天富怎么注册_税收筹划有门道,盲目”筹划“引风险

天富怎么注册_税收筹划有门道,盲目”筹划“引风险

  前段时间,因郑爽天价报酬合同的曝光,舆论一下炸开了锅。大家的关注重点都在郑爽2019年出演的《倩女幽魂》片酬高达1.6亿元,拍摄77天,算下来大约为208万元/天。知道艺人片酬高,但大家没想到已经高得如此离谱。按照普通上班族月薪6000元的情况来计算,打工人需要从秦朝开始上班,不吃不喝,全年无休到今天才能挣够郑爽一部剧的片酬……   当然了,明星取得如此高额的收入,就需要缴纳极其高昂的个税。因此,有很多明星通过各种各样的手段,对高额收入进行“避税”,例如几年前的冰冰事件。   此外,明星还通过“明星证券化”、标的公司“空壳”化等方式进行资本套现,以避开演员收入上限和巨额税费。   所谓的“避税手段”层出不穷,屡禁不止。   但是,这些“避税手段”大多是不合法的。例如冰冰事件的阴阳合同,被税局查出来后最终以补税八个亿收场。   税收筹划和偷税漏税,距离仅一步之差。   正确的税收筹划可以避免不必要的税费支出,而错误的“税收筹划”会给企业、个人带来“偷漏税”的严肃处罚。   那么,税收筹划到底是什么,有什么正确的操作方式呢?   税收筹划是指在合法、合理的情况下,尽量利用税率差异,最大化节税的技术。   税收筹划是对纳税人权利的保护,一般而言,税收筹划常用的方法包括:特定条款筹划法、税收优惠筹划法、税制要素分析法、计算公式筹划法、组织形式筹划法等方法。   接下来,小亿给大家具体展开介绍以下方法:   1.税收优惠筹划法   这种方法的关键在于充分合理利用税收优惠政策。   税收优惠政策一般分行业性优惠和地域性优惠。地域性优惠例如在海南自由贸易港设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得,免征企业所得税等。行业性优惠例如自2019年4月1日至2021年12月31日,允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%,抵减应纳税额等。   2.计算公式筹划法   我国各税种的税率有三种形式:比例税率、定额税率、累进税率。例如增值税、关税、企业所得税属于比例税率;而个人所得税、土地增值税则属于累计税率。   累进税率是指随着征税对象数量增大而随之提高的税率,即按征税对象数额的大小划分为若干等级,不同等级的课税数额分别适用不同的税率,课税数额越大,适用税率越高。这种税率的税种,就存在税收筹划空间。例如合理分配年终奖和工资的发放,以及规划月工资的金额,避免按照高税率计税等途径进行节税。   【案例】某公司业务人员小李2020年每月平均发放工资6000元,允许扣除的社保等专项扣除费用500元、每月专项附加扣除3000元;小李2020年2月份取得2019年度全年一次性奖金36000元;小李没有劳务报酬等其他综合所得收入。   分析:   A、如果小李选择将全年一次性奖金并入当年度综合所得计算缴纳个税,则小李2020综合所得个税应纳税所得额如下:   (6000×12+36000)-5000×12-500×12-3000×12=6000(元)   其综合所得应缴纳个税:   6000×3%=180(元)   B、如果小李选择将全年一次性奖金不并入当年度综合所得,单独计算缴纳个税,则小李2020综合所得个税应纳税所得额如下:   6000×12-5000×12-500×12-3000×12=-30000元<0   综合所得不缴纳个税。   全年一次性奖金应缴纳个税:   36000÷12=3000(元),对应全年一次性奖金个税税率3%,因此应缴纳个税为:   36000×3%=1080(元)   结论:两种计税方法相比,明显是将全年一次性奖金计入当年度综合所得计算缴纳个税更合适。   3.组织形式筹划法   一般情况下,企业组织形式分为三类,即公司企业、合伙企业和独资企业。公司需要缴纳企业所得税,个人独资企业和合伙企业缴纳个人所得税。   企业组织形式分类的第二个层次是在公司企业内部进行划分的。这个层次分为两对公司关系,即总分公司及母子公司。子公司属于独立法人,而分公司则不属于独立法人,各类税收优惠例如小微企业普惠性政策,子公司可以单独享受,而分公司不能。企业需要根据自己经营情况和业务类型,合理规划组织形式和未来发展。   税收筹划确实可行,但千万别盲目筹划,甚至听信不懂财税的“专家”随意筹划,一不小心就会陷入”偷税漏税“的险境。

天富在线注册_房地产企业自持地产房产税筹划浅析

天富在线注册_房地产企业自持地产房产税筹划浅析

  近期,在房地产开发企业土地增值税清算中,发现一个共性问题:地方政府为了招商引资、搞活地方经济,减少资金外流,在土地招、拍、挂时,往往会要求房地产开发企业自持一定面积或一定比例的商业用房,这就导致房地产项目开发到最后阶段,房地产企业的利润最终都被沉淀到了自持的商业用房之中,导致房产企业无法回笼全部资金,并且在自持的过程中还要按照房产余值的1.2%缴纳房产税,对房地产开发企业形成了很大的资金压力。那么对于房地产开发企业来说如何盘活长期资产,在盘活长期资产的过程中如何实现税负最优化,如何降低房产持有期间的资金成本就显得尤为重要。盘活长期资产需要结合各企业实际经营情况去分析、设计最优方案,以下就房地产企业自持房地产涉及房产税的筹划给大家提供一些思路。   我们知道,房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种财产税。其缴纳方式分为两种:一、从价计征,即自用房产按照房产原值一次减除10%至30%(具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定)后的余值按1.2%税率计算缴纳;二、从租计征,即对出租房产按照租金收入按12%税率缴纳。其征管特征是对产权所有人实行单一环节征税。下面我们根据房产税的特点,就实务中经常出现的几种情况进行分析,为大家提供一些参考思路。   一、将房产由自用性质转租赁性质   甲房地产开发公司在2018年初在某县城拍得一宗土地用于开发商业综合体,于2020年底竣工并交付使用,土地出让合同约定,除商务办公、商务酒店及县房屋征收办回购的商业用房外,其余商业用房需自持70%以上,面积约91000平方米,自持部分房产成本价为60700万元,按照从价计征原则甲房地产开发公司每年需要缴纳房产税509.88万元(60700*70%*1.2%=509.88万,减除比例按30%计算,下同)。如果甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司乙,年租金按照2880万元计算(租金收入约为房屋折旧金额:60700*95%/20=2883万元,残值率按5%计算,如以不动产权证实际到期年限折旧,则租金还可以适当降低),则甲房地产开发公司按照从租计征每年需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。通过持有性质转换,出租模式较自用模式少交税192.82万元(509.88-317.06=192.82万)。   当然,房地产企业在项目开发结束后,收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案,可以最大限度少交企业所得税,否则可能会出现甲公司亏损,乙公司盈利多交企业所得税的情况。   二、通过转租方式降低计税基础   续上例,甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司乙,年租金按照2880万元计算,乙商管公司对租入的房产进行装修,发生装修费用27000万元,再由乙商管公司对外招商引资进行分割转租,根据房产税只由产权所有人单一环节交税的特点,甲房地产开发公司需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。不考虑装修费支出的资金成本,按10年期回收,乙商管公司预计每年可以取得不低于2700万元的转租收益,可以少交房产税297.25万元(2700/1.09*12%=297.25万元),通过出租形式的转换,达到组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交房产税。   以上测算主要根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。其中,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。对于租入新房屋的装修支出,根据企业会计准则和企业所得税法有关精神,如由承租人承担有关装修费用,作为承租企业的“长期待摊费用”,未计入出租方的房屋原值,所发生的装修支出可以不缴纳房产税。   根据上述规定,如果由甲房地产公司自行装修,按规定,自有房产发生的装修费应计入房产原值,按规定计提折旧,该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。一般来说精装房的租金应高于白坯房的租金,实际操作中,按上述价格收取租金可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。   三、合同免租期的约定   续上例,甲房地产开发公司将房产出租给商管公司乙,合同约定前三个月为免租期,往后每月按照240万元(2880/12=240万元)收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征,三个月后按照从租计征两段分别计算,因此甲房地产开发公司第一年总共需要缴纳房产税365.27万元(60700*70%*1.2%/12*3+240/1.09*9*12%=365.27万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金2160万元,往后每年租金按照2880万元收取,则A公司第一年总共需要缴纳房产税237.80万元(2160/1.09*12%=237.80万)。“去免租期”方式下,房产税可以少交127.47万元(365.27-237.80=127.47万)。   四、拆分房租租金金额   续上例,甲房地产开发公司可以同时采用分设物业公司,并将房租租金拆分成:房租+服务费(如空调使用费、维护保养费、清洁卫生费、数据维护费等),分别开具发票,可以达到降低房产税计税依据的目的。   同时,如果企业是增值税一般纳税人,还可以达到降低增值税的目的。如果相关联的公司符合《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)规定的小型微利企业的标准,还可以降低企业所得税税负。   综上所述四种方式下,企业持有的商业综合体、包括酒店、度假村无论是转换房产持有方式(自持——出租)、转换租赁方式(直租——直租+转租)、还是在租赁合同中做“去免租期”约定设计、或者进一步将租金拆分切割(纯租金——租金+服务费)的形式,在实务操作过程中,要结合当地同类商业用房市场行情和自身商业用房特点确定合理的价格区间,掌握好租赁价格的公允性和合理性,否则,在价格过低又无合理理由的情况下,会出现主管税务机关不予认可的税务风险。因此,无论是关联方企业之间合作经营进行税筹设计,还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排,一定要掌握好尺度,兼顾收益和风险,保证在合法、合理、合规的前提下少缴税。

