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天富注册链接_加强集团化公司筹融资管理的思考

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  在当前国民经济飞速发展的背景之下,金融资本市场也随之获得了长足发展,金融产品及工具也越发多样性,在保障市场稳定性以及推动国民经济发展等方面,均具有十分显著的现实意义。对于集团化公司来说,筹融资管理是诸多管理工作重点之一,要在满足其经营及发展的资金需求同时,避免公司发生财务危机。基于此,本文以筹融资管理的作用分析为出发点,探讨了集团化公司筹融资的主要方式,并对如何加强集团化公司筹融资管理进行了思考。   资金是公司的血液,也唯有具备充足的资金,才能够促进公司稳定运作。公司的筹融资管理需要始终贯彻在公司生产经营的整个过程之中,公司的发展不可脱离筹融资管理。所以,对于集团化公司来说,务必认真探析筹融资管理的有效性策略,积极实施筹融资管理,保障筹融资管理的质量,最终促使自身获得持久飞速的发展。   一、筹融资管理的作用   (1)满足公司日常资金需求及投资资金需求。由于筹融资活动是通过政策方面对企业各项资产来源进行安排的方式,也是分配经营生产成果的主要因素,因此,资本规模的适量而稳定,可以对集团公司在发展过程中正常的资金需求进行满足,还能够确保将适度的投资放在生产经营之外进行。   (2)合理资本结构抵御风险,发挥财务杠杆作用。公司在发展过程中会遇到一定的金融风险,而资本结构的合理性可以帮助公司抵御金融风险,也可以使财务的杠杆作用得以发挥。   (3)降低资本成本实现财务目标。为降低公司的资本成本,可以结合恰当的融资政策助力公司发展。同时,也会确保持有者能够得到一定的收益。所以,公司完成资本运行的首要环节就是开展筹融资活动,这也与企业各个时期所需要实现的财务目标具有较强的关联性。   二、集团化公司筹融资的主要方式   首先,集团化公司在进行筹融资管理过程中,可以通过银行融资的模式进行开展,作为一项中介性质的资金融通活动,银行融资属于一项重要的融资活动,通常以商业汇票、流动资金贷款、项目贷款以及固定资产贷款等模式开展。   其次,除却银行融资这一方式之外,不少企业均会选用债券融资这一方式来进行融资,对于集团化公司来说,其普遍运用的债券融资类型涵盖中期票据、公司债、永续债以及超短期融资债等。   再次,以其他融资方式来说,则包括以下三种模式,分别是:①融资租赁,它具有灵活方便,还款压力小等优势,在进行还款的过程中,还可以结合自身的能力,选择适合自己的还款方式,以此确保降低公司的资金压力,且能够对资金链条断裂的情况进行有效防止;②资产证券融资,它是一种对收入流进行包装的模式,目的在于进行证券交易并进行出售,这种模式可以得到资金;③产业基金,产业的投资及发展资金都可以称之为产业基金,它能够促进公司的产业进步,也能确保公司获得更加长效的发展。目前,在政策方面也对产业基金做出了相关政策倾斜,拓展了产业基金的发展空间。   三、加强集团化公司筹融资管理的建议   (一)组建风控团队,规避资金风险   为加强集团化公司的筹融资管理质量,对于资金的运用予以规范,以及开展好融资担保等相关工作,那么对于集团化公司来说,就要积极完善筹融资管理的相关规定,这样则利于确保集团化公司筹融资管理各项业务的良好落实,也能够在一定程度上避免操作风险问题的发生。尤其是在集团化公司和其所属企业对于内部贷款以及大额资金运用等事项的权限,以及职责等层面实施明确的规定,如此利于避免资金风险问题发生。   除此之外,集团化公司的筹融资管理还具备着线长以及点多等特征,所以能够在集团化公司之中组建一支资金风险控制团队,对于提交分析的资金管理事项,先实施积极的探讨,然后提出相应的想法和建议,这样则能够对领导者的决策产生参谋作用,最终确保领导者的正确性、科学性决策。   (二)科学控制负债,完善银企对接   现如今,我国经济环境的复杂性因素剧增,对于集团化公司来说,应针对整体发展战略以及不同年度的经营目标,科学控制资产负债情况,同时还应在银企之间进行良好对接,借助集团的融资优势和银行之间予以积极协调,这样则利于获得银行的授信支持。