例第八十三条规定,企业所得税法第二十六条第(二)项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益,是居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。甲公司从全资子公司分回的投资收益为免税收入,同一项费用支出不管是由甲公司还是全资子公司承担,对整体的影响是一样的。 甲公司财务部同时指出,该项销售终端维护计划实质为装修性质的费用,其成本固定。通过广告公司实施,广告公司大多也会委托装修公司操作,广告公司要获取一定的利润。如果由子公司直接委托装修公司操作,将减少广告公司环节的利润,假如广告公司收入利润率为10%,则可节省:500×10%=50(万元)。   两方案之比较 方案一由甲公司委托广告公司对10户全资子公司操作,因广告费不能在企业所得税税前扣除,将减少净利润:10×50=500(万元);方案二由10户全资子公司自行操作,实际支出:10×50-50=450(万元),且全可在企业所得税税前扣除,将减少净利润:450×(1-25%)=337.5(万元)。方案二比方案一少减少净利润:500-337.5=162.5(万元),选择方案二为好。 为便于以后销售终端支出方案的比较分析,甲公司财务部还总结提出了其他筹划思路。 方案三:费用分割,分别实施 对销售终端维护费用视具体情况具体分析,如果必须通过广告公司操作的部分,则委托广告公司操作;其余部分则可由子公司自行通过装修公司实施。以前述案例每户投入50万元计划为例,如果有20万元必须委托广告公司操作,子公司自行投入:50-20=30(万元),则10户子公司可节省通过广告公司环节利润,而少支出:10×30×10%=30(万元),少减少净利润:30×(1-25%)=22.5(万元)。如果再加上考虑广告费企业所得税纳税调整因素,节省金额会更多。    方案四:签订广告费用分摊协议 根据《财政部、国家税务总局关于广告费和业务宣传费支出税前扣除政策的通知》(财税〔2012〕48号),签订广告费和业务宣传费分摊协议的关联企业,其中一方发生的不超过当年销售(营业)收入税前扣除限额比例的广告费和业务宣传费支出可以在本企业扣除,也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一方扣除。另一方在计算本企业广告费和业务宣传费支出企业所得税税前扣除限额时,可将按照上述办法归集至本企业的广告费和业务宣传费不计算在内。财务部分析后认为,2016年初预算,预计甲公司广告费和业务宣传费支出超过企业所得税税前扣除限额,但子公司未超过企业所得税税前扣除限额;甲公司可以通过签订分摊协议,将广告费支出分摊给子公司,避免甲公司广告费支出超过企业所得税税前扣除限额。 如果方案三与方案四两条件都符合时,建议合并考虑,即,先费用分割、分别实施,再签订广告费支出分摊协议,以获得更好的效果。 总之,企业投入销售终端维护费用,目的是扩大产品销售,方案比较时,也须顾及以下因素。     案例提示 1.实施效果优先。销售终端维护,不管是母公司委托广告公司实施还是由子公司自行实施,都按一个标准执行。并且要事先评估不同方案的预期效果,避免顾此失彼,因小失大。 2.行业及税收法规变化的考虑。财税〔2012〕48号文件规定,对化妆品制造与销售、医药制造和饮料制造(不含酒类制造,下同)企业发生的广告费和业务宣传费支出,不超过当年销售(营业)收入30%的部分,准予扣除;超过部分,准予以后纳税年度结转扣除。烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出,一律不得在计算应纳税所得额时扣除。为此,行业不同,其广告费和业务宣传费支出的企业所得税税前扣除比例也不尽相同,要事先予以考虑。比如,上述甲公司如系烟草企业,不通过广告公司,而由子公司自行操作将是首选。另外,因财税〔2012〕48号文件时效为2011年1月1日~2015年12月31日,后续法规是否有变化,企业也要适时关注和分析应对,并及时调整方案。 3.子公司考虑。根据企业所得税法第十三条规定,在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;(二)租入固定资产的改建支出;(三)固定资产的大修理支出;(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。 因此,由子公司操作时,要判断是否可一次性在企业所得税税前扣除,还是要资本化而分期摊销扣除。