天富注册链接_固定资产清理损失,在纳税筹划上的应用案例

天富注册链接_固定资产清理损失,在纳税筹划上的应用案例

  案例一   老板个人名下的汽车,原价60万元,现50万元卖给公司,已经到税务大厅代开了免税发票,也已过户。   账务处理:   借:固定资产-汽车  50万元   贷:银行存款  50万元   请问:   这50万元的二手车能否一次性税前扣除?   答复:   可以一次性税前扣除。   参考一:   《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号):   《财政部 税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税〔2018〕54号)等16个文件规定的税收优惠政策凡已经到期的,执行期限延长至2023年12月31日。   参考二:   《财政部 税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税〔2018〕54号)规定:   一、企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧;单位价值超过500万元的,仍按企业所得税法实施条例、《财政部 国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税〔2014〕75号)、《财政部 国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税〔2015〕106号)等相关规定执行。   二、本通知所称设备、器具,是指除房屋、建筑物以外的固定资产。   参考三:   根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第691号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定,自然人销售自己使用过的物品免征增值税。   案例二   老公司名下的汽车,原价50万元,由于使用过程中出现毁损,现低价按照11.3万元出售,企业开具了车的发票,也已过户。   账务处理:   借:固定资产清理  50万元   贷:固定资产  50万元   计提销项税:   借:银行存款  11.3万元   贷:固定资产清理  10万元   应交税费-应交增值税-销项税额1.3万元   结转清理损失:   借:营业外支出  40万元   贷:固定资产清理  40万元   请问:   这40万元的清理损失能否一次性税前扣除?   答复:   固定资产的清理损失,符合规定的条件的,是可以税前扣除的。   参考:   1、《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)规定如下:对企业毁损、报废、被盗的固定资产,以该固定资产的账面净值减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额,作为固定资产毁损、报废、被盗损失在计算应纳税所得额时扣除。   2、根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号)规定,固定资产报废损失应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除。   3、《国家税务总局关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告》(国家税务总局公告2018年第15号)规定:从2017年度企业所得税汇算清缴开始,企业向税务机关申报扣除资产损失,仅需填报企业所得税年度纳税申报表《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》,不再报送资产损失相关资料,相关资料由企业留存备查。   4、《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号)第三十条规定,固定资产报废、毁损损失,为其账面净值扣除残值和责任人赔偿后的余额,应依据以下证据材料确认:   (一)固定资产的计税基础相关资料;   (二)企业内部有关责任认定和核销资料;   (三)企业内部有关部门出具的鉴定材料;   (四)涉及责任赔偿的,应当有赔偿情况的说明;   (五)损失金额较大的或自然灾害等不可抗力原因造成固定资产毁损、报废的,应有专业技术鉴定意见或法定资质中介机构出具的专项报告等。   5、根据《国家税务总局关于取消20项税务证明事项的公告》(国家税务总局公告2018年第65号)规定,从2018年度起,企业税前扣除资产损失不再留存专业技术鉴定意见(报告)或法定资质中介机构出具的专项报告。改为纳税人留存备查自行出具的有法定代表人、主要负责人和财务负责人签章证实有关损失的书面申明。

天富注册链接_加强集团化公司筹融资管理的思考

天富注册链接_加强集团化公司筹融资管理的思考

  在当前国民经济飞速发展的背景之下,金融资本市场也随之获得了长足发展,金融产品及工具也越发多样性,在保障市场稳定性以及推动国民经济发展等方面,均具有十分显著的现实意义。对于集团化公司来说,筹融资管理是诸多管理工作重点之一,要在满足其经营及发展的资金需求同时,避免公司发生财务危机。基于此,本文以筹融资管理的作用分析为出发点,探讨了集团化公司筹融资的主要方式,并对如何加强集团化公司筹融资管理进行了思考。   资金是公司的血液,也唯有具备充足的资金,才能够促进公司稳定运作。公司的筹融资管理需要始终贯彻在公司生产经营的整个过程之中,公司的发展不可脱离筹融资管理。所以,对于集团化公司来说,务必认真探析筹融资管理的有效性策略,积极实施筹融资管理,保障筹融资管理的质量,最终促使自身获得持久飞速的发展。   一、筹融资管理的作用   (1)满足公司日常资金需求及投资资金需求。由于筹融资活动是通过政策方面对企业各项资产来源进行安排的方式,也是分配经营生产成果的主要因素,因此,资本规模的适量而稳定,可以对集团公司在发展过程中正常的资金需求进行满足,还能够确保将适度的投资放在生产经营之外进行。   (2)合理资本结构抵御风险,发挥财务杠杆作用。公司在发展过程中会遇到一定的金融风险,而资本结构的合理性可以帮助公司抵御金融风险,也可以使财务的杠杆作用得以发挥。   (3)降低资本成本实现财务目标。为降低公司的资本成本,可以结合恰当的融资政策助力公司发展。同时,也会确保持有者能够得到一定的收益。所以,公司完成资本运行的首要环节就是开展筹融资活动,这也与企业各个时期所需要实现的财务目标具有较强的关联性。   二、集团化公司筹融资的主要方式   首先,集团化公司在进行筹融资管理过程中,可以通过银行融资的模式进行开展,作为一项中介性质的资金融通活动,银行融资属于一项重要的融资活动,通常以商业汇票、流动资金贷款、项目贷款以及固定资产贷款等模式开展。   其次,除却银行融资这一方式之外,不少企业均会选用债券融资这一方式来进行融资,对于集团化公司来说,其普遍运用的债券融资类型涵盖中期票据、公司债、永续债以及超短期融资债等。   再次,以其他融资方式来说,则包括以下三种模式,分别是:①融资租赁,它具有灵活方便,还款压力小等优势,在进行还款的过程中,还可以结合自身的能力,选择适合自己的还款方式,以此确保降低公司的资金压力,且能够对资金链条断裂的情况进行有效防止;②资产证券融资,它是一种对收入流进行包装的模式,目的在于进行证券交易并进行出售,这种模式可以得到资金;③产业基金,产业的投资及发展资金都可以称之为产业基金,它能够促进公司的产业进步,也能确保公司获得更加长效的发展。目前,在政策方面也对产业基金做出了相关政策倾斜,拓展了产业基金的发展空间。   三、加强集团化公司筹融资管理的建议   (一)组建风控团队,规避资金风险   为加强集团化公司的筹融资管理质量,对于资金的运用予以规范,以及开展好融资担保等相关工作,那么对于集团化公司来说,就要积极完善筹融资管理的相关规定,这样则利于确保集团化公司筹融资管理各项业务的良好落实,也能够在一定程度上避免操作风险问题的发生。尤其是在集团化公司和其所属企业对于内部贷款以及大额资金运用等事项的权限,以及职责等层面实施明确的规定,如此利于避免资金风险问题发生。   除此之外,集团化公司的筹融资管理还具备着线长以及点多等特征,所以能够在集团化公司之中组建一支资金风险控制团队,对于提交分析的资金管理事项,先实施积极的探讨,然后提出相应的想法和建议,这样则能够对领导者的决策产生参谋作用,最终确保领导者的正确性、科学性决策。   (二)科学控制负债,完善银企对接   现如今,我国经济环境的复杂性因素剧增,对于集团化公司来说,应针对整体发展战略以及不同年度的经营目标,科学控制资产负债情况,同时还应在银企之间进行良好对接,借助集团的融资优势和银行之间予以积极协调,这样则利于获得银行的授信支持。通过不同的银行融资类型,保障资金存量的充足性,能够对集团化公司的经营周转等方面的资金需求提供一定的保证,能够确保自身的现金流具备通畅性。   为方便集团化公司本部和其所属企业对于某家银行授信的调剂,并且为方便银行对于公司本部和其所属企业提供同样服务以及对接,那么对于集团化公司来说,则能够向相关的银行提出申请,以便使其运用“总对总”这一对接形式,还能够向相应的银行申请集团授信,由集团化公司对所属企业的授信实施严控以及调剂等。   (三)制定有效措施,获得贷款优惠   大多企业均会将银行贷款作为筹融资的重要工具,对于集团化公司来说,其在选择银行贷款的类型时,则能够采用长期、短期以及中期三者相结合的方式,并且还需重视分开还本付息时间,而若集中付息时间,那么则会致使日后的融资产生高峰,加大转贷的负担和压力。集团化公司还需在当前的融资环境之中紧紧抓住政策机遇,争取银行优惠贷款以及融资利率,这样不但能够降低年度还本付息方面的压力,也有利于提升资金的流动比率,最终达成降本增效的重要目标。因此,争取银行优惠贷款对于集团化公司而言是十分关键的,集团化公司务必运用适合的措施及方式,大力争取银行优惠贷款,以推动自身获得更为迅猛的进步和发展。   (四)选择融资类型,杜绝资金紧张   为确保不同经营板块的发展均具备充足的资金,许多集团化公司在利用银行融资的方式时,大力实施了债券融资,借助债券市场中资金成本较低这一优势进行资金的筹集。债券融资这一方式不但能够控制集团化公司的融资成本,也可为不同业务板块的不断发展提供资金方面的保障。在债券融资过程中,集团化公司须重视科学选择债券融资的类型,从期限方面上来说,则需要做到结合长期以及短期资金。关于资金的运用途径,在对此实施描述时,也要尽可能宽泛,防范因某个债券融资类型由于制定了新政策而不能再应用,进而产生资金紧张状况。   (五)构建管理体系,避免链条断裂   为在最大限度上提升集团化公司的资金利用率,防范资金风险问题的发生,提高集团化公司的经济效益,那么就应进行资金集中管理。对此,应构建“统一领导,独立核算”这一资金管理机制,制定满足于真实需求的资金集中管理形式。   在资金集中管理的过程之中,需利用相应的集中运作平台,将资金管理模块作为重要的载体,将全面预算作为重要的控制方式,应用于资金结算网,在集团视角下统筹资金调度,构建出统筹运作的票据池,盘活资金存量,控制利息费用的支出,达成贷款及存款总量一同下降的目标,如此也利于提高集团化公司的资金效益。并且,还要分别确定到期资金支付的时间,规避支付风险问题的发生,也能够在一定程度上防范产生资金紧张或者短缺的状况,避免产生资金链断裂这一风险问题,从而切实保障公司具备通畅的资金流。   (六)多元化项目融资,确保融资安全   对于集团化公司来说,针对自身的发展需求以及投资需求等,也能够实施多元化的项目融资。例如,对于场站建设以及大型产线建设等对资金需求量较大的项目,就能够运用产业基金、融资租赁等融资形式来解决相应的筹融资问题。除此之外,为防范因现金流入较差,回收期较长以及投资项目较多,而致使贷款难以准时还本付息所产生的风险问题,那么对于集团化公司而言,还需严控未能够达成现金流目标的投资项目,对于短贷长投项目也均应采取控制手段。在项目投入的初始阶段,还需先思考投资回报问题,防范在投入项目之后产生资金紧张的状况。   四、结语   总而言之,对于集团化公司来说,绝不可仅借助于某种筹融资方式,对于全部的筹融资问题予以应对和解决。其在选用融资方式的过程之中,应全面分析企业负债情况以及当前的融资环境,而后选择出最为适合自身的筹融资方式。伴随金融市场的不断发展,集团化公司需紧紧抓住当前的政策优势,以规避风险为必要前提,大力摸索筹融资管理的新方法与新形式,从而为自身的稳定性、持久性进步赢得更具优势的条件,确保自身能够高效地贯彻企业发展战略。   参考文献:   [1]郑丽娜.加强集团化公司的筹融资管理的思考[J].财经界,2020,(28):248-249.   [2]高梦迪.浅谈如何加强集团化公司筹融资管理[J].现代经济信息,2018,(20):278.   [3]魏文萍.浅谈如何加强集团化公司筹融资管理[J].时代金融,2017,(35):135-136.   [4]刘芳.集团公司融资管理探讨[J].财会学习,2016,(08):175.   作者:吴玮单位:安阳钢铁股份有限公司