通过不同的银行融资类型,保障资金存量的充足性,能够对集团化公司的经营周转等方面的资金需求提供一定的保证,能够确保自身的现金流具备通畅性。   为方便集团化公司本部和其所属企业对于某家银行授信的调剂,并且为方便银行对于公司本部和其所属企业提供同样服务以及对接,那么对于集团化公司来说,则能够向相关的银行提出申请,以便使其运用“总对总”这一对接形式,还能够向相应的银行申请集团授信,由集团化公司对所属企业的授信实施严控以及调剂等。   (三)制定有效措施,获得贷款优惠   大多企业均会将银行贷款作为筹融资的重要工具,对于集团化公司来说,其在选择银行贷款的类型时,则能够采用长期、短期以及中期三者相结合的方式,并且还需重视分开还本付息时间,而若集中付息时间,那么则会致使日后的融资产生高峰,加大转贷的负担和压力。集团化公司还需在当前的融资环境之中紧紧抓住政策机遇,争取银行优惠贷款以及融资利率,这样不但能够降低年度还本付息方面的压力,也有利于提升资金的流动比率,最终达成降本增效的重要目标。因此,争取银行优惠贷款对于集团化公司而言是十分关键的,集团化公司务必运用适合的措施及方式,大力争取银行优惠贷款,以推动自身获得更为迅猛的进步和发展。   (四)选择融资类型,杜绝资金紧张   为确保不同经营板块的发展均具备充足的资金,许多集团化公司在利用银行融资的方式时,大力实施了债券融资,借助债券市场中资金成本较低这一优势进行资金的筹集。债券融资这一方式不但能够控制集团化公司的融资成本,也可为不同业务板块的不断发展提供资金方面的保障。在债券融资过程中,集团化公司须重视科学选择债券融资的类型,从期限方面上来说,则需要做到结合长期以及短期资金。关于资金的运用途径,在对此实施描述时,也要尽可能宽泛,防范因某个债券融资类型由于制定了新政策而不能再应用,进而产生资金紧张状况。   (五)构建管理体系,避免链条断裂   为在最大限度上提升集团化公司的资金利用率,防范资金风险问题的发生,提高集团化公司的经济效益,那么就应进行资金集中管理。对此,应构建“统一领导,独立核算”这一资金管理机制,制定满足于真实需求的资金集中管理形式。   在资金集中管理的过程之中,需利用相应的集中运作平台,将资金管理模块作为重要的载体,将全面预算作为重要的控制方式,应用于资金结算网,在集团视角下统筹资金调度,构建出统筹运作的票据池,盘活资金存量,控制利息费用的支出,达成贷款及存款总量一同下降的目标,如此也利于提高集团化公司的资金效益。并且,还要分别确定到期资金支付的时间,规避支付风险问题的发生,也能够在一定程度上防范产生资金紧张或者短缺的状况,避免产生资金链断裂这一风险问题,从而切实保障公司具备通畅的资金流。   (六)多元化项目融资,确保融资安全   对于集团化公司来说,针对自身的发展需求以及投资需求等,也能够实施多元化的项目融资。例如,对于场站建设以及大型产线建设等对资金需求量较大的项目,就能够运用产业基金、融资租赁等融资形式来解决相应的筹融资问题。除此之外,为防范因现金流入较差,回收期较长以及投资项目较多,而致使贷款难以准时还本付息所产生的风险问题,那么对于集团化公司而言,还需严控未能够达成现金流目标的投资项目,对于短贷长投项目也均应采取控制手段。在项目投入的初始阶段,还需先思考投资回报问题,防范在投入项目之后产生资金紧张的状况。   四、结语   总而言之,对于集团化公司来说,绝不可仅借助于某种筹融资方式,对于全部的筹融资问题予以应对和解决。其在选用融资方式的过程之中,应全面分析企业负债情况以及当前的融资环境,而后选择出最为适合自身的筹融资方式。伴随金融市场的不断发展,集团化公司需紧紧抓住当前的政策优势,以规避风险为必要前提,大力摸索筹融资管理的新方法与新形式,从而为自身的稳定性、持久性进步赢得更具优势的条件,确保自身能够高效地贯彻企业发展战略。   参考文献:   [1]郑丽娜.加强集团化公司的筹融资管理的思考[J].财经界,2020,(28):248-249.   [2]高梦迪.浅谈如何加强集团化公司筹融资管理[J].现代经济信息,2018,(20):278.   [3]魏文萍.浅谈如何加强集团化公司筹融资管理[J].时代金融,2017,(35):135-136.   [4]刘芳.集团公司融资管理探讨[J].财会学习,2016,(08):175.   作者:吴玮单位:安阳钢铁股份有限公司