天富怎么注册_合理“分拆”企业,可降低增值税税负

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编者按:近年来,国家为了推进创新性国家的建设,鼓励高科技企业尤其是软件、集成电路产业的发展,先后出台了一系列税收优惠政策。尤其,2015年5月27日,工业和信息化部、国家税务总局联合发布《关于2014年度软件企业所得税优惠政策有关事项的通知》(工信部联软函〔2015〕273号),取消了软件企业的认定及产品的登记备案,更多的软件企业有望享受国家税收优惠政策。 境内公司可以借助国家产业优惠政策以及“一带一路”战略推进的历史契机,充分运用行业及区域性税收等优惠政策,进行公司运营架构的重塑与优化,在有效控制税务法律风险的同时,实现税负降低的目的。 一、引入案例 某智能科技有限公司于2011年注册成立,是一家专注于物联网技术应用、智能安防系列产品的研发、生产与销售的科技企业,2014年度公司营业收入3500多万元,公司拥有自主知识产权的专利技术8项。根据公司的发展规划,将积极争取挂牌“新三板”,通过资本平台,实现公司走向规模化、国际化发展之路。目前,由于公司主营产品的技术附加值高,而增值税进项数额过小,随着公司销售规模的扩大以及网络销售的开展,相应的增值税等税负成本也大幅增加,亟需通过税务筹划的方式合法、合理降低税负。 二、项目涉税成本分析 该公司主营业务为智能安防系列产品的研发、生产及销售,主要涉及企业所得税和增值税两个税种,具体分析如下: 1、企业所得税 根据《企业所得税法》第三条规定,居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。目前,境内居民企业适用25%的税率;对于高新技术企业,可享受15%的企业所得税优惠税率。通常而言,当公司销售收入不断增加,费用等扣除项目不足时,如果不能合理分流利润,企业所得税税负将会显著上升。 2、增值税 根据《增值税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人。贵公司的销售收入应适用17%的增值税税率,并按“销项税额-进项税额”抵扣缴纳增值税。 三、企业分拆税务筹划 结合该公司目前的经营状况及未来的经营发展战略,我们建议公司进行重组,在所在地区或者其他地区设立软件开发公司,为公司提供相关软件技术服务支持。一方面软件开发公司可根据国家出台的软件产业的税收优惠政策,享受减免税的优惠待遇;另一方面,公司可以从软件开发公司合法取得可抵扣进项增值税专用发票,达到税负下降的目的。 同时,公司也可以将企业经营价值链向上下游延伸,通过在低税负地区设立上游产业链服务公司(如科技服务、商务服务等),从整体利益最大化的角度分配公司与服务公司的利益。降低公司企业所得税的税负成本,控制公司的整体税负。 四、节税效果分析 (一)享受企业所得税“两免三减半”的税收优惠 根据目前国家有关税收法规政策,符合条件的软件企业,可以享受“自获利年度起,第一年至第二年免征企业所得税,第三年至第五年按照25%的法定税率减半征收企业所得税”的减免税待遇;同时,符合条件的软件企业按照《财政部国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税〔2011〕100号)规定取得的即征即退增值税款,由企业专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 (二)享受软件产品增值税“即征即退”优惠政策 根据规定,符合条件的软件企业销售其自行开发生产的软件产品,按17%税率征收增值税后,对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。 (三)获取合规增值税抵扣发票,控制企业整体税负率 通过签署服务协议并合理定价,公司可以从软件开发公司、科技服务公司获取软件支持及科技服务,合法取得可抵扣进项增值税专用发票;同时,可以将公司不断增加的盈利进行分流,降低公司企业所得税的税负成本,控制公司的整体税负。 (四)享受增值税的财政返还 在低税负地区设立的科技服务公司,通过积极争取,有望获得地方政府一定比例的增值税、个人所得税财政返还,可进一步扩大节税空间。 总结: 本方案在执行过程中,需要制定风险防范措施,以顺利推进该方案的实施。第一,本筹划方案依据的核心税收优惠政策规定,享受企业所得税“两免三减半”优惠的软件企业需要以软件产品开发为主营业务,同时,需要满足其他法律规定的条件。第二,各地已经披露了部分境内交易因转让定价不合理而被税务机关要求补税的案例,原因主要有两个方面:一是被认定为关联公司;二是定价不合理。同时,没有控制好公司的利润率和税负率,或者没有按照主管部门的要求及时规范准备证明材料。为控制潜在的税务风险,华税建议,企业在进行税收筹划时,需要聘请专业税务服务机构协助办理。

天富注册链接_全面解读房屋租赁的4大节税空间

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编者按:在去库存和新型城镇化建设的大背景下,住房租赁市场获得政策刺激。继国务院办公厅日前发文鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务之后,6月21日,财政部、国家税务总局联合发文明确营改增试点期间不动产租赁税收政策。自2016年3月18日,国务院常务会议审议通过全面推开营改增试点方案以来,关于不动产租赁出台了哪些政策,纳税人如何合理的适用政策降低税负,本期华税为您解读。 一、政策解读 1、基本政策 2016年3月24日,财政部和国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及其附件(以下简称“36号文”),以及3月31日《国家税务总局关于发布 的公告 》(国家税务总局公告2016年第16号)(以下简称“16号公告”),对不动产租赁营改增的试点方案及过渡期的安排作了具体规定。 一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税: (一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 (二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。 小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税: (一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 (二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 “营改增”新规对不动产租赁服务企业的主要影响如下: 一般纳税人以增值税取代营业税,适用11%的税率; 达到增值税一般纳税人标准的企业,应当办理一般纳税人资格登记; 2016年4月30日前为过渡期,过渡期内执行特殊政策,符合条件的企业可以选择简易征收的过渡政策。 2、最新政策 《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)指出,房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 房地产开发企业中的一般纳税人,出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 3、关于转租——可以适用简易征收 转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的,可选择简易计税办法计税;纳税人将5月1日之后承租的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)款规定:“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。” 转租能否适用“简易征收”实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点,是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实,营改增前开工,营改增后完工的在建工程,无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则,可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准,确定转租选用简易计税方法的条件。 二、节税空间 1、适用简易征收 简易征收适用5%的征收率,基本上和过去的营业税是一样的。但是在实际过程中,实际征收率会小于5%,因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分,这样就使得增值税征收的税费要低于5%,从而达到节税效应。例如,乙房地产开发企业在北京开发楼盘A项目,竣工后委托其集团内部甲物业管理企业进行专项经营租赁业务。甲企业和乙企业均是丙集团企业的全资子公司。甲企业每年度收取A项目的租金收入,并负责对A项目进行维护和管理。 新政规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 确定当月增值税应纳税额:甲企业当月取得租金收入为5000万元,租赁标的为2016年4月30日前取得的不动产。 不含税收入=5000/(1+5%)=4761.9万元 当月应缴增值税=4761.9*5%=238.1万元 相较营业税制时期,税负不升反降。 2、兼营分开核算 兼营行为的纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产之间没有因果关系和内在联系,兼营应视为多项应税行为。根据税法规定,兼营应分别核算适用不同税率或者征收率的销售额,未分别核算的,从高适用税率或征收率。因此企业发生兼营行为的,应分别核算适用不同税率或者征收率应税行为的销售额,避免被从高适用税率或者征收率。对于不动产租赁服务企业来说,应从核算系统、定价机制及合同文本等方面入手,将不动产租赁服务与其他应税行为分开核算。 3、合理划分租赁和其他服务的收入比例 在提供不动产租赁服务的同时,企业往往还涉及物业服务、代收水电费服务、清洁服务等多项服务内容。除根据税法规定应将上述应税行为分开核算外,在签订租赁合同时,企业应合理划分租金和其他服务费的比例。签订一份合同的,应在合同中明确各项服务的收入,保证合同中的服务内容、金额等与企业的会计凭证相一致。 4、规范进项管理 增值税是以商品(包含应税劳务和应税服务)在流转过程中的增值额作为征税对象的一种流转税。增值税的特点是在流转过程中的每个环节都要征税、每个环节都允许用进项税额抵扣(简易计税方法除外),税负最终由消费者承担。 增值税的一般计税方法适用以下公式: 应纳税额 = 销项税额-进项税额 = 销售额×税率-进项税额 一般纳税人进货时取得的增值税专用发票上标明的增值税额就是进项税额,准予用于从销项税额中抵扣。基于此,一般纳税人应重视增值税进项管理工作,及时、正确的取得增值税专用发票,增加抵扣金额,并在税法规定的时限内认证抵扣。 三、总结 房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业,全面推开营改增试点后,国家通过一系列的特殊政策和过渡政策,确保房地产业实现税负只减不增。此次发布的财税68号文明确了房地产开发企业出租自行开发的房地产项目营改增试点政策,对于刺激住房租赁市场、促进供给侧改革具有积极意义。而对于房地产业纳税人而言,及时全面的了解和适用优惠政策,有助于企业完善经营策略,实现享受税改红利、降低税负的目的。