天富怎么注册_会员制商业模式竟然可以节税?看这篇就懂了

天富怎么注册_会员制商业模式竟然可以节税?看这篇就懂了

  日常生活中很多人都加入各式各样的会员,有的是免费会员,有的付费性质会员。会员制活动目的是营销推广、吸引顾客,但其中不乏有税务筹划的考虑。今天小编带你一探究竟~   01、增值税税务处理   从增值税角度,会员权属于“无形资产-其他权益性无形资产”。所以企业销售给顾客会员权,应该在收取会员费时计算缴纳增值税。如果企业要开具发票,发票税目应该选择“无形资产*其他权益性无形资产”,税率6%。(依据:财税〔2016〕36号)   02、企业所得税税务处理   从企业所得税角度,需要区分不同性质的付费性会员,对应的税务处理是不一样的~(国税函[2008]875号)   比如A企业收取会员费只是允许顾客取得会籍,购买另外的商品还是要按照正常价格进行购买,这时候A企业收取的会员费要在当期缴纳企业所得税。   如果A企业收取会员费后,允许顾客以较低的会员价购买商品,或者可以免费获得商品,那么A企业收取的会员费需要在整个受益期内分期确认收入。   03、会员制税务筹划   ①销售企业的会员形式多样,比如苏宁会员、京东plus会员、天猫88vip会员等等。但从税务筹划角度,会员制税务筹划的简单原理收入有两部分,货物销售收入和服务收入。销售货物、服务增值税适用税率分别为13%、6%,可降低增值税税负。   比如加入苏宁会员,可以享受专属会员价等等会员权益。苏宁收取会员费,缴纳6%的增值税,而后以会员价销售直营商品,缴纳13%的增值税。这可比对非会员销售商品,全额缴纳13%的增值税节税。   ②再举个栗子,批发企业也可以采取经销商会员制模式,经销商加入会员,享受会员权益,开展会员培训交流活动等,企业也有两部分收入,货物销售收入和会员收入。   ③服务类型的企业也可以运用会员制商业模式进行税务筹划。比如品牌空调售后维修中心提供修理修配劳务,维修公司需要全额缴纳13%的增值税。维修公司可以调整为会员制的商业模式。消费者加入维修中心的会员,维修公司收取一定的会员费,会员费按6%缴纳增值税。维修公司以较低的会员价提供维修服务,缴纳13%增值税,也可以降低增值税税负。   会员制的税务筹划还可以运用在房地产企业,巧妙运用会员制商业模式,不仅有营销推广的作用,还可以给企业合理降低税负,无疑是锦上添花!    2008年10月的解答—— 俱乐部会费等收入的征税   会所、俱乐部一次收取若干年会费,会员可以无限期消费使用会员卡,对于该项收入如何征税?是否应该在实际消费时确认收入,产生纳税义务?   《国家税务总局关于高尔夫球俱乐部税收问题的批复》(国税函发[1994]514号)规定:(一)对俱乐部会员入会时一次性缴清的入会费,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条:“营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”,无论该项收入在财务上如何处理,均以取得收入的当天为纳税义务发生时间,计算征收营业税。(二)对于俱乐部取得的其他类似于会员费的收入,应合并作为会员费收入计算征收营业税。(三)俱乐部向会员收取的会员资格保证金,在会员退会时全额退还的,如果是账务上直接冲减营业收入的,可以从当期的营业额中扣除,不计算征收营业税。对保证金的存款利息收入应计入营业利润中计算征收企业所得税。对于其他的会费收入应可参照执行。根据上述规定精神,会所、俱乐部一次收取若干年会费,不论会计上是否确认收入,在税法上均以实际收到的当天作为营业税的纳税义务发生时间。   来源:安徽税务筹划网

