天富注册链接_土地增值税清算有时也需要“壮士断腕”

3个月前 (09-09) www.zhongdacpa.com 天富官网 已收录 37℃

  从测算结果看,税负从6,862.50万元,降低至1,500.00万元,节税5,362.50万元。效果非常显著。

  当然,在实务过程中土地增值税清算方案千千万,“壮士断腕”只是其中的一个,该方案也具有税收筹划方案的共同的局限性,即不具有普遍适用性,需要结合项目具体情况判断是否适用。同时税收筹划方案没有最好,只有更好,阿牛哥跟大家分享的每一个案例,均只求“抛砖引玉”,欢迎大家留言探讨。

  延伸阅读

  1、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)

  2、《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)


  税情前言

  土地增值税因其频频在税企之间引发争议,又被戏称为“土地争执税”,甚至有人称之为“妖税”。之所以会引起如此多的争议,主要原因不外乎两点:税率太高、计税依据和扣除项目的认定复杂。也正因为如此,企业办税人员和税务师在进行土地增值税清算时,往往会设计出多个清算方案,以求最低税负。部分比较有经验的纳税人,甚至会在项目快要竣工之前就提前进行预清算,预测土地增值税税负,以便有更多的时间和精力来应对它。

  目前,企业办税人员或税务师在设计清算方案时,比较常用的方法有:清算单位的选择、开发成本分摊方法的选择等。今天阿牛哥就结合一个亲历的案例,跟大家分享一个“壮士断腕”的清算方案。

  清算方案

  A公司所开发的M项目可售面积240,000平方米(假设全部为普通住宅),均已全部对外销售,实现不含税收入180,000万元。取得土地使用权成本为46,000万元,房地产开发成本69,000万元。此时,增值额为30,500.00万元(影响较小,暂不考虑税金及附加的扣除),增值率20.40%,应纳税额9,150万元,考虑企业得税的影响,税负为6,862.50万元。

  面对这样一个尴尬的增值率,A公司心有不甘。按照常用的方法:选择多个清算单位清算,虽然开发时间比较早的清算单位增值率低于20%,但开发得比较晚的清算单位增值率特别高,适用税率最高达到40%;由于产品业态单一,成本分摊方式上难有作为;虚增成本吗?更加不可取。这下可把A公司的老板给急坏了。

  面对如此困境,土地增值税清算会议自然少不了。会议上,在财务人员介绍项目情况的时候“阿牛哥”注意到,M项目分三期开发,目前一期和二期A已经竣工并交房,二期B和三期分别今年年底和下年第一季度末才交房,账面显示尚未抵扣的增值税进项税额约有3200万元。

  对此,阿牛哥向A公司提出以下“壮士断腕”式的税收筹划方案:

  1、提高小区品质,对小区基础设施如:绿化、智能化(摄像头,原来没有)等方面增加支出,适当增加成本支出。

  2、放弃部分增值税进项税的抵扣权利,进行进项税额转出,增加开发成本。

  会议现场,对两种方案分别进行了测算:

  1、工程部认为,通过提高品质,合理增加的成本金额,约300万元。此时测算普通住宅的增值率为20.09%。就算适当再合理增加成本,也是一个接近20%的增值率,容易被税务审核时调减成本,使得增值率高于20%,不够安全。

  2、对放弃部分增值税进项税的抵扣权利,A公司选择放弃2,000万元的进项税额不予抵扣,此时增值率为18.34%,若要普通住宅增值率达到20%,需要调减约1500万元的成本,比较安全。

序号 项目 金额
1 应税收入 180,000.00
2 可售面积 240,000.00
3 取得土地使用权所支付的金额 46,000.00
4 房地产开发成本 69,000.00
 
5
放弃抵扣的进项税额 2,000.00
6 扣除项目金额合计 152,100.00
7 增值额 27,900.00
8 增值率 18.34%
9 应交税额  

  此时,其对A公司总的税负影响如下:

天富注册链接_土地增值税清算有时也需要“壮士断腕”

  从测算结果看,税负从6,862.50万元,降低至1,500.00万元,节税5,362.50万元。效果非常显著。

  当然,在实务过程中土地增值税清算方案千千万,“壮士断腕”只是其中的一个,该方案也具有税收筹划方案的共同的局限性,即不具有普遍适用性,需要结合项目具体情况判断是否适用。同时税收筹划方案没有最好,只有更好,阿牛哥跟大家分享的每一个案例,均只求“抛砖引玉”,欢迎大家留言探讨。

  延伸阅读

  1、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)

  2、《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)

这货来去如风,什么鬼都没留下!!!

相关推荐

评论已关闭!

""