天富登录注册_企业上市前并购重组案例操作实务(方式/案例/税务筹划)

天富登录注册_企业上市前并购重组案例操作实务(方式/案例/税务筹划)

一、为什么要进行上市前并购重组 按照中国证监会规定,发行人应当是依法设立且持续经营时间在三年以上的股份有限公司,或者有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司。上市前进行并购重组,主要是为了解决独立性问题、同业竞争问题、关联交易问题以及保持公司的股权清晰等,通过并购重组以及公司改制,使得企业能够符合证监会对上市公司主体资格的要求,为上市打下良好基础。 1、突出主营业务 主板要求主营业务突出,创业板要求主要经营一种产品。并购重组中很重要的原因就是为了将不相关业务剥离出去,相关业务纳入到上市主体中来,从而达到主营业务突出或主要经营一种产品的目的。 该种主营业务要求具备完整的产供销体系,具备直接面向市场独立经营的能力,不允许把与主营业务相关的资产、人员、资质等放到上市主体之外。 2、实现公司独立运作——五独立 上市公司应当具备资产独立、业务独立、机构独立、财务独立和人员独立五个要求。 3、规范关联交易以及同业竞争 证监会要求拟上市企业消除同业竞争,减少关联交易。在上市前并购重组的过程中,企业可以考虑将同业竞争或关联交易金额比较大的公司吸收到上市主体当中,或注销同业竞争公司和关联公司,一般不建议企业将其转让给无关联的第三方。 4、提升公司整体的运营效率 通过上市前并购重组和企业改制,建立公司完善的股东大会、董事会、监事会以及经理层规范运作的制度,建立健全完善的、合法合规的财务会计制度,促进企业的管理水平的提升、业务流程的优化,从而提升公司整体的运营效率。 5、公司股权清晰 拟上市企业的股权必须清晰,不存在法律障碍,不存在任何纠纷。 二、企业上市前改制重组中需要注意的问题 改制,是指为满足企业未来上市的要求,对企业做出针对性的组织形式变更等一系列法律活动的过程。重组,是指为满足企业未来上市的要求,对企业做出的包括组织形式、资产、运营等整体或部分变更的一系列法律活动的过程。 1、主营业务突出、有完整的业务体系,具有独立经营能力。 通过改制重组完善和突出主营业务(应占公司营业收入的80%左右),将盈利能力强的业务纳入上市范围,将非主营业务或者盈利能力不强的业务剥离,从而较少净资产、增强净资产收益率,进而提高公司盈利能力。通过资产重组还应形成完整独立的产、供、销体系,避免同业竞争及关联交易,同时还要做到主体的“五个独立”:资产完整独立、人员独立、业务独立、财务独立、机构独立。 2、高管人员不能发生重大变化。 《首发办法》要求发行人近三年的高级管理人员无重大变更。发行人高级管理人员在上市前发生变动可能预示着公司的盈利能力下滑、经营风险增大或者逃避责任等不利情形的存在或者对未来的发展及战略实施产生重大影响。 3、股权关系清晰、不存在法律障碍、不存在股权纠纷隐患,不存在委托持股、信托持股、工会持股情形。 4、避免存在关联交易及同业竞争的情形。 上市规则对此有明确要求,亦是审核重点。现实中拟上市公司大多都存在一定的关联交易和同业竞争。对于关联交易,拟上市公司在重组过程中应重点把握其比重及公允性;对于同业竞争,虽然持股5%以下的股东可以不予披露,但证监会相关人士也强调了:持股5%以下的股东与拟上市公司同行业竞争的情形也应当避免。上市规则要求明确了拟上市公司关联交易的限制。 5、税务及环保问题。 包括重组产生的税务及重组前企业应缴或欠缴的税款,通过改制重组应将原企业应缴欠缴税款补交齐全完整,因为是否合法纳税也是上市审核的重点考察项。 在整个审核过程中,环保问题是上市审核中唯一“一票否决”的审核项。而现实中,该问题往往是较为容易被遗忘的事项,尤其是成熟型老企业。所以拟上市公司在重组阶段也应当对该事项尤为注意。 6、操作频率低、少、简为好。 企业上市是一项繁琐复杂的系统工程,而上市前的企业改制则是企业上市工作的重要基础和关键之一。如果说设立或改制为股份有限公司是企业进入资本市场的第一道门槛,那么上市前改制重组则是否规范则是进入资本市场重要通行证。 三、企业上市前的并购 上市前的企业并购是指通过一系列正确高效的横向并购整合来做大企业规模与实力,以满足资本市场对准上市企业的成长性等要求,这样的并购上市模式在目前国内还是比较少的,关键是因为上市前的并购短期内不能实现很好的整合,导致即便实现了上市,上市后的股价表现也差强人意,典型的例子如新华悦动,通过一系列上市前的疯狂并购实现上市目的,但是最近却两次受到交易监管部门强制摘牌的警告。 通过并购整合来实现上市这个模式本身是行得通的,只是不同的企业,不同的并购整合方式,最后的结果也是不同的,在这里有些中肯的建议给那些想通过并购来实现上市的企业: 第一,目标企业的选择尽可能的要具有互补性,只有互补性的企业才能较容易实现协同效应,为将来上市后企业表现奠定坚实基础; 第二,重视目标企业并购之后的整合工作,并购的核心是整合,没有整合的并购就像没有灵魂的空架毫无意义,那些追求并而不合的并购方企业除了有更高明的整合策略,一般是注定要并购失败的; 第三,借助专业机构,从长计议,并购、上市,这些复杂的交易需要专业的中介机构来辅助进行,那些一人包打天下的思想不适合资本运作,从长计议,整合尽可能多的专业资源,你才能赢得最后的胜利。 我们再来说上市后的并购,上市后的并购由于并购的主体变成了上市公司,整个并购交易规则会有重大变化,并购监管会严格、信息披露要透明,但总的来说上市后的并购相比上市前的并购会容易一些,主要体现在并购融资渠道的通畅以及并购支付方式的多样性。 四、并购重组的方式 并购重组的方式主要有股权收购、资产收购、增资、注销、资产剥离等方式。 1、股权收购:股权收购即上市主体通过以现金或股权对价的方式购买目标公司的股权,从而使目标公司成为上市主体的子公司,上市以后,目标公司的财务数据纳入到合并报表范围。股权收购有可以分为现金收购股权和股权置换股权两种方式。 2、资产收购:资产收购即上市主体通过现金方式收购目标公司的资产,资产收购完成以后,目标公司可以继续存留也可以注销。 3、增资:被重组方股东以其持有的被重组方的资产、股权向拟发行人增资。 4、资产剥离:将与主营业务不相关资产通过分立、资产出售等方式剥离出去。  五、案例解析 康力电梯——主营业务纳入发行人,剥离分主营业务 康力电梯是国内电梯、扶梯的研发、制造、销售、安装和维保为一体的民营企业,是中国国内最主要的电梯供应商之一,并于2010年3月在创业板上市。康力产品涵盖多种电梯类别,包括客用电梯、住宅电梯、高速客梯、医用电梯、观光电梯、无机房电梯、载货电梯、液压电梯、汽车梯;苗条型自动扶梯、公共交通型自动扶梯、室外型自动扶梯、大高度自动扶梯、倾斜自动人行道、水平自动人行道等产品。 根据康力电梯招股说明书,2007年5月-10月,康力电梯根据生产经营和发展的需要梳理主业,增加了与主业配套的控股子公司持股比例,对前景一般、或与主业无关的资产和业务进行了整合或出让,为快速发展奠定了良好的基础。 康力电梯重组原则主要为:(一)专注主营业务,剥离非主营业务,主营业务全部进入拟上市公司;(二)规范同业竞争和减少关联交易行为。