天富在线注册_房地产企业在拿地阶段的税务筹划

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房地产企业在拿地阶段的税务筹划   步入白银时代的中国房地产企业,因受到行业政策以及宏观经济的影响,已逐步走向成熟。很多地产公司已经越来越意识到,公司管理以及内部控制的重要性。房地产税务筹划,已从原先的一个小众话题,发展成为路人皆知的事实。房地产企业介入税务筹划的理念固然重要,但如何进行税务筹划才能效果最大化,很多人对此讳莫如深。结合多年的从业经历,在沥呕君看来,房地产企业最佳的税务筹划时机是在拿地阶段。为何这样说呢,下面我们将以具体的税务咨询案例来加以说明。   案例   某房地产开发企业A公司以3亿元的代价从政府手中取得了某开发用地,拟做城市更新。地块上存有建筑物需拆除,拆迁补偿费为7亿元。建筑物就要拆净的时候,A公司资金短缺,项目眼看就要停摆。就在此时,天降救星,B公司出现了。经过双方多轮磋商,最终B公司欲作价16亿买断此项目。这样一来一回,A公司赚取毛利6亿元(16-3-7)。从拿到土地到二次转手,前后也就3年的时间,无论怎么看,这笔买卖A公司都是有赚的。问题是,A公司作为城市更新项目的开发主体,根据《中华人民共和国城市管理法》第38条第2款的规定,土地投资强度未达25%以上的,不允许对外转让。鉴于此,即便是B公司花钱接下此项目,也只能以A公司名义继续从事更新改造。值此情形之下,此次交易只能采取股权转让方式进行操作。换言之,B公司以百分百收购A公司股权的形式,获得了项目地块的开发权。   税收分析   对于A公司来说,这样操作的好处,不言自喻。   若是资产转让方式,那么A公司需要承担的税负如下:   增值税:16*9.9%=1.58亿;   附加税费:1.58*12%=0.19亿;   土地增值税:[16-(3+7)*130%-0.19]*30%=0.84亿;   企业所得税:(16-3-7-0.19-0.84)*25%=1.24亿   B公司需承担契税:16亿*3%=0.48亿   双方各项税负合计:1.58+0.19+0.84+1.24+0.48=4.33亿。   若是股权转让方式,A公司需要承担的税负如下:   增值税:0   土地增值税:0   企业所得税(股权转让溢价):(16-0.2)*25%=3.95亿(假设A公司原始注册资本为2千万)   这样一来,采取股权转让的方式,最终综合税负有所降低,增了多少?4.33-3.95=0.38亿!感觉效果不是特别的明显。我们将方案再次改良一下:   在股权转让的方式下,有没有办法将这10个亿的原始成本做进来呢?方法自然是有的,那就要用到我们通常所说的“承债式收购”的税收原理。   什么是承债式收购?简单点说,就是收购的时候,标的公司的债权债务一并被收购方所承继。我们想一下,对于注册资本只有区区2000万的A公司来说,它从哪里来的资金去获取土地呢,又从哪里去支付大额的拆迁补偿款呢?毫无疑问,这笔资金要么来自于金融机构,要么就是股东方借款。但无论是哪一种情形,它都属于一种债务。既然是债务,那么承债式收购就有了可以实施的基础。B公司采取承债式收购了A公司股东的股权,那么这16个亿的对价中,假定其中的10亿是用于归还股东借款,剩下的6个亿才是股权转让价款。那么我们这个时候在计算股权转让溢价对应需缴纳的企业所得税时,情况就发生了变化:   A公司股东对应需缴纳的企业所得税:(16-10-0.2)*25%=1.45亿   至于那笔用于承债的10亿,按照税收法定原则,则不必缴纳任何税负。   经过改良后的方法再作一对比,最终税负直降2.5亿(3.95-1.45)!   值得一提的是,在操作细节上,我们还需要再精心雕琢一下。16亿的价款,不能全都支付给A公司的股东,而是6个亿的股权转让价款打给A公司股东;剩下的那10亿元,则应该直接支付给A公司的债权人(集团公司or金融机构)。资金流走向正确与否,成为了此税筹方案在事后能否得到当地税局认可的关键。   假设利用税收穿透原则,又假设中间关联企业皆为100%控股的话,那么我们可以考虑在最末端的自然人股东环节进行股权转让,那么这个时候,自然人股东依然需要缴纳股权转让对应的个人所得税。只不过,税率不再是25%,而是20%。这样的话,轻轻松松又能节税(6-0.2)*(25%-20%)=2900万。B公司通过受让该自然人股东持有的爷爷公司股权,再一层层穿透下来,同样能够达到百分百控制项目公司股权的目的。   如果我们再将思维打开一些,将此笔交易转移至A公司设在海外的某BVI公司(爷爷的爷爷公司)进行,那么最终我们甚至有可能将这5.8亿的股权转让溢价对应的企业所得税,完全豁免!当然,海外股权架构的搭建需要时间,这个要视乎项目交割的紧急程度而定。笔者在这里仅提供一个可供参考的思路,具体细节如有兴趣的读者朋友,欢迎随时来电交流。   总结   税收筹划绝不能拘泥于一点、一面,而应该打破惯有的思维模式,尝试站在战略的高度来进行税务筹划的设计,如此方能令筹划效果最大化。   来源:智慧源地产财税  作者:沥呕君 房开企业拿地中的隐性税收成本   房开企业拿地的渠道五花八门,拿地的条件八门五花。在拿地环节,如果不算好税负这笔账,不注意到其中的隐形税收成本,结局只有一个:高利润的项目变成低利润的项目,赚钱的项目变成亏损的项目。现将常见拿地环节的隐性税收成本,分析如下。   一、招拍挂:   1、土地出让金票据如何开、开给谁?对增值税、所得税及土地增值税的影响。   2、土地出让金返还,对增值税、土增税、自持房产税的影响。   3、限地价、竞配建条件中,配建房对增值税、土地增值税、所得税的影响。   4、限地价、竞配建房资金、竞公配及基础设施费资金,这部分土地出让金之外额外承担的支出,土地增值税、所得税的处理。   5、拿地条件中,承担红线外建设,对土地增值税、所得税的影响。   二、一二级联动   一二级联动中,如何正确处理一二级开发,尽量避免一级开发收益影响二级拿地的税收成本。   三、置换地   特殊情况下置换地的拿地成本,对增值税、土地增值税、所得税的影响。   四、股权收购拿地   1、以股权收购方式拿地,股权溢价对土地增值税及所得税的影响。   2、对应的开发用地,其前身是分立、划转等方式取得的,其所得税、土增税上的可扣除金额。   五、项目合作开发中增资入股   以增资项目公司方式的合作开发,同样也存在股权溢价的问题,同样对增值所得税、土地增值税有影响,只是不象直接的股权收购这么明显。   六、烂尾楼收购   烂尾楼收购,土增税前有多少金额加计扣除的影响。对应溢价部分能否土增税前加扣的影响。   七、法拍地   法拍地的坑是最多的,潜伏的隐性税收成本也是最大的。票的问题、税谁承担的问题、上家的税怎么缴的问题、承担的税能否扣等等问题,坑坑害人。   八、村企合作、城市更新开发中的隐形成本   村企合作开发模式和城市更新改造更加复杂多样。广东省三旧改造税收指南中罗列了9大模式几十种方式,常见的问题,也就是为了取得土地的开发权,付出的房、付出的建设费,如何在增值税、所得税和土地增值税上处理的问题。   说到底,拿地中的隐形成本,如何在税收上显现化,如何解决在三税前抵扣或扣除的问题,是个复杂的政策问题,也是个技术问题。只有解决了”地价“在税上的扣除问题,并在此基础上解决好”地价“的分摊问题,一个地产项目的税务管理就成功了一半。   来源:税灵灵作者:杨春根    2008年8月的解析—— 江中药业3亿拿地 隐现避税路径   作为国内OTC领域“老大级”公司,江中药业(600750,SH)最近在非生产领域却是新闻频出——澄清关于年报中提及的再融资计划和股权激励机制,控股江西九州通欲打入医药商业领域,用3亿元买下母公司集团的土地。   3亿买下母公司土地   昨日,江中药业发布公告称:为进一步完善上市公司资产、业务的独立性,江中药业股份有限公司确定了向控股股东江西江中制药(集团)有限责任公司(以下简称“江中集团”)收购租赁使用的湾里生产区土地有关事项,确定收购价格为人民币3亿元。   江中集团将以增加注册资本的方式将该地置入其全资子公司“南昌江中资产管理有限公司”(以下简称 “南昌江中资产”),土地评估价格为人民币30841万元。   拿地只为减小租赁压力   据悉,江中药业自2003年以来一直安稳地租赁使用着湾里生产区做为公司的药品生产基地,而这块地又是江中药业的控股母公司江中集团所有。为何此时江中药业会拿出3亿元购入这块土地呢?   对此,江中药业的证券事务代表向《每日经济新闻》记者解释道:江中药业一直以来都向江中集团缴纳该土地的租赁费,按照2003年签署的协议,约为每年600万元。由于近年来土地租赁价格大幅度提升,这笔土地租赁费到了2008年可能会被调整到每年2000多万元。   同时,也考虑到要长期依靠租赁的方式使用公司的主要生产经营场所,也具有可能的不确定的风险。   合理避税一亿元   江中药业的此次收购有两种可供选择的方式:直接受让土地;或者受让该土地使用权对外投资成立的公司的全部股权。   而最终,江中药业选择了后者,并分三步走,即:   一、江中集团先注册成立全资子公司 “南昌江中资产管理有限公司”;二、江中集团将湾里的生产用地以增加注册资本的方式置入南昌江中资产管理有限公司,并完成土地使用权转让手续及公司注册资本变更手续;三、江中药业与江中集团签订股权转让协议,受让南昌江中资产管理有限公司的全部股权,完成股权变更登记手续。至此,江中药业成功购得该片土地。   为何江中药业要选择一个如此复杂繁琐的方式,而不是直接收购呢?   海通证券的一名房地产分析师告诉《每日经济新闻》记者:因为这样可以避开高昂的税费!   土地属于公司的无形资产,转让费用一般较高。而股权转让不然,虽然步骤繁琐,但其后只需缴纳不高的营业税等。   此说法也得到了一名江中药业内部工作人员的默认,她表示,如果是直接受让湾里用地的话,可能江中药业将付出高达一个亿的税费。企业是处于自身的实际考虑,也在合法范围。   而上述该位房地产分析师也表示,此种现象在土地买卖中很普遍,也算是一条企业的合法避税路径。   来源:安徽税务网

天富注册链接_增值税筹划的三种方式

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  增值税是一个链条税,永远牵连着甲乙双方的利益,上游不交下游就要交,上游少交下游就得补,总有一方要买单,所以就增值税而言本身筹划空间也非常有限,本文笔者提出有关增值税筹划的三种方式,供大家参考探讨。   一、设立总分公司/母子公司   不论是设立总分公司、母子公司、还是单独的公司主体,其实是对增值税纳税主体的选择,因为所有业务都放在同一个主体下可能适用的将是对应业务的增值税最高税率,也就是一般纳税人对应的税率,那么为什么不根据实际情况去分设主体呢?把一部分业务分拆到小规模主体中按照征收率去缴纳增值税呢?甚至可以对进项成本结构进行分析,对于进项可抵扣成本高的业务放到一般纳税人主体,对于取的进项可抵扣成本较低或者拿到低税率的进项专票的业务就可以放到小规模主体当中。至于如何去选择分拆主体,则需要结合企业自身情况以及合作单位的具体情况去综合考量。   二、软件企业即征即退应用   如果主体企业本身有软件研发业务,那么完全可以把研发部门独立出去,单独成立一家软件研发企业,然后主体企业把研发项目外包给新成立企业,新设立企业研发出成果以后销售给主体企业开具13%的增值税发票,然后本身申请享受增值税即征即退政策对超过3%的部分申请退税,最终新设企业只需要承担3%的增值税,主体企业却可以拿到13%的进项抵扣发票,从而实现增值税筹划目的。   三、园区返税   园区返税是当地政府为了鼓励企业落户,带动当地经济出台的一些优惠政策,将地方政府收取的一部分税源反哺给企业,各地政策不一样返税力度也有会所不同。通过园区返税去筹划增值税是对地方政策的有效利用,企业可以将主体公司,或者分子公司放在可以享受返税优惠的园区里面通过政府返税达到降低企业增值税的目的。   写在最后:以上内容仅供参考讨论,每家企业情况不一样,一定要结合自身业务情况去规划,切莫照猫画虎犯了为了筹划去筹划的错误。纳税筹划是建立在真实业务基础上对企业经营模式进行规划以达到缴纳较低税负的一种方法,并非弄虚作假,投机倒把行为,企业一定要遵纪守法合规纳税。