天富注册链接_聚焦拆迁补偿,再谈地产税筹

天富注册链接_聚焦拆迁补偿,再谈地产税筹

  前言   房地产企业在从事城市更新或并购重组的过程中,经常会采取股权收购模式,而股权收购又不可避免的会涉及到股权溢价,股权溢价往往没有足额发票,我们除了可以借助于税收洼地解决一部分之外,还有无别的解决思路呢?   在建工程转让,税务筹划的新境界?   地产开发商们为了加大拆迁成本,现如今也学精了,自己培养若干个“钉子户”。别人1:1.3,他是1:5,还外加几千万乃至1个亿的现金。可即便如此,面对一个过百亿的项目,这点拆迁补偿费,依然是杯水车薪,解决不了根本问题。在总成本固定不变的前提下,前期成本占比过大,势必会挤占后期成本的比例空间。惟有突破总成本的桎梏,拔高总成本的基数,才能从根本上解决这一难题。那么如何拔高总成本基数呢,沥呕君认为,在建工程转让,就是一个很好的解决思路。   股权收购进来以后,“左手”将开发强度做到25%以上,再以在建工程的形式转手给“右手”,通过销售利润降档巧妙降低综合税负,能够极大程度提高项目的税务筹划效果。具体原理,参见笔者此前发布的微信文章《原创|以股权转让方式受让在建工程后的税务筹划思考》。   需要指出的是,此方案在实际操作中的确存有难度。原本是由A公司办理的四证,现在为了满足税务筹划的需要,B公司同样需要办理一次四证。房地产企业需要综合权衡一下,重新报批报建所花费的人力、物力成本,与税务筹划所带来的综合收益,孰高孰低。如果前者大于后者,那就放弃这条路;反之,则可以一试。   中国是一个“以票管税”的国家,城市更新中最大的成本构成来自于拆迁补偿,而拆迁补偿恰恰又是不需要提供发票的。正因如此,导致很多房企在这方面大做文章。   拆迁补偿的证据链管理   实务中经常提到的“合法票据”,怎么理解?在深圳,被拆迁户确权较为容易实现。甚至有人戏称:蓝本优于红本,无本优于蓝本。为什么这么说呢?比如针对小产权房,买卖双方只需要去村委做个鉴证即可(有律师在旁尤佳),甚至不需要去公证处;哪怕是在更新局备过案的,还额外给你一次修改的机会,这在别的城市是没有的。产权变更时,没有人会有意识去主动缴纳相关税收,代扣代缴义务也没有切实履行。   当然,上文说的是深圳的规定,如果是外地城市,对此管理规定要严格许多。拆迁补偿,虽然税务局不要求开发商提供发票,但是也需要开发商备齐这几样东西,以备查验。①被拆迁户的身份证复印件;②拆迁补偿协议;③银行汇款支付凭证;④经被拆迁户签字确认的收条。实务中我们就经常发现,被拆迁户的身份证编号五花八门,显然与其同属一个行政村的事实难以吻合。既不属于嫁过来的媳妇,也不属于入赘的上门女婿(这两类人可以视同本村人口),那么这些人并不具备被拆迁户的资格认定。   小结:拆迁补偿固然不需要为发票而烦恼,但笔者还是建议开发商应在一些细节上下功夫。   拆迁标准如何确定   最近,深圳某开发商被主管税局处罚了,原因是怎样的呢?且听沥呕君慢慢道来。   正常的拆赔比例一般1:1.3就到顶了,可这家开发商倒好,1:5不说,还额外加60亿的现金。为什么赔得这么高,原因不用再解释了,都是“友军”。本来这已经很离谱了,然而税局并不是因为这个开出的罚单。真正遭处罚的原因在于,收到60亿现金的这个被拆迁户,是个法人单位。按照现行税收规定,企业收到的这笔拆迁补偿费,应该缴纳企业所得税:60亿*25%=15亿。这家企业是怎么做的呢,简单的挂一笔往来款,就认为不用交税,这种想法可真是要不得。最后,这公司不单要如数补足税金,还要加上罚款和滞纳金,满打满算,这个被拆迁户(也就是开发商自导自演拆迁大戏中的“右手”)要交差不多28多亿的税。呜呼,哀哉!本来是打算借用此招搞搞税筹的,这下倒好,没达到税筹目的不说,还倒赔进去了一大笔税金。何苦呢?幸运的是,这家开发商最后找到了沥呕君所供职的智慧源公司,我们在了解了事情原委之后,就给他找了一份文件:2012年40号文《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》。根据该文件规定,企业符合政策性搬迁所得,可在最长不超过5年内递延缴纳。5年的缓冲期,为这家房地产公司赢得了时间。因为还没到纳税时限,所以不存在偷漏税,那么对应的罚款和滞纳金也就免了。   有读者要问了,那5年到期以后呢,不还是得交企业所得税吗?其实解决企业所得税的方法有很多,企业购买分红基金就是解决思路之一。分红基金,顾名思义,分红的部分免税,亏损的部分又可以弥补企业所得,一举两得。   虽然拆迁补偿的市场标准一直未有出台,但形如本案例所列述的这家房企,这个标准显然过高了,值得推敲。税务局层面能否得到通过,其实存在有很大的不确定性。   被拆迁户的涉税处理   案例   假定某被拆迁户从开发商那里取得了5亿现金,外加价值10亿的房屋(成本价3亿),赔付率为1:1.3。其中,有一户为法人,获得了价值2亿的房屋(成本价6千万),房屋净值2千万。问:1、开发商如何纳税;2、被拆迁户如何纳税?   沥呕君分析:   增值税   符合政策性搬迁的,无论被拆迁人是自然人or法人,增值税全免(财税[2016]36号文)。   所得税   符合政策性搬迁的,且被拆迁人是自然人的,免征个税(理论上,只有在国家规定补偿范围内的拆迁补偿所得,才免征个税;实务中,大湾区的几个城市因国家规定的拆赔标准过低,导致各地税局在具体执行时,针对个人拆迁所得部分,一律免征个税);如被拆迁人是法人的,则遵照2012年40号文的相关规定执行即可。   土地增值税   符合政策性搬迁的,无论被拆迁人是自然人or法人,土地增值税全免。