天富怎么注册_物流与合同流、资金流、票流不一致抵扣增值税的合同签订技巧

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随着社会物流业务的发展,许多企业在采购业务流程中,往往出现物流与合同流、资金流、票流不一致的问题。针对此种“四流不一致”的采购现象,能否抵扣增值税?有没有税收风险?如果有税收风险,应如何规避?具体分析如下。 一、抵扣增值税进项税额的涉税政策分析 (一)国家税务总局公告2014年第39号的分析 根据《国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第39号)的规定,对外开具增值税专用发票同时符合以下情形的,不属于对外虚开增值税专用发票。 1.纳税人向受票方纳税人销售了货物,或者提供了增值税应税劳务、应税服务; 2.纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项,或者取得了索取销售款项的凭据; 3.纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容,与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符,且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。 基于以上税收政策规定,第一条的内涵是,物流(劳务流);第二条的内涵是,资金流;第三条的内涵是,票流。综合起来,根据国家税务总局公告2014年第39号的规定,如果一项销售行为或劳务行为同时满足,销售方(劳务提供方)、增值税专用发票的开具方、款项的收款方是同一民事主体,或者说是,满足“合同流、劳务流(物流)、资金流和票流”等“四流一致”的采购行为(劳务行为),不属于对外虚开增值税专用发票的行为。 (二)国税发【1995】192号 第一条第(三)项的分析 《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》(国税发【1995】192号)第一条第(三)项规定:“纳税人购进货物或应税劳务,支付运输费用,所支付款项的对象,必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致,才能够申报抵扣进项税额,否则不予抵扣。”该文件特别强调“所支付款项的对象,必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致”,其含义是;至于谁支付款项并不重要,没有特别强调支付款项的单位,必须一定是采购方或劳务接受方。只要收款方与开具增值税专用发票的单位是同一个单位,则获取增值税专用发票的单位就可以申报抵扣增值税进项税额,否则就不可以申报抵扣增值税进项税额。基于此分析,要抵扣增值税进项税额,必须满足以下条件:合同中记载的销售方(劳务提供方)——合同流、发货单或提货单上记载的发货人——物流、增值税专用发票上的记载开票单位——票流、与实际收款单位——资金流,等四流统一,才能抵扣增值税进项税额。 二、物流与合同流、资金流、票流不一致的法理和涉税风险分析 物流与合同流、资金流、票流等“四流合一”是增值税一般纳税人抵扣增值税进项税额,规避虚开增值税专用发票的重要法律要件。其中如果出现“物流与合同流、资金流、票流”不一致的情况,说明只有合同流、资金流、票流的统一,虽然有资金流和票流的票款一致,但是由于缺乏物流的支持和佐证作用,表面上的合同流很容易涉嫌是假合同或阴阳合同。根据最高人民法院关于适用《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解释(法发[1996]30号)的规定,没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票,属于“虚开增值税专用发票”。 其实,在现代物流业发展迅速的今天,出现物流与合同流、资金流、票流不一致的情况是很普遍的现象。也就是说,当出现物流与合同流、资金流、票流不一致的情况不一定是没有真实交易的行为,不一定是虚开发票的行为。作为税收征管的税务主管部门,不能只看到物流与合同流、资金流、票流不一致的现象,就认定为纳税人是虚开增值税专用发票的行为,而应根据交易的实际情况,准确判断是否是虚开增值税专用发票的行为。 因此,在采购实践中,如果出现了“物流与合同流、资金流、票流”不一致的情况,将面临一定的税务风险:很可能被判断为没有真实交易行为,涉嫌虚开增值税发票。不仅在法律上涉嫌虚开增值税专用发票罪,而且在税法上不能抵扣增值税进项税额。 三、物流与合同流、资金流、票流不一致抵扣增值税的合同签订技巧及案例 为了规避物流与合同流、资金流、票流不一致,从而不能抵扣增值税进项税额的税务风险。笔者认为应该通过以下合同签订技巧来解决和规避税收风险。 第一,在采购合同中必须有发货人条款。该条款要特别注明发往采购方(销售方的客户)货物的发货人是销售方(卖方)的长期合作的货源供应商。 第二,在采购合同中必须特别强调发货方不是采购合同中货物销售方的主要依据,例如采购合同中货物销售方与真正的发货方之间的长期采购合作框架协议书。 案例分析:某企业采购业务中的物流与合同流、资金流、票流不一致抵扣增值税的合同签订技巧分析 (1)案情介绍 甲企业是生产建筑材料生产厂家,乙企业是专门从事经销建筑材料的贸易公司,丙企业是建筑总承包企业。丙企业向乙企业签订采购合同,采购建筑材料1000万元(不含增值税),并公对公转账支付11700万元(含增值税)给乙企业,乙企业给丙企业开具1000万元(不含增值税),增值税额为170万元的增值税专用发票。甲企业与乙企业签订了长期采购框架协议,协议约定:乙企业采购甲企业的货物存放在甲企业的仓库里,今后,乙企业销售给客户(潜在的采购方)的货物直接由甲企业根据乙企业的发货指令,直接发往乙企业的客户。同时协议还约定:甲企业开17%的增值税专用发票给乙企业,乙企业直接开17%的增值税专用发票给丙企业。请分析丙企业收到乙企业开具的1000万元(不含增值税),增值税额为170万元的增值税专用发票,要申报抵扣增值税进项税额170万元,应如何签订采购合同才没有税收风险。 (2)涉税风险分析及规避税收风险的合同签订技巧 根据前面的物流与合同流、资金流、票流不一致的法理和税收风险分析,丙企业与乙企业之间的交易行为,有合同流、资金流和票流,但是没有物流,真正发货方是甲企业而不是乙企业,出现了物流与合同流、资金流、票流不一致的现象。具体如下图所示: 根据以上图所示,丙企业面临的税收风险是,丙企业取得乙企业开具的增值税专用发票,涉嫌虚开发票,不可以抵扣增值税进项税,要实现不是虚开增值税专用发票,要抵扣增值税进项税额,丙企业与乙企业必须正确签订以下采购合同: 第一,在采购合同中必须有发货人条款。该条款要特别注明发往采购方(丙企业)货物的发货人是销售方(卖方)乙企业的长期合作的货源供应商甲企业。 第二,在采购合同中必须特别强调甲企业(发货方)发货给丙企业的主要依据;乙企业(货物销售方)与甲企业(发货方)之间的长期采购合作框架协议书。 根据以上图所示,丙企业面临的税收风险是,丙企业取得乙企业开具的增值税专用发票,涉嫌虚开发票,不可以抵扣增值税进项税,要实现不是虚开增值税专用发票,要抵扣增值税进项税额,丙企业与乙企业必须正确签订以下采购合同: 第一,在采购合同中必须有发货人条款。该条款要特别注明发往采购方(丙企业)货物的发货人是销售方(卖方)乙企业的长期合作的货源供应商甲企业。 第二,在采购合同中必须特别强调甲企业(发货方)发货给丙企业的主要依据;乙企业(货物销售方)与甲企业(发货方)之间的长期采购合作框架协议书。