天富在线注册_地产并购中的增资扩股的优劣势

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  “芽总,收并购项目中,关于增资扩股的优劣势、特性能不能详细讲一下”。行吧,安排!   开篇前,新芽觉得关于增资扩股的优势,最需要大家记住的就是以下几点:   1)节税明显——时间换空间;   2)增资资金可用于项目开发;   3)增资获得的股权干净安全——不继承原股东债务与风险;   4)可构成国有企业进场交易特例。   下文将为大家逐一讲解:   1、公允、非公允增资   什么是公允增资、不公允增资?   目标公常常会出现净资产与注册资本金不一致的情况下。   根据资产净值进行增资叫做公允增资;   不按照资产净值标准进行增资叫做非公允增资。实践中一般是按照注册资本金标准进行增资。   例如:若目标公司注册资本金为1000万元而净资产值为2000万元,现引入新的投资人增资,增资完成后投资人的持股比例为50%。   在公允增资的情况下,投资人需向目标公司支付的增资款金额为2000万元:其中1000万元计入新增注册资本,1000万元计入目标公司资本公积,目标公司的注册资本金变更为2000万元。   而若进行非公允增资,则投资人仅向目标公司增资1000万元,全部计入注册资本,目标公司的注册资本金变更为2000万元。   2、增资扩股VS股权转让   交易主体不同——   股权转让是目标公司原股东将持有的目标公司股权转让给投资人的行为,是发生在新老股东之间的交易;增资是投资人与目标公司之间的交易。在股权转让模式下,目标公司的注册资本并不发生改变。在增资模式下,目标公司的注册资本增加。   资人对目标公司的权利义务来源不同——   在股权转让模式下,投资人的股东地位来源于转让股权的原股东,投资人在继受取得目标公司股东身份的同时,也继承原股东在目标公司的权利和义务;在增资模式下,投资人对目标公司权利义务由增资协议进行约定,与原股东对目标公司的权利义务及其履行情况无关。   对原股东出资瑕疵的责任不同——   在股权转让模式下,若股东将存在出资不实等瑕疵的股权转让给投资人,且投资人对此知道或者应当知道的,则应就原股东的出资瑕疵向目标公司承担连带责任;在增资模式下,投资人对项目公司原股东的出资义务的履行情况则无须承担连带责任。   内部决议程序不同——   在股权转让模式下,有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意并需保证其他股东在同等条件下的优先购买权;在增资模式下,增资方案由董事会制定,增资决议必须经代表三分之二以上表决权的股东通过;同时,增资情况下也需保证原股东对增资的优先认缴权。   涉税情况不同——   在股权转让模式下,股东获得的股权转让价款的溢价增值部分应缴纳个人或企业所得税。在增资模式下,由于增资款属于股权投资用于企业发展,并非目标公司盈利或者收益,原股东也并未获取收益,因此,投资人、目标公司及其原股东在该环节无须缴税所得税。   3、增资扩股四大优势   属于新增股本,安全性高——   在股权转让的模式下,投资人可能需就所受让股权的原持有人瑕疵出资的行为承担连带责任。此外,若目标股权原持有人存在债务纠纷还可能导致目标股权被质押、冻结,从而影响交易的完成;   而在增资收购中,因增资行为取得的目标公司股权属于原始取得而非继受取得,因此,目标公司原股东的出资瑕疵及债权债务纠纷均不会影响到增资方权益。且即使原股东持有的股权上设置了质押权,因被质押的股权对应的出资额并未发生变化,因此该质押权的存在也不影响增资的进行。   增资后股权转让对税负的降低——   股权收购往往涉及到高额的溢价,这部分股权溢价对应着大量的所得税。因增资过程中不涉及流转税、所得税、土地增值税等项目,实操中经常被用到,甚至成为了所谓的“避税盾牌”。   关于增资后股权转让的两个税筹小知识:   方法一:收购方可先通过将部分资金以增资款形式注入项目公司并成为控股股东、完成注册资本实缴手续后,项目公司通过偿还股东借款等形式将资金转至转让方。然后,转让方再将所持有已稀释后的股权通过股权内部转让的方式,转让给收购方,由此实现税负降低。   方法二:市面上还有通过税收优惠地设立SPV的方式。具体的操作步骤,即在收购方完成增资后,转让方将所持有的已稀释后的项目公司股权以评估值转至自身关联方在税收优惠地设立的SPV,再由SPV将所持目标公司股权以较高的溢价转让给收购方,并就股权转让溢价享受当地的税收优惠政策,由此实现最大限度的低税负转让。   为目标公司直接引进投资——   因在股权转计模式下,交易价款需支付给被收购股权的股东,且其中必然包含股权增值的补偿,实现了原股股权投资增值部分的收益变现。   而在增资模式下,投资人的资金可直接用于项目开发,且增资款无论是让入注册资本金还是计入股权溢价(即计入资本公积的部分)均归属于目标公司,不存在原有股东的股权增值提前变现的问题,相应地降低了投资人的投资风险。但需注意的是,在持有同比例股权的情况下,因对应的出资额不同,所以增资环节投资人支出的资金要高于股权转让。   增资可构成国企股权变动进场交易的例外——   2016年6月24日公布《企业国有资产交易监督管理办法》(即32号令)以前,国有资产监管部门并无关于国有企业增资必须通过产权交易所公开进行的明确统一规定。而32号令则明确将国有企业产权转让、国有企业增资均纳人该办法监管范围,并明确规定包括上述两种方式在内的国有资交易行为应在产权交易机构中公开进行。   但与企业产权转让(也就是股权转让)的严格监管相比,32号令还对可适用非公开协议增资的情形进行了明确规定。其中第四十五条第(二)款规定,因国家出资企业与特定投资方建立战略合作伙伴或利益共同体需要,由该投资方参与国家出资企业或其子企业增资,经同级国资监管机构批准,可以采取非公开协议方式进行增资;而第四十六条第(二)款规定,企业债权转为股权,经国家出资企业审议决策,可以采取非公开协议方式进行增资。   在国有房地产企业股权交易中,上述两个条款所述情况可构成国有企业股权变动进场交易的例外情况,而且在实践中经常遇到。   甚至,即便部分地方要求进场交易,增资方式也明显具有可操作性。

