天富登录注册_案例:筹划不能只顾眼前利益,要考虑全面

  今天聊一个实务小案例。

  很多房地产公司都有一些不能出售或尚未出售的车位,用于出租,收取租金。同时,很多房地产公司配套有关联的物业管理公司,房开公司将车位统一租给物业公司,由物业公司负责出租管理,赚取租金差价。

  案例背景

  PS:为计算简便,不考虑城建及教育费附加。

  创意公司就是一家这样的物业管理公司,为小区业主提供物业管理服务,同时由于小区是综合体,配有商场等,有数百个车位,房开公司以100万年租金的价格打包租给创意公司,由创意公司经营管理车位。

  创意公司是小规模纳税人,增值税税率3%。

  随着入住率上升,创意公司的收入预计2021年将超过500万元,需要变更为一般纳税人,一般纳税人增值税税率6%。

  由于物业公司的主要成本是人力成本,进项不多,取使代收水费也可以差额征收,创意公司不希望变更为一般纳税人。

  创意公司的会计小红估算了一下2021年及以后年度的收入:

项目 收入金额 备注
车位收入 200 收入均不含税
转租成本 100  
业主管理费 300 持续增加中
收入小计 500  
业主管理费 600 2023年后

  会计的“筹划”

  小红就想出了一个筹划方案:

  1、把车位归还给房地产公司,由房地产公司自行管理出租。创意公司减少车位收入200万元。

  2、2021年收入减少到300万元,主要为小区业主交纳的管理费,不超过500万。两年后,业主入住达到稳定数量,管理费收入达到600万元。因为业主交管理费不需要开发票,到时再隐瞒100多万的收入,就一直不需要变更为一般纳税人了,隐瞒100万的比例也不算大,不容易发现。

  “筹划”前:2021年增值税=500*6%=30万元

  “筹划”后:2021年增值税=300*3%=9万元

  减少:30-9=21万元

  “筹划”前:2023年增值税=(200+600)*6%=48万元

  “筹划”后:2023年增值税<500*3%=15万元

  减少48-15=33万元

  小红自己觉得这个方案非常好,

  全面的考虑

  小红将“筹划”方案告知税务顾问小明,征求小明的意见。

  小明否决了这个方案。

  理由如下:

  1、房地产公司将车位打包租给创意公司管理,一来是公司经营决策考虑,不需要增加管理成本。二来可以将部分利润转移至物业公司。

  200-100=100万,房开公司转移了100万利润给物业公司。三来是房产税的考虑(这点在最后说)。

  2、实务中,物业公司的经营利润一般很低,甚至多数物业公司账面是亏损的(原因不展开讨论)。

  因此,创意公司要么是亏损企业,不需缴纳企业所得税;要么是小微企业,企业所得税可以享受优惠政策。

  所以即使创意公司不亏损,年度利润也不会超过100万,车位收入差价100万对应的企业所得税不超过2.5万。

  100万*5%*50%=2.5万

  3、物业公司将车位归还给房开公司,房开公司增加收入100万元。

  对应的增值税=100*6%=6万元

  对应的企业所得税=100*25%=25万元

  合计房开公司增加税费=25+6=31万元

  因此,2021年及2022年,物业公司将车位归还给房开公司,物业公司减少了增值税费21万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。

  没有节税效果!

  2023年后,物业公司减少了增值税费33万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。

  看起来好象节税了4.5万!

  是真的节税了吗?

  不是,2023年后,创意公司需要隐瞒收入100万,才能达到所谓的”筹划“效果!

  隐瞒收入是偷税行为!不是所谓”筹划“!

  4、那据实纳税,到底会增加多少税费呢?

  首先,增值税是一样的,因房开公司经营车位,增值税税率是6%,转移车位经营给房开公司,不可能节增值税税。

  其次,房开公司的企业所得税高于物业公司的企业所得税。

  再次,隐瞒的100收入对应的增值税是6万元。

  则按小红的”筹划“:

  税费总额=创意公司不超过500收入的增值税+房开公司增加车位经营收入的税费=15+31=46万元

  不“筹划”,据实纳税:

  税费总额=实际收入的增值税+最高不超过100万利润的企业所得税=800*6%+2.5=50.5万

  为了省这一点税费,还要隐瞒收入,冒着偷税的风险,值得吗?

  而且,物业公司的管理费收入稽查并不困难,入住率是很容易查实的,物业面积也是很容易查实的,并不是业主不要发票,就能想瞒就瞒。

  以上分析还没有考虑房产税!

  房产税分析

  再来说房产税,房开公司将车位打包租给物业公司,还有一个非常重要的原因,减少房产税。

  如果由房开公司经营管理车位,车位的出租不固定,或者流动性出租,一般来说,不能按从租计征房产税,需要从价计征,尤其是在前期入住率低的情况下。

  房开公司将车位打包租给物业公司,考虑了低价的合理性之后租金是100万元。按实务经验,这个租金对应的车位成本正常可能在7000万-8000万之间,如按原值7000万和按70%计算房产余值计算,则

  房产税=7000*70%*1.2%=58.8万

  打包按100万整租给物业公司后,房开公司可以从租计征房产税

  房产税=100*12%=12万

  物业公司再出租不涉房产税。

  因此,算上房产税,小红的所谓“筹划”不但没有少交税,还破坏了公司原本的税务规划,起到了反作用。

这货来去如风,什么鬼都没留下!!!

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