天富登录注册_调整薪酬福利结构可以给你意想不到的节税效果

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个税就是对个人所得的税收,秉着公平的原则,国家对于高收入者征高税收,对低收入者征低税收。 但从个人的角度出发,少交税才是王道! 从小编的观点来看,个税筹划的关键是调整个人所得的结构,合理调配工资收入和其他收入,能够带来不错的节税效果。 1、“工资收入”转化为“租车收入” 随着生活水平的提高,汽车基本成为了每个家庭的标配,养车的费用更是必不可少;对于高收入阶层而言,将车子租给公司使用,可以将工资收入转化为租金收入,达到降低个税税负的效果。 ●具体操作:员工与公司签订租车协议,将自家的车子租给公司,公司按月向员工支付租金;同时还可以在协议中约定因公务发生的相关的车辆非固定费用(如汽油费、过桥费、停车费等)由公司承担。 ●筹划成本:增值税及附加税费成本约3.36%,个人所得税成本在16%以下,整体的筹划成本在19.36%以下。 ●筹划效果: 1)筹划成本在19.36%以下,对于工资薪金所得税率高于20%的员工,节税效果在0.64%-25.64%之间,收入越高节税效果越明显; 2)车辆的非固定费用由公司承担,相当于利用员工的税前收入支付车辆的费用。 注意: 1)租车的租金必须按照市场的价格设定; 2)员工需要携带租车协议和身份证到税局代开租车发票,公司才能在税前列支该项费用; 3)汽车的固定费用(如保险费、车船税、折旧费等)不能由公司承担;4)在公司报销的车辆费用必须取得发票。 (依据:财税[2016]36号、个人所得税法第六条) 2、“工资收入”转化为“房屋租金收入” 住房是员工生存必要的场所,为住房而支付的费用是必须的开支,利用税前的收入支付这部分必要的开支能够达到很好的节税效果。 ●具体操作: 1)若员工拥有自有房产,可以与公司签订房屋租赁协议,将房屋租给公司, 公司按月向员工支付租赁,同时约定每月的水电费、物业管理费等固定费用由公司承担; 2)若员工现居住的房屋为租赁的,可以与公司签订转租协议,由公司承担房屋的租金和水电费、物业管理费等固定费用。 ●筹划成本:个人出租住宅、转租住宅只需要按照综合征收率缴纳税款,税率和成本在1%-8%之间。 ●筹划效果:个人出租住宅的综合征收率远低于“工资薪金所得”的累进税率,以租金收入代替工资收入节税效果明显;同时由公司承担房屋的水电费、物业管理费等固定费用,相当于利用员工的税前收入支付这部分必要费用。 注意: 1)出租住宅的租金应符合市场价格 2)作为福利费支出的电费、物业管理费等进项不得抵扣 3)物业管理费、水电费等必须将发票开具给公司。 (依据:广州市地方税务局关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告) 个税的筹划不一定是让到手的资金变多,而是尽可能地降低税负,发挥出资金的最大价值,产生更多的效益。

天富在线注册_如何对REITs进行合理的税收筹划?