天富注册链接_项目挂靠的两种税务处理模式和筹划点

天富注册链接_项目挂靠的两种税务处理模式和筹划点

  被挂靠方开票,开票了就要计收入,但是其利润仅有管理费部分,就带来了支付挂靠人款项的税前扣除问题。实践中有两种可行的操作方法。   方法一,操作为挂靠人向被挂靠人提供建筑服务,挂靠人就收取的扣除管理费后的工程款,向被挂靠人开具建筑服务发票。施工过程中发生的成本费用,全部向挂靠人开具发票,与被挂靠人无关。该模式操作简便,对于被挂靠方而言,只要保证取得发票由挂靠人本人开具,也无接受虚开发票风险,缺点是容易被监管部门认定为非法分包。   方法二,操作为挂靠人以被挂靠人名义,采购材料,雇佣工人,劳务再分包……施工的成本费用,直接记入被挂靠人账上,相关发票向被挂靠人开具。向挂靠人分配的扣除管理费后的项目利润,以及应当取得发票无法取得发票的部分,由挂靠人开具建筑劳务发票。   对于挂靠方直接雇佣的工人,因为用工的法律主体是被挂靠人,因此无需取得发票,直接依据工资单,向挂靠方支付款项。当然,因为工资单属于自制凭证,证明力有限,需要辅助以银行转账记录、现金收据,身份证号、联系方式等记载详细的工资清单佐证。   因为项目采购一般由挂靠人全权负责,被挂靠人很难控制发票的合法性,经常被税务机关通知接受虚开发票、异常发票,面临补缴增值税和企业所得税的风险。   两种方法的税负比较   增值税缴纳多少,不能孤立的来看,需要对上下游系统考量。我们这边就做个演示,要强调的是,演示只是介绍方法,实际操作一定要具体情况具体分析。   假设建设单位是政府,无需抵扣进项税额,项目时间在2020年和2021年(享受小微1%优惠)。项目收入1000万,采购进项税额20万,挂靠人为自然人且办理了临时税务登记,可以开具专票。   方法一的税负   挂靠人简易+被挂靠人简易=950*1%+(1000-950)*3%=11万   挂靠人简易+被挂靠人一般=950*1%+1000*9%-950*1%=90万   方法二的税负,假设挂靠人需要开具建筑服务发票400万   挂靠人简易+被挂靠人简易=400*1%+(1000-400)*3%=22万   挂靠人简易+被挂靠人一般=400*1%+1000*9%-20-400*1%=70万   结论:方法一下,挂靠人和被挂靠人均选择简易计税,税负最低。