天富在线注册_上市公司股权激励工具限制性股票与股票期权选择时的税务考量

天富在线注册_上市公司股权激励工具限制性股票与股票期权选择时的税务考量

  股权激励作为一种聚人心、利分享的激励机制,受上市公司和拟上市公司青睐,也是员工心之所向。华杨资本推出《2020年股权激励研究报告》显示:2020年A股上市公司中共有392家企业发布了481份股权激励方案,同比增长31%,创历史新高!其中,激励工具限制性股票占比急剧上升,与期权比例进一步拉开。截止2020年12月31日,392家A股上市公司公告的481份股权激励方案中,356份采用利限制性股票方案,占74.01%。选择股权激励工具时,上市公司除了应考虑激励性和约束性等差异外,从被激励对象个人所得税税务影响还需做何种考量,本文简单予以阐释。   一、非税角度股权激励工具选择的考虑因素   1、从激励工具本身性质考虑   限制性股票是指激励对象按照股权激励计划规定的条件,获得的转让等部分权利受到限制的本公司股票,即限售股的本质是一种暂时无法流通的低价股票。股票期权是指上市公司授予激励对象在未来一定期限内以预先确定的条件购买本公司一定数量股份的权利,即一种公司股票专属优惠购买权,相对限售股,期权授予时不影响公司的股权结构,灵活性高,管理成本低,不存在复杂的股权变更。   2、从激励工具对激励对象的约束性考虑   虽然限制性股票在解除限售前不得转让、用于担保或偿还债务,激励对象获授的股票期权也不得转让、用于担保或偿还债务。但是就约束性来说,限制性股票更强,主要原因是限制性股票需作出股份支付,要先出资,而期权具有未来股票价值导向的或有“出资”,主动权更多在激励对象手中,仅是“一纸协议”。   3、从激励工具激励强度考虑   上市公司在授予激励对象限制性股票时,应当确定授予价格或授予价格的确定方法。授予价格不得低于股票票面金额,且原则上不得低于“股权激励计划草案公布前1个交易日的公司股票交易均价的50%”和“股权激励计划草案公布前20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一的50%。”价格较高者。即大概不低于市场价格的50%,适用于成熟型企业或者对资金投入要求不是非常高的企业,更多的是“奖励”而非“激励”。上市公司在授予激励对象股票期权时,应当确定行权价格或者行权价格的确定方法。行权价格不得低于股票票面金额,且原则上不得低于“股权激励计划草案公布前1个交易日的公司股票交易均价”与“股权激励计划草案公布前20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一。”价格较高者,即期权的购买价相当于现在的市场价,优惠购买折扣低,需要激励对象对未来股价有明显的价值感知,适用于成长初期或者扩张期的企业,更多的是“激励”而非“奖励”。 限制性股票与股票期权的比较   二、税收角度股权激励工具选择的考虑因素   股权激励起源于美国,其最初目是出于避税的考虑。美国菲泽尔公司为避免公司高管缴纳较高的个人所得税,首次推出了股权激励计划。因为当时美国资本所得税远远低于员工工资所得税,通过股权激励发放股权的方式给予员工部分工资,即更多的是“奖励”而非“激励”,短期内可减免员工税收,长期来看则将员工和公司的利益绑定,实现了双赢。   在我国,资本类个人所得和综合所得类个人所得适用个税税率也存在较大差异,其中资本累个人所得税基本适用20%的税率,综合所得类适用3%-45%的超额累进税率,根据上市公司披露的高管薪资水平来看,大多是百万年薪,趋近45%的实际税负。那么,股权激励是否能被上市公司合理利用以实现个税的优化处理以及存在哪些涉税的风险和注意事项呢?   1、限制性股票与股票期权涉税处理(仅讨论解禁/行权阶段)   (1)什么时候发生纳税义务   考量实际直接相关经济利益流入时间。具体表现为:限制性股票所有权归属于被激励对象时确认其限制性股票所得的应纳税所得额。企业员工股票期权于员工行权时,按规定确认其员工股票期权所得的应纳税所得额。   (2)如何确认应纳税所得额   考量直接相关经济利益的表现形式和体量。限制性股票在解禁日直接相关经济利益的表现为解禁股票当日市价与其实际支付的资金的差额(即税前净利益流入)。但是《国家税务总局关于股权激励有关个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕461号)规定的应纳税额计算方式为:应纳税所得额=(股票登记日股票市价+本批次解禁股票当日市价)÷2×本批次解禁股票份数-被激励对象实际支付的资金总额×(本批次解禁股票份数÷被激励对象获取的限制性股票总份数)。我们发现税务总局计算的直接相关经济利益为“当日价格”和“历史价格”的平均价与其实际支付的资金的差额,这就造成被减数经平均计算后明显下降,导致应纳税所得额降低,对纳税人来说该计算方式更为有利。   股票期权在员工行权时,直接相关经济利益的表现为其从企业取得股票的实际购买价(施权价)低于购买日公平市场价(指该股票当日的收盘价,下同)的差额。这理解与《财政部 国家税务总局关于个人股票期权所得征收个人所得税问题的通知》(财税[2005]35号)的规定:股票期权形式的工资薪金应纳税所得额=(行权股票的每股市场价-员工取得该股票期权支付的每股施权价)×股票数量,精神一致。   (3)解禁或行权时适用什么税目   因员工在企业的表现和业绩情况而取得的与任职、受雇有关的所得,应按“工资、薪金所得”适用的规定计算缴纳个人所得税。   (4)案例演示   A上市公司拟实施股权激励计划,股权激励计划草案公布前1个交易日、20个交易日、60个交易日均价分别为80元、70元、60元、50元。A公司目前拟实施2套方案,激励员工可自行选择,其中:   甲方案为员工期权方案:A公司定向增发10000份期权,每份期权可到期后按85元购买一份公司股票,首次可行权日为24个月后。   乙方案为限售股方案:A公司定向增发10000万股,每股授予价50元,首次解禁为24个月后,股票登记日股票市价为84元。   假设24个月后股票当日市价为100元,从税收的角度考虑,员工更愿意接受哪一种激励方案?每股应纳税额及税前净利益流入测算如下:   案例分析:   ①选择甲方案—员工股票期权的原因分析:股票期权在授予时员工不需要支付对价,除另有规定外,员工取得该期权一般也不作为应税所得征税。未来行权时税前净利益流入与应纳税额匹配,税基小,应纳税额较低。   ②选择乙方案—限制性股票的原因分析:未来解禁时税前净利益流入与应纳税额不匹配,应纳税所得额小于税前净利益流入,部分税前净利益未在纳税额计算范围,更利税。   ③我们的建议,还需要根据员工的行权数量/解禁数量,进一步计算出个人所得税后的净利益,进行比较,方可选择出最利税的方式。另外,选择限制性股票应关注股票登记日股票市价,当然是越低越好。   2、限制性股票与股票期权涉税风险与注意事项   (1)定目标:明确“奖励”还是“激励”性质,以选择最优税务安排的激励工具。   (2)定时间(时机)   ①限制性股票应关注股票登记日时间及股价。   ②定纳税申报时间,充分利用税收递延。上市公司授予个人的股票期权、限制性股票和股权奖励,经向主管税务机关备案,个人可自股票期权行权、限制性股票解禁或取得股权奖励之日起,在不超过12个月的期限内缴纳个人所得税。   (3)定来源   ①有的来自于股权(份)增发,应关注增发形成溢价的处理。   ②有的来自于大股东的低价或无偿转让。如果转让股权(份)的大股东是自然人,股权(份)转让需要到企业的主管税务机关进行申报,税法问题将很快得到暴露并引发重视,如果大股东是企业,由于大股东的当期纳税申报系自主进行,遇税务稽查或评估等才会暴露出股权(份)转让中存在的税法问题。   ③股票来源为公司此前回购股份以低价转让的定价问题。   ④确定境内还是境外上市公司股权。对于员工转让股票等有价证券取得的所得,应按现行税法和政策规定征免个人所得税。即:个人将行权后的境内上市公司股票再行转让而取得的所得,暂不征收个人所得税;个人转让境外上市公司的股票而取得的所得,应按税法的规定计算应纳税所得额和应纳税额,依法缴纳税款。   由于股权激励的形式复杂多变,税收优惠限也制较多,不恰当的安排可能对员工产生较重税负,股权激励的作用降低。企业应当充分考虑激励需求,结合实际,充分考虑税收政策规定后,恰当选择激励效应最佳的股权激励方式。    2008年10月的解析—— 股票期权:既激励员工又节税   股票期权是指企业所有者向管理人员及员工提供的一种在一定期限内按照某一固定价格购买一定数量本公司股票的权利。股票期权的来源有三个:一是公司的留存股票;二是增发新股;三是从市场回购部分股票。股票期权可以为员工带丰厚的收入,对员工具有极强的吸引力。如某家公司在2003年1月1日给某员工1万股本公司股票期权,行使期限为10年,约定的执行价格为每股1元。在约定的10年期限内,如公司股票上涨到每股50元,该员工就可以从公司按每股1元的执行价格全部购进,然后再按每股50元的市价在市场上卖出,获利49万元。如果预计经营状况良好,股票进一步升值,员工也可以等到更高价格再行使权利。当然,如果企业每况愈下,股票期权也可能变得一文不值。   股票期权创始于上个世纪50年代,起初是企业为避免薪金被高额的所得税率所蚕食而推行的一种福利计划,但到上世纪90年代则发展成为一种具有激励效应的企业经营方式。我国上市公司也开始偿试股票期权的激励模式,如福地科技、天大天财、贝岭股份、吴忠仪表等公司进行薪酬制度安排上均实施员工持期计划。公司作为吸收稳定人才的手段,按照有关法律及本公司规定,向雇员发放(内部职工)认股权证,并承诺雇员在公司达到一定工作或满足其他条件,可凭该认股权证按事先约定价格(一般低于当期股票发行价格或市场价格)认购公司股票;或者向达到一定工作年限或满足其他条件的雇员,按当期市场价格的一定折价转让本企业持有的其他公司(包括外国公司)的股票等有价证券;或者按一定比例为该雇员负担其进行股票等有价证券的投资。运用股票期权筹划个人所得税应从购入与出售两个环节考虑:   购入股票取得折扣可分期纳税   雇员以上述不同方式认购股票等有价证券而从雇主取得各类折扣或补贴实质上属于公司对雇员的一项奖励。关于折扣或补贴的个人所得税问题,国税发[1998]9号文件明确:在中国负有纳税义务的个人(包括在中国境内有住所和无住所个人)认购股票等有价证券,因其受雇期间的表现或业绩,从其雇主以不同形式取得的折扣或补贴(指雇员实际支付的股票等有价证券的认购价格低于当期发行价格或市场价格的数额),属于该个人因受雇而取得的工资、薪金所得,应在雇员实际认购股票等有价证券时,按照《中华人民共和国个人所得税法》(以下称税法)及其实施条例和其他有关规定计算缴纳个人所得税。如果个人认购股票等有价证券而从雇主取得的折扣或补贴,在计算缴纳个人所得税时,因一次收入较多,全部计入当月工资、薪金所得计算缴纳个人所得税有困难的,可在报经当地主管税务机关批准后,自其实际认购股票等有价证券的当月起,在不超过6个月的期限内平均分月计入工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。   此前,国税发[1996]206号文件曾对雇员一次取得单位发放的数月奖金或年终加薪的个人所得税计算问题作过明确。要求数月的奖金在一个月发放,需单独作为一个月的所得计算纳税,不能平均分摊到各月计算。例如,甲公司管理人员张某于2003年7月取得本月工资奖金1600元,同时领取上半年奖金120000元,则张某7月份应纳个人所得税额为:[(1600-800)×10%-2]+(120000×45%-15375)=55+38625=38680(元)   如果公司采取股票期权,将张某应得的6个月奖金120000元,作为购买股票的“补贴”(即以低于市场价格120000元购入),则张某的该项“补贴”可以平均按6个月分摊,然后并入7月至12月份的工资薪金收入计算个人所得税,从而适用较低税率以降低税负,除此之外,还起到递延纳税的效果。   