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导语:REITs在欧美发达国家得以稳定且迅速发展的一个重要原因就在于REITs在这些国家享受诸多税收优惠政策,而在我国现行的税收制度下,完善的税收优惠政策尚未形成,这就制约了REITs的最终收益率。因此如何对REITs进行合理的税收筹划一直是业内人士关注的热点话题。 将目标资产注入REITs的税务影响   将目标资产注入REITs的交易步骤: 1、资产原持有人以目标不动产出资新设特殊目的公司(SPV)。 2、资产原持有人将SPV股权转让给REITs。 步骤一 :资产原持有人将目标不动产转让至新 设特殊目的公司(SPV) (注:图片点击可看大图) (注:图片点击可看大图) 步骤二:资产原持有人将 SPV 股权转让给 REITs (注:图片点击可看大图) 将目标资产注入 REITs 的税务影响——离岸 REITs (注:图片点击可看大图) 对REITs进行证券化的税务影响 对 REITs 进行证券化主要交易步骤: 1、认购人通过与计划管理人签订《认购协议》,将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理,计划管理人设立并管理专项计划,认购人取得受益凭证,成为受益凭证持有人。 2、REITs初始设立人将基金份额转让至专项计划,初始设立人收到计划管理人的支付对价。 3、资金托管机构、清算机构、登记管理机构、评级机构、会计师事务所、律师事务所作为专业服务机构,收取各项服务费。 对REITs进行证券化交易结构与交易过程: 对REITs 进行证券化的税务影响: 项目存续期间税务影响 (注:图片点击可看大图) 退出阶段税务影响 税收政策优惠空间 (注:图片点击可看大图) REITs在中国发展中税收上的建议  1、在将目标资产注入REITs阶段,希望就转让不动产交易涉及的税收给予优惠政策。 2、在REITs存续期间,取消多点征税,保持单点征税。 3、希望能在相关法律文件中明确REITs和资产支持专项计划的透明实体的地位。 欢迎点击电子菜单“营改增”专题,了解营改增政策、各地执行口径、实操干货。请大家多分享此文,感谢各位的支持! 步骤一 :资产原持有人将目标不动产转让至新 设特殊目的公司(SPV) (注:图片点击可看大图) (注:图片点击可看大图) 步骤二:资产原持有人将 SPV 股权转让给 REITs (注:图片点击可看大图) 将目标资产注入 REITs 的税务影响——离岸 REITs (注:图片点击可看大图) 对REITs进行证券化的税务影响 对 REITs 进行证券化主要交易步骤: 1、认购人通过与计划管理人签订《认购协议》,将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理,计划管理人设立并管理专项计划,认购人取得受益凭证,成为受益凭证持有人。 2、REITs初始设立人将基金份额转让至专项计划,初始设立人收到计划管理人的支付对价。 3、资金托管机构、清算机构、登记管理机构、评级机构、会计师事务所、律师事务所作为专业服务机构,收取各项服务费。 对REITs进行证券化交易结构与交易过程: 对REITs 进行证券化的税务影响: 项目存续期间税务影响 (注:图片点击可看大图) 退出阶段税务影响 税收政策优惠空间 (注:图片点击可看大图) REITs在中国发展中税收上的建议  1、在将目标资产注入REITs阶段,希望就转让不动产交易涉及的税收给予优惠政策。 2、在REITs存续期间,取消多点征税,保持单点征税。 3、希望能在相关法律文件中明确REITs和资产支持专项计划的透明实体的地位。 欢迎点击电子菜单“营改增”专题,了解营改增政策、各地执行口径、实操干货。请大家多分享此文,感谢各位的支持!

天富在线注册_企业如何做好通讯费的纳税筹划

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一些企业给职工报销通讯费,虽然通讯费用是企业的“小”支出,但汇集起来也不是个小数,而且是每月必须发生的支出。对职工通讯费进行合理的纳税筹划,有利于节约税负。    职工通讯费相关财税政策  之一:财政部《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》(财企[2009]242号)第二条:“企业为职工提供通讯待遇,已经实行货币化改革的,按月按标准发放或支付的,应当纳入职工工资总额,不再纳入职工福利费管理;尚未实行货币化改革的,企业发生的相关支出作为职工福利费管理”。  之二:国家税务总局《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)第二条“工资薪金总额”,是指企业按照本通知第一条规定实际发放的工资薪金总和,不包括企业的职工福利费。就是说报销的通讯费不作为工资总额,作为职工福利费项目。  之三:财政部、国家税务总局《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税[2014]43号,以下简称财税[2014]43号),税率分为基础电信服务和增值电信服务两档,第一档提供基础电信服务税率为11%,第二档提供增值电信服务税率为6%,以后索取的通讯费发票将是增值税发票,发票由国税局管理。    职工通讯费纳税筹划方案分析  (一)通讯费纳入工资表货币化发放与报销通讯费发票  甲企业,张某是公司财务总监,2014年8月可以从公司获得10 000元的工资(注:已经扣除社保、公积金),另外可获得通讯费补贴500元。张某的工资和应纳个人所得税情况如下表1.上表中,张某的税前收入为10 500元,个人所得税845元,税后净收入9 655元,针对工资和通讯费合计缴纳个税,对于这种情况,可进行如下的纳税筹划:张某作为公司对外联系业务通讯费索取电信部门开具的发票,在公司规定的额度500元内报销;或,公司统一购买手机话费充值卡,在福利费中列支,那么,进行如上纳税筹划以后张某每月的工资情况如下表2.通过上表比较可以得出,在企业进行个人所得税纳税筹划后,张某每个月少缴纳的个人所得税为9 755—9 655=100元,每年张某少缴纳的个人所得税为100×12=1 200元。进行了这样的纳税筹划后,企业也没有什么损失,报销的通讯费可作为职工福利费列支,但职工福利费在工资总额的14%以内允许扣除。  (二)“营改增”后通讯费发票个人名称与单位名称  乙企业是增值税一般纳税人,公司规定通讯费以票报销,高管通讯费标准1 000元,共5人;中层干部通讯费标准500元,共20人;普通营销人员标准为300元,共200人。通讯费金额较大,每月报销通讯费合计达75 000元。  「方案一」假若2014年8月底,个人向电信部门索取发票,根据国务院令第538号《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条“向消费者个人销售货物或者应税劳务的,不得开具增值税专用发票。”之规定,是无法索取增值税专用发票的,而只能取得增值税普通发票75 000元,无进项税额,企业不能抵扣增值税。 「方案二」个人手机卡统一过户给单位。  乙企业2014年8月初将手机用户由单位行政部统一到电信公司办理过户,过户到企业名下,这样,企业可以控制成本又可以降低因业务人员离职而带来的业务流失。那么,8月的话费75 000元(其中:基础电信服务为60 000元,此外增值电信服务15 000元),即可在月底取得增值税专用发票,价税合计75 000元,根据财税[2014]43号,其中增值税额为:60 000×11%+15 000×6%=7 500(元),根据《增值税暂行条例》第八条“从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额,进项税额准予从销项税额中抵扣”,抵扣后实际支出75 000-7 500=67 500元。  两个方案比较,明显可见后一个方案既符合会计制度规定67 500元可以列支“管理费用”,又符合税法规定增值税抵扣7 500元。

天富注册链接_房地产开发企业涉税问题与税收筹划

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房地产行业越来越多地受到了大家的关注,她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘,一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样,房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线,成为各方面人士关注的焦点。    涉税问题种种  我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为。参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面:  一、收到预售房产款记入其他应付款  有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内,导致企业少交营业税及附加和企业所得税。    二、费用冲抵收入或购房款  有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款,导致少交营业税及附加和企业所得税。     三、应收未收房款,冲抵应付未付费用  有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算,计算申报相关税费,导致少交营业税及附加和企业所得税。    四、以合作建房之名掩盖房产开发之实  有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后,征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房,仅申报建筑安装营业税,偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。     五、隐瞒临时出租房产收入  有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体,取得租金收入,采取不入账的方式或记入往来账,隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入,申报销售不动产营业税及相关税金。  上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式,违反税收相关法规,构成偷税漏税行为,严重者构成偷税罪。   税收筹划思路及技巧  其实,达到减少涉税损失的方法有很多种,如果能够在熟知相关税收法规的基础上,在符合税法、不违反税法的前提下,通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排,同样可以达到规避或减轻税负的目的。本文就房地产企业的税收筹划思路及技巧做些探索,供同行及房地产企业参考并以此引起争鸣,在税收筹划领域有所作为。百家之言,难免有误,见仁见智,共同探讨。   一、充分利用国家税收政策  (一)内部工程回避工程结算  现行税法规定:单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程,凡同本单位结算工程价款的,不论是否编制工程概(预)算,也不论工程价款中是否包括营业税税金,均应当征收营业税。满足前述规定,恰当地造成适用不予征税的条件,是我们开展相关节税筹划的关键。  (二)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费,工程承包公司是否与建设单位签订承包合同,将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同,适用建筑业3%的税率;否则,适用服务业5%的税率。因此,以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费,可以收到节税效果。前提是,从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质,并在转、分包过程中不违反相关法律限制。  (三)利用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额  在房地产开发企业的盈利年度,尤其是在通货贬值的经济运行阶段,外购、储备物业,可以兼收物业折旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相同的财务状况下,配合企业发展战略,并购同行业亏损企业,可以按照税法规定,以未弥补亏损冲抵企业所得税税基。  (四)利用境外关联机构或个人进行营业税筹划  依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的规定,在中华人民共和国“境外”提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,不发生营业税纳税义务。以设计劳务为例,国税发〔1994〕214号文件明确规定:境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外,设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业。在这种情况下,对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。  (五)变房屋出租为对外投资  变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋,但由于房屋建造的历史期限较长,其原值较低,若出租这些房屋,将能收取很高的租金,也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税?房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资,达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资,实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税,同时又属于对外投资,房产并没有直接参与企业经营,因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移,由接受投资方缴纳企业房产税。   二、选择有利的经营方式  合作建房通常有以下两种方式:  (一)合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易,双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,一方发生了销售不动产的应税行为,另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为,双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时,还应按房屋销售额缴纳营业税。  (二)合作双方分别以土地使用权和货币资金出资,成立合作企业,合作建房。对此,又存在两种利润分配方式:一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式;二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款:“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。”的规定,在第一种分配方式下,向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税,合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税,双方分得的利润不必缴营业税;在第二种分配方式下,向合作企业转让的土地使用权,按转让无形资产缴税,合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。  由此可见,合作建房项目作为一个会计主体,在收入和费用相同时,经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税,只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税。而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式,以土地使用权投资的一方还须在前两种方式税负的基础上,就转让的无形资产缴税。而以房屋或货币投资的另一方则须按销售不动产缴税。至于“以物易物”的合作建房方式,合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时,还应按房屋销售额交纳营业税,其税负最高。因此,企业应利用国家税收杠杆导向,选择最有利的经营方式,达到节税筹划的目的。  三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划  通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等4个方面:(一)开发商品房与出租商品房筹划  有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因,房屋用于出租经营时,可把商品房转作出租经营房,从开发商品房转入出租开发产品科目,按月计提出租产品摊销计入成本,使企业库存成本接近实际成本,同时增加成本,减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备,所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外,企业还应利用国家税收优惠政策,如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等,加速库存商品销售,盘活资金。  (二)营业费用筹划  作为房地产开发企业,各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定,房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划,费用由总公司统一列支,很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除,而子公司不足15%的情况。针对这一情况,可以让与子公司业务相关的总公司广告费,由不足15%的子公司承担。  (三)管理费用筹划  企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除,企业应依法足额缴纳。这样,企业既履行了法定的社会保障义务,稳定了职工队伍,又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有,转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式,把暗含在工资中的费用转化为管理费用,降低企业的工资水平,也能够减轻企业的所得税负担。  (四)财务费用筹划如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目,而其中一个项目准备转让,企业所需部分资金以该项目向银行贷款,在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高,企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。  四、通过周密项目投资筹划进行税收筹划企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时,税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发,其所缴纳的税收差异极大,企业最终应选择最优方案进行投资。  五、通过关联方转移定价房地产开发企业转让定价,是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标,有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系,谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易,但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。  所谓关联房地产开发企业,是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业,包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。  在实践中,转让定价的表现形式多种多样,几乎涉及到关联房地产开发企业的一切内部经济活动和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。  (一)货物购销  在关联房地产开发企业内部交易中,货物购销占有非常重要的地位,涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。  1、通过施工材料(如水泥、砖块、沙子等)的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如,由房地产开发母公司向子公司低价供应材料,或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备,以此降低房地产开发子公司的开发产品成本,使其获得较高利润。反之,通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料,或由房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备,来提高房地产开发子公司生产成本,这就减少了房地产开发子公司的利润。  2、房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路,压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构销售房地产开发母公司开发的产品时,则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式,影响房地产开发子公司的销售收入。  3、在货物购销过程中,利用房地产开发母公司控制的运输系统,通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料(如水泥、沙子等)运输装卸和保险费用,来影响房地产开发子公司的销售成本。  4、用房地产开发母公司与房地产开发子公司之间的呆帐、坏帐损失赔偿等,以此调整增加房地产开发子公司的费用支出。  (二)贷款往来  有的国家和地区,对贷款利息征税而对存款利息不征税,关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面,一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押,从而获取银行贷款,然后要求就该贷款扣除利息开支;另一方面,持有存款的关联房地产开发企业做出安排,收取不须课税的存款利息。  (三)劳务的提供  劳务涉及的范围很广,相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中,均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务,要按一定比例向各分支机构分摊管理费用,跨国(地区)公司通过对这些劳务的收费与付费的高低,影响公司集团不同成员的成本与利润。比如,向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪,摊入向房地产开发子公司收取的管理费,增大了房地产开发子公司成本,以此减少房地产开发子公司的利润。  (四)无形资产的使用和转让  房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形资产的使用与转让,以及收取特许使用费的高低,对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动,有的影响收入及成本费用的分摊。  (五)固定资产的购置与租赁  固定资产购置额的高低,在以固定资产作价投资的情况下,既影响房地产开发企业的股权份额,也影响折旧费的摊销。例如,房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格,直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本,提高固定资产原值,意味着加大折旧费,必然增加房地产开发子公司的生产成本;反之,则会减少成本。  当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时,由于各国(地区)对资本收益的税务处理方式不同,会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。  在施工设备租赁领域中,由于各国(地区)对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧,哪一方可以扣除费用,以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致,房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低,会直接影响交易双方的收入和成本。  在以上诸方面的转让定价中,房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式,取决于母、子(总、分)公司所在国(地区)的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。  六、其他的筹划方法  (一)在建项目整体转让的纳税筹划  在房地产经营活动中,房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素,企业将在建项目转让给其他房地产开发企业,其转让的内容和方式有很多的选择。  (二)合理分解租金收入  房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出,而是用于出租,国家规定,其资金收入应当缴纳营业税和房产税,其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解,则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。  (三)分解商品房销售价格  房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格,以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售商品房价格不分解,则意味着企业既要缴纳营业税,又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去,则可以少承担以上3项税收。  (四)变房屋出租为承包业务  变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋,则既要缴纳营业税,又要缴纳房产税,但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去,则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议,由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费,企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。  (五)变房地产销售业务为代建行为  变房地产销售业务为代建行为,房地产开发公司直接向客户收取代建费,其收取的代建费只需要缴纳营业税,若有盈余,再缴纳企业所得税。如果不是代建行为,而是直接的房地产开发和销售行为,就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。但是,代建行为有一些必备条件,如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等;另一方面,房地产开发公司不垫付任何资金,同时只向委托单位收取代建费,开取服务业发票。  总之,房地产企业税收筹划的途径有多种,但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系,并且在某个时点或某个时期进行的,而不是随意套用一个完整的筹划方案,否则再完善的筹划方案也取得不了良好的效果。这就需要企业管理层首先要有重视税收筹划的理念,其次,还需要有非常熟悉税法知识及筹划思路的专业人才,在详细了解企业的实际情况后,作出可操作性的筹划方案,资深注册税务师可担此任。