出售股权申报扣除有讲究   个人在认购股票等有价证券后再转让所取得的所得,属于税法及其实施条例规定的股票等有价证券转让所得。为配企业企业改制,促进股票市场的稳健发展,现行税法规定,对个人转让上市公司股票取得的所得暂免征收个人所得税。对于员工低价取得非上市公司的股权而获得的“补贴”,也应作为工资薪金所得按照国税发[1998]9号文件的规定计算缴纳个人所得税。员工将持有的股权转让时,应按“财产转让所得”征收个人所得税。依据现行税法规定,财产转让所得应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额确认为应纳税所得额。其中有价证券,为买入价以及买入时按照规定缴纳的有关费用。由于员工低价取得股权时得到的“补贴”已经征收了个人所得税,其在计算“财产转让所得”个人所得税时,允许扣除的股权买入价,应当按照购买时的市价或公允价,而不是实际取得时支付的“低价”,以避免重复征税。为做好日后转让股权的扣除申报工作,纳税人或扣缴义务人就上述工资、薪金所得申报缴纳或代扣代缴个人所得税时,应将纳税人认购的股票等有价证券的种类、数量、认购价格、市场价格(包括国际市场价格)等情况及有关的证明材料和计税过程一并报当地主管税务机关审核,并将其留存备查。   来源:安徽税务筹划网   二、税收角度股权激励工具选择的考虑因素   股权激励起源于美国,其最初目是出于避税的考虑。美国菲泽尔公司为避免公司高管缴纳较高的个人所得税,首次推出了股权激励计划。因为当时美国资本所得税远远低于员工工资所得税,通过股权激励发放股权的方式给予员工部分工资,即更多的是“奖励”而非“激励”,短期内可减免员工税收,长期来看则将员工和公司的利益绑定,实现了双赢。   在我国,资本类个人所得和综合所得类个人所得适用个税税率也存在较大差异,其中资本累个人所得税基本适用20%的税率,综合所得类适用3%-45%的超额累进税率,根据上市公司披露的高管薪资水平来看,大多是百万年薪,趋近45%的实际税负。那么,股权激励是否能被上市公司合理利用以实现个税的优化处理以及存在哪些涉税的风险和注意事项呢?   1、限制性股票与股票期权涉税处理(仅讨论解禁/行权阶段)   (1)什么时候发生纳税义务   考量实际直接相关经济利益流入时间。具体表现为:限制性股票所有权归属于被激励对象时确认其限制性股票所得的应纳税所得额。企业员工股票期权于员工行权时,按规定确认其员工股票期权所得的应纳税所得额。   (2)如何确认应纳税所得额   考量直接相关经济利益的表现形式和体量。限制性股票在解禁日直接相关经济利益的表现为解禁股票当日市价与其实际支付的资金的差额(即税前净利益流入)。但是《国家税务总局关于股权激励有关个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕461号)规定的应纳税额计算方式为:应纳税所得额=(股票登记日股票市价+本批次解禁股票当日市价)÷2×本批次解禁股票份数-被激励对象实际支付的资金总额×(本批次解禁股票份数÷被激励对象获取的限制性股票总份数)。我们发现税务总局计算的直接相关经济利益为“当日价格”和“历史价格”的平均价与其实际支付的资金的差额,这就造成被减数经平均计算后明显下降,导致应纳税所得额降低,对纳税人来说该计算方式更为有利。   股票期权在员工行权时,直接相关经济利益的表现为其从企业取得股票的实际购买价(施权价)低于购买日公平市场价(指该股票当日的收盘价,下同)的差额。这理解与《财政部 国家税务总局关于个人股票期权所得征收个人所得税问题的通知》(财税[2005]35号)的规定:股票期权形式的工资薪金应纳税所得额=(行权股票的每股市场价-员工取得该股票期权支付的每股施权价)×股票数量,精神一致。   (3)解禁或行权时适用什么税目   因员工在企业的表现和业绩情况而取得的与任职、受雇有关的所得,应按“工资、薪金所得”适用的规定计算缴纳个人所得税。   (4)案例演示   A上市公司拟实施股权激励计划,股权激励计划草案公布前1个交易日、20个交易日、60个交易日均价分别为80元、70元、60元、50元。A公司目前拟实施2套方案,激励员工可自行选择,其中:   甲方案为员工期权方案:A公司定向增发10000份期权,每份期权可到期后按85元购买一份公司股票,首次可行权日为24个月后。   乙方案为限售股方案:A公司定向增发10000万股,每股授予价50元,首次解禁为24个月后,股票登记日股票市价为84元。   假设24个月后股票当日市价为100元,从税收的角度考虑,员工更愿意接受哪一种激励方案?每股应纳税额及税前净利益流入测算如下:   案例分析:   ①选择甲方案—员工股票期权的原因分析:股票期权在授予时员工不需要支付对价,除另有规定外,员工取得该期权一般也不作为应税所得征税。未来行权时税前净利益流入与应纳税额匹配,税基小,应纳税额较低。   ②选择乙方案—限制性股票的原因分析:未来解禁时税前净利益流入与应纳税额不匹配,应纳税所得额小于税前净利益流入,部分税前净利益未在纳税额计算范围,更利税。   ③我们的建议,还需要根据员工的行权数量/解禁数量,进一步计算出个人所得税后的净利益,进行比较,方可选择出最利税的方式。另外,选择限制性股票应关注股票登记日股票市价,当然是越低越好。   2、限制性股票与股票期权涉税风险与注意事项   (1)定目标:明确“奖励”还是“激励”性质,以选择最优税务安排的激励工具。   (2)定时间(时机)   ①限制性股票应关注股票登记日时间及股价。   ②定纳税申报时间,充分利用税收递延。上市公司授予个人的股票期权、限制性股票和股权奖励,经向主管税务机关备案,个人可自股票期权行权、限制性股票解禁或取得股权奖励之日起,在不超过12个月的期限内缴纳个人所得税。   (3)定来源   ①有的来自于股权(份)增发,应关注增发形成溢价的处理。   ②有的来自于大股东的低价或无偿转让。如果转让股权(份)的大股东是自然人,股权(份)转让需要到企业的主管税务机关进行申报,税法问题将很快得到暴露并引发重视,如果大股东是企业,由于大股东的当期纳税申报系自主进行,遇税务稽查或评估等才会暴露出股权(份)转让中存在的税法问题。   ③股票来源为公司此前回购股份以低价转让的定价问题。   ④确定境内还是境外上市公司股权。对于员工转让股票等有价证券取得的所得,应按现行税法和政策规定征免个人所得税。即:个人将行权后的境内上市公司股票再行转让而取得的所得,暂不征收个人所得税;个人转让境外上市公司的股票而取得的所得,应按税法的规定计算应纳税所得额和应纳税额,依法缴纳税款。   由于股权激励的形式复杂多变,税收优惠限也制较多,不恰当的安排可能对员工产生较重税负,股权激励的作用降低。企业应当充分考虑激励需求,结合实际,充分考虑税收政策规定后,恰当选择激励效应最佳的股权激励方式。    2008年10月的解析—— 股票期权:既激励员工又节税   股票期权是指企业所有者向管理人员及员工提供的一种在一定期限内按照某一固定价格购买一定数量本公司股票的权利。股票期权的来源有三个:一是公司的留存股票;二是增发新股;三是从市场回购部分股票。股票期权可以为员工带丰厚的收入,对员工具有极强的吸引力。如某家公司在2003年1月1日给某员工1万股本公司股票期权,行使期限为10年,约定的执行价格为每股1元。在约定的10年期限内,如公司股票上涨到每股50元,该员工就可以从公司按每股1元的执行价格全部购进,然后再按每股50元的市价在市场上卖出,获利49万元。如果预计经营状况良好,股票进一步升值,员工也可以等到更高价格再行使权利。当然,如果企业每况愈下,股票期权也可能变得一文不值。   股票期权创始于上个世纪50年代,起初是企业为避免薪金被高额的所得税率所蚕食而推行的一种福利计划,但到上世纪90年代则发展成为一种具有激励效应的企业经营方式。我国上市公司也开始偿试股票期权的激励模式,如福地科技、天大天财、贝岭股份、吴忠仪表等公司进行薪酬制度安排上均实施员工持期计划。公司作为吸收稳定人才的手段,按照有关法律及本公司规定,向雇员发放(内部职工)认股权证,并承诺雇员在公司达到一定工作或满足其他条件,可凭该认股权证按事先约定价格(一般低于当期股票发行价格或市场价格)认购公司股票;或者向达到一定工作年限或满足其他条件的雇员,按当期市场价格的一定折价转让本企业持有的其他公司(包括外国公司)的股票等有价证券;或者按一定比例为该雇员负担其进行股票等有价证券的投资。运用股票期权筹划个人所得税应从购入与出售两个环节考虑:   购入股票取得折扣可分期纳税   雇员以上述不同方式认购股票等有价证券而从雇主取得各类折扣或补贴实质上属于公司对雇员的一项奖励。关于折扣或补贴的个人所得税问题,国税发[1998]9号文件明确:在中国负有纳税义务的个人(包括在中国境内有住所和无住所个人)认购股票等有价证券,因其受雇期间的表现或业绩,从其雇主以不同形式取得的折扣或补贴(指雇员实际支付的股票等有价证券的认购价格低于当期发行价格或市场价格的数额),属于该个人因受雇而取得的工资、薪金所得,应在雇员实际认购股票等有价证券时,按照《中华人民共和国个人所得税法》(以下称税法)及其实施条例和其他有关规定计算缴纳个人所得税。如果个人认购股票等有价证券而从雇主取得的折扣或补贴,在计算缴纳个人所得税时,因一次收入较多,全部计入当月工资、薪金所得计算缴纳个人所得税有困难的,可在报经当地主管税务机关批准后,自其实际认购股票等有价证券的当月起,在不超过6个月的期限内平均分月计入工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。   此前,国税发[1996]206号文件曾对雇员一次取得单位发放的数月奖金或年终加薪的个人所得税计算问题作过明确。要求数月的奖金在一个月发放,需单独作为一个月的所得计算纳税,不能平均分摊到各月计算。例如,甲公司管理人员张某于2003年7月取得本月工资奖金1600元,同时领取上半年奖金120000元,则张某7月份应纳个人所得税额为:[(1600-800)×10%-2]+(120000×45%-15375)=55+38625=38680(元)   如果公司采取股票期权,将张某应得的6个月奖金120000元,作为购买股票的“补贴”(即以低于市场价格120000元购入),则张某的该项“补贴”可以平均按6个月分摊,然后并入7月至12月份的工资薪金收入计算个人所得税,从而适用较低税率以降低税负,除此之外,还起到递延纳税的效果。   出售股权申报扣除有讲究   个人在认购股票等有价证券后再转让所取得的所得,属于税法及其实施条例规定的股票等有价证券转让所得。为配企业企业改制,促进股票市场的稳健发展,现行税法规定,对个人转让上市公司股票取得的所得暂免征收个人所得税。对于员工低价取得非上市公司的股权而获得的“补贴”,也应作为工资薪金所得按照国税发[1998]9号文件的规定计算缴纳个人所得税。员工将持有的股权转让时,应按“财产转让所得”征收个人所得税。依据现行税法规定,财产转让所得应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额确认为应纳税所得额。其中有价证券,为买入价以及买入时按照规定缴纳的有关费用。由于员工低价取得股权时得到的“补贴”已经征收了个人所得税,其在计算“财产转让所得”个人所得税时,允许扣除的股权买入价,应当按照购买时的市价或公允价,而不是实际取得时支付的“低价”,以避免重复征税。为做好日后转让股权的扣除申报工作,纳税人或扣缴义务人就上述工资、薪金所得申报缴纳或代扣代缴个人所得税时,应将纳税人认购的股票等有价证券的种类、数量、认购价格、市场价格(包括国际市场价格)等情况及有关的证明材料和计税过程一并报当地主管税务机关审核,并将其留存备查。   来源:安徽税务筹划网

天富怎么注册_房地产企业税务管理探讨(限价、低毛利篇)

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  随着土拍市场,集中供地等情形的出现,房地产行业越来越进入薄利环节,因地产行业整体基数大,还是国民经济都重要组成部分,也是地方经济都重要来源。   例如杭州市场,2021年5月7-8日,杭州完成了第一次集中供地,在9个区共出让57块地,成交总价达到1178.1亿元,总建筑面积为757.4万m2,成交楼面均价为15555元/m2,平均溢价率为26%。   我们以花样年项目为例:经过3轮竞价,杭州花锦房地产开发有限公司(花样年)以326824万元竞得滨江区(浦乐单元R21-21a地块),楼面价27074元/㎡,溢价率29.78%,自持2%。本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡,装修价格不高于4000元/㎡。按最终成交价,笔者简单套用了投资测算的测算表税金情况:如下   我们可以清晰的看见,该项目整盘企业所得税应交0,土增税应交0,增值税应交5067万;因售价确定,依据各家公司成本数据,笔者预估项目实际毛利率在3—7%之间。(当地预计毛利15%)   该项目增值税预征大于整盘金额约7000多万,   土增税预征大于整盘约9000万,   企业所得税预征大于整盘约5000多万,   如果这些税款都不需要缴纳或者可以退回,那对于地产项目还是一笔可观的利润,项目有近2亿左右的税款多缴;那有没有办法避免呢?我们来讨论一下;   目前税法,对于不预缴暂时没有任何公开文件可查询;但是退税还有相关文件查询,财税2019年第39号(增值税)、财法字〔1995〕6号(土增税),企业所得税年度汇算清缴   增值税,依据项目进项情况与2019年3月数据相比,增量进项可以在满足信用评级B以上都公司申请留抵退回。该项目按10亿工程成本计算,总建面单方成本约5500元/平估算,进项税率按9%计算,进项税最多可以取得8256万;   房地产项目开发周期一般为3-4年,21年5月成立公司获取地块,一般需要在23年5月才会出具信用评级B以上,达到可以申请增值税退税的条件,满6个月就可以退一次税。   筹划点:获地公司本身就是纳税信用评级为B及以上的公司;但一般地产公司不太会有这样干净的壳平台,房地产因为属地原因,若最终没有拿到地块的话,该公司可能就无他用,单独培养这样的公司所花的成本也不小;不考虑属地平台作为项目公司,迁址变更也是一个麻烦的事情。   那有没有可能提前做纳税信用等级评定呢?这个按现有文件制度是明确可以说没有的。即使实操中可能存在个别情况有提前评定,也是违法违规的。纳税人对税法应该有敬畏之心;国家税务总局公告2015年第85号,国家税务总局公告2018年第8号,不能简单计算违法成本与带来收益做比较。   我们把项目简单的估算一下,若节奏把控的好,预征大于整盘清算的金额,通过留抵进项申请退税,假设在23年5月分信用评级满足B   23年6月可以消化部分;8256*60%=4950万;23年12月剩余进项(8256-4950)*60%=1980万,24年6月剩余进项(8256-4950-1980)*60%=795万;通过简单测算,项目在完成3次增值税留底退税,可以把该项目预缴大于整盘情况的增值税给完全消化。   因19年3月增值税进项是0,需保证最后一次留底退税之前增量大于50万,且经营过程中不得出现稽查等未结案事项,符合信用评级条件;   不过我们也看到了,这个是一个非常理想状态下的税务管理,需要在23年5月份把所有工程发票进项取得,这对房地产公司几乎是不可能的;地产公司进项多了,那供应商的发票少了,这肯定会增加供应商的成本,是一个甲方乙方的博弈过程。   那我们再来看,依据公司正常都工程进度节奏,发票可以取得多少?税务管理是否应该颗粒度到单项目,设定取票计划,依据实际工程进度,比如23年5月我们应该取得进项税4000万,23年11月应在取得进项税3000万,24年5月应该把剩余进项全部取得。   我们简单测算一下退税的取得情况:23年6月,4000*60%=2400万;23年12月(1600+3000)*60%=2760万;24年6月(8256-2400-2760)*60%=1857万,合计退税7017万;   结论:进项发票取得越慢,留底退税会越少,光靠留底退税无法全面覆盖预征大于整盘的增值税。   那么在这种情况之下,是否可以提前开具发票呢?   财税【2016】36号文附件1第四十五条,增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。   房地产行业通行的理解,交房为增值税纳税义务发生时间,合同交付与实际交付孰早;但是笔者也常常遇见,合同交付已到,但是商品房延期交付,且商品房还未达竣工验收;关于这类项目的房地产纳税义务时间建议与当地主管税局货劳科谨慎确定纳税义务时点。   按文件的规定,能不能提前开票是企业行为,纳税义务时点依据文件要求为开具发票的当天;   若预售过程中增值税这样处理,存在的风险:   开票增值税纳税义务时点确定,但是预售阶段增值税预缴纳税义务并没有免除;税局可能给予企业按预缴税款的0.5-5倍罚款,按万分之五补缴滞纳金。按1.2亿预征税款匡算数据罚款及计税基础有点庞大,企业恐怕不敢冒险。   为规避风险,那么是否可以通过操作部分商品,提前开票呢?目前市场行情下,各地对车位、储藏室的定位各地不一,我们能否在这里寻早空间;笔者所在的杭州,因车位无产权,但是在计算所得税及土增税时都属于房产销售收入,不论你签定什么类型都合同。那么是否可以简单操作一下,将车位合同修订为使用权出售合同,合同签订之日,我将使用权交付业主;   实操又出现了无法规避的弊端,我车位未到交付条件,就将车位使用权交付业主。企业需要考虑业主与开发商的维权成本。就本项目1400个车位,按40万一个可以避免增值税预缴:5.6亿/1.09*3%=1541万;   集中供地后,目前杭州市场上存在大量类似项目,毛利空间很低,土地成本巨大,地货比在1.3左右,进项税的60%远小于(清算-预征金额);仅以花样年蒲乐项目案例为测算模板。几乎所有的项目都存在三税预缴大于清算的可能;那么未来是不是有可能降低预计毛利,降低预征率;增值税与企业所得税都可以跟土增税一样进行清算,多退少补呢?   在现有行情下,低毛利项目案例中,税务能做的管理动作,只有取得更多的进项发票,给企业降低损失。越早退回税款,增加资金使用价值就有越有利与开发商;下一篇我们来讨论下,增值税清算和进项税的取票的管理。   你怎么看呢?   我们以花样年项目为例:经过3轮竞价,杭州花锦房地产开发有限公司(花样年)以326824万元竞得滨江区(浦乐单元R21-21a地块),楼面价27074元/㎡,溢价率29.78%,自持2%。本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡,装修价格不高于4000元/㎡。按最终成交价,笔者简单套用了投资测算的测算表税金情况:如下   我们可以清晰的看见,该项目整盘企业所得税应交0,土增税应交0,增值税应交5067万;因售价确定,依据各家公司成本数据,笔者预估项目实际毛利率在3—7%之间。(当地预计毛利15%)   该项目增值税预征大于整盘金额约7000多万,   土增税预征大于整盘约9000万,   企业所得税预征大于整盘约5000多万,   如果这些税款都不需要缴纳或者可以退回,那对于地产项目还是一笔可观的利润,项目有近2亿左右的税款多缴;那有没有办法避免呢?我们来讨论一下;   目前税法,对于不预缴暂时没有任何公开文件可查询;但是退税还有相关文件查询,财税2019年第39号(增值税)、财法字〔1995〕6号(土增税),企业所得税年度汇算清缴   增值税,依据项目进项情况与2019年3月数据相比,增量进项可以在满足信用评级B以上都公司申请留抵退回。该项目按10亿工程成本计算,总建面单方成本约5500元/平估算,进项税率按9%计算,进项税最多可以取得8256万;   房地产项目开发周期一般为3-4年,21年5月成立公司获取地块,一般需要在23年5月才会出具信用评级B以上,达到可以申请增值税退税的条件,满6个月就可以退一次税。   筹划点:获地公司本身就是纳税信用评级为B及以上的公司;但一般地产公司不太会有这样干净的壳平台,房地产因为属地原因,若最终没有拿到地块的话,该公司可能就无他用,单独培养这样的公司所花的成本也不小;不考虑属地平台作为项目公司,迁址变更也是一个麻烦的事情。   那有没有可能提前做纳税信用等级评定呢?这个按现有文件制度是明确可以说没有的。即使实操中可能存在个别情况有提前评定,也是违法违规的。纳税人对税法应该有敬畏之心;国家税务总局公告2015年第85号,国家税务总局公告2018年第8号,不能简单计算违法成本与带来收益做比较。   我们把项目简单的估算一下,若节奏把控的好,预征大于整盘清算的金额,通过留抵进项申请退税,假设在23年5月分信用评级满足B   23年6月可以消化部分;8256*60%=4950万;23年12月剩余进项(8256-4950)*60%=1980万,24年6月剩余进项(8256-4950-1980)*60%=795万;通过简单测算,项目在完成3次增值税留底退税,可以把该项目预缴大于整盘情况的增值税给完全消化。   因19年3月增值税进项是0,需保证最后一次留底退税之前增量大于50万,且经营过程中不得出现稽查等未结案事项,符合信用评级条件;   不过我们也看到了,这个是一个非常理想状态下的税务管理,需要在23年5月份把所有工程发票进项取得,这对房地产公司几乎是不可能的;地产公司进项多了,那供应商的发票少了,这肯定会增加供应商的成本,是一个甲方乙方的博弈过程。   那我们再来看,依据公司正常都工程进度节奏,发票可以取得多少?税务管理是否应该颗粒度到单项目,设定取票计划,依据实际工程进度,比如23年5月我们应该取得进项税4000万,23年11月应在取得进项税3000万,24年5月应该把剩余进项全部取得。   我们简单测算一下退税的取得情况:23年6月,4000*60%=2400万;23年12月(1600+3000)*60%=2760万;24年6月(8256-2400-2760)*60%=1857万,合计退税7017万;   结论:进项发票取得越慢,留底退税会越少,光靠留底退税无法全面覆盖预征大于整盘的增值税。   那么在这种情况之下,是否可以提前开具发票呢?   财税【2016】36号文附件1第四十五条,增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。   房地产行业通行的理解,交房为增值税纳税义务发生时间,合同交付与实际交付孰早;但是笔者也常常遇见,合同交付已到,但是商品房延期交付,且商品房还未达竣工验收;关于这类项目的房地产纳税义务时间建议与当地主管税局货劳科谨慎确定纳税义务时点。   按文件的规定,能不能提前开票是企业行为,纳税义务时点依据文件要求为开具发票的当天;   若预售过程中增值税这样处理,存在的风险:   开票增值税纳税义务时点确定,但是预售阶段增值税预缴纳税义务并没有免除;税局可能给予企业按预缴税款的0.5-5倍罚款,按万分之五补缴滞纳金。按1.2亿预征税款匡算数据罚款及计税基础有点庞大,企业恐怕不敢冒险。   为规避风险,那么是否可以通过操作部分商品,提前开票呢?目前市场行情下,各地对车位、储藏室的定位各地不一,我们能否在这里寻早空间;笔者所在的杭州,因车位无产权,但是在计算所得税及土增税时都属于房产销售收入,不论你签定什么类型都合同。那么是否可以简单操作一下,将车位合同修订为使用权出售合同,合同签订之日,我将使用权交付业主;   实操又出现了无法规避的弊端,我车位未到交付条件,就将车位使用权交付业主。企业需要考虑业主与开发商的维权成本。就本项目1400个车位,按40万一个可以避免增值税预缴:5.6亿/1.09*3%=1541万;   集中供地后,目前杭州市场上存在大量类似项目,毛利空间很低,土地成本巨大,地货比在1.3左右,进项税的60%远小于(清算-预征金额);仅以花样年蒲乐项目案例为测算模板。几乎所有的项目都存在三税预缴大于清算的可能;那么未来是不是有可能降低预计毛利,降低预征率;增值税与企业所得税都可以跟土增税一样进行清算,多退少补呢?   在现有行情下,低毛利项目案例中,税务能做的管理动作,只有取得更多的进项发票,给企业降低损失。越早退回税款,增加资金使用价值就有越有利与开发商;下一篇我们来讨论下,增值税清算和进项税的取票的管理。   你怎么看呢?

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