天富在线注册_房地产企业税收筹划的三大层面

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没有任何争议的事实是,近两年来,由于税源紧张,对房地产行业开展税务稽查的力度明显加大,特别是在全国范围内开展土地增值税清算工作的力度越来越大。  在房地产企业成本构成中,税收成本与地价、建安成本居于前三位。如将税收成本与销售额挂钩,在预征阶段,营业税、土地增值税、企业所得税税负合计已达销售额的8%~12%.如果项目结束进行清算,则普遍在13%以上,一线城市在20%以上。  由于房地产开发企业开发环节众多,拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等,每一项经济行为的发生都会涉及税金,同时产生税收筹划的空间。因此,房地产税收筹划必须结合以上各环节,进行系统地规划。  税收筹划无处不在,整体系统的房地产税收筹划,必须综合立体地进行思考。税收筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程,在战略、经营和理财3个层面上,立体系统地进行思考和规划,绝不能仅仅狭义地在财务部的一亩三分地上开展。  1.战略管理层面的筹划  从战略的高度规划,房地产税收筹划通常应考虑以下问题:  1) 股权架构与层次如何设计、安排,对未来财税会产生什么样的影响。  2) 成立项目公司还是不成立项目公司,用法人股东还是自然人股东。要不要关联。注册地点安排在哪里更合适。  3) 注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响。  4) 与政府如何合作和谈判。红线外市政支出如何计入项目成本。  5)土地方与资金方如何合作。不同形式拿地税负比较,怎样最低。  6) 如何合法增加拿地过程中的土地成本,例如拆迁成本。  2. 经营管理层面的筹划  从经营的角度规划,会涉及房地产公司经营的方方面面,税收筹划通常应考虑以下问题:  1)开发产品设计不同对企业税务的影响,比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库,酒店应占地大还是小。  2)商业和住宅比例。普通住宅与非普通住宅的比例。  3)各种合作合同从财税角度如何修改最合理。  4)报建形式、开发分期对税收的影响。  5)如何合法合理地增加工程成本。  6)促销方案与销售价格的制定对财税的影响。  7)卖毛坯房与精装修房的税收比较。  3.理财层面的筹划  从理财角度规划,往往是财务部人员考虑,方向主要是从财务的一亩三分地出发,比如费用发生后计入什么会计科目可节税,用什么样的费用分摊标准对公司最有利,资金利息计算方法的选择,合并或分期清算的选择。  如能事前从以上3个角度综合进行企业税务统筹划和规划,不仅可大大降低企业税负,而且可让公司在健康的轨道上前行。  在具体的税收筹划实践中,特别建议房地产企业负责人高度重视,亲自参与到公司税务管理和税收筹划的实践中来,不能纯粹交由财务去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的分量,还是参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面,财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的分量越来越大,税收筹划必须从企业负责人开始,筹划空间才能更大,效果才能更明显。  同时,房地产企业负责人一定要向国外同行学习,学会更多地借用外部税务咨询师的智慧。税收筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程,公司内部往往力量不足、资源不够、专业度不高。社会分工越来越细、越来越专业,越是有智慧的公司,越懂得利用专业机构的智慧。而且,是事前谋划,而不是到了事后仅靠人脉的“事后诸葛亮”。

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