天富在线注册_收取的代购款、代收款是否需要缴纳增值税

天富在线注册_收取的代购款、代收款是否需要缴纳增值税

  实务中,基于业务的需要,主体公司收取客户的“代购款”、“代收款”等比较普遍。在这种情况下,主体公司是否需要缴纳增值税?   一、收取“代购款”   案例1:某产品正常售价每套10万元,甲通过A公司代购,可以优惠至每套9万元。A公司和供应商的结算价为8.5万元,剩余5000元属于A公司赚取的利润。   该案例中,A公司的增值税该如何缴纳?   按照《财政部 国家税务总局关于增值税、营业税若干政策法规的通知》(财税字[1994]26号)的规定,代购货物行为,同时具备以下条件的,不征收增值税,不同时具备以下条件的,无论会计制度法规如何核算,均征收增值税。   (一)受托方不垫付资金;   (二)销货方将发票开具给委托方,并由受托方将该项发票转交给委托方;   (三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额(如系代理进口货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算货款,并另外收取手续费。   如果A公司不想就代购款8.5万元缴纳增值税,就需要按照以下模式操作:   1、甲先向A公司提前支付代购款9万元;   2、A公司向供应商支付货款8.5万元;   3、供应商向甲开具8.5万元的发票;   4、A公司向甲开具5000元的服务费发票(或不开票作为无票收入确认)。   如果不满足上述操作模式,A公司就要对收取的全部款项计算缴纳增值税。   二、收取“代收款”   (一)服务代收款   案例2:B公司主业是提供财税咨询服务,C公司的主业是提供管理咨询服务。B公司、C公司和D公司签订咨询服务合同,金额20万元,其中8万元是财税咨询服务,12万元是管理咨询服务。   合同约定,D公司将20万元服务费全部打入B公司账户。B公司收到款后,将12万元再转给C公司,同时B公司给D公司开具8万元财税咨询服务费发票,另外12万元由C公司给D公司开具管理咨询服务费发票。   问题:B公司收取的12万元代收款是否需要缴纳增值税?   按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。但以委托方名义开具发票代委托方收取的款项,不属于价外费用,不计算为收款方的销售额,无需缴纳增值税。   B公司和C公司提供的咨询服务属于上述文件所规定的应税行为,B公司收取的代收款由委托方C公司开具发票满足上述文件不征收增值税的要求。   因此,B公司收取的12万元代收服务费不用缴纳增值税。   (二)货物代收款   1、一般情况   案例3:E公司主业是销售电脑,F公司的主业是销售音响。E公司、F公司和G公司签订货物销售合同,金额20万元,其中15万元是电脑销售款,5万元是音响销售款。   合同约定,G公司将20万元货款全部打入E公司账户。E公司收到款后,将5万元再转给F公司,同时E公司给G公司开具15万元销售电脑的发票,另外5万元由F公司给G公司开具音响销售的发票。   E公司收取的5万元代收款是否需要缴纳增值税?   按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的规定,增值税销售额为纳税人销售货物向购买方收取的全部价款和价外费用,价外费用包括代收款项、代垫款项等。   E公司和F公司销售货物属于上述文件所规定的货物销售行为,E公司收取的5万元货物代收款,尽管发票由F公司开具,实务中也很可能会被认定为价外费用征收增值税。   2、特殊情况   实务中,有一类特殊的机构,即便收取了代收货款,也不需要作为价外费用计算缴纳增值税。   按照《关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)的规定,如果代收款的一方是取得中国人民银行核发的《支付业务许可证》,并获准办理“预付卡发行与受理”业务的发卡机构和获准办理“预付卡受理”业务的受理机构,其销售多用途卡取得的等值人民币资金,或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值资金(注:相当于收取的代收款),不缴纳增值税。   但支付机构需要向购卡人、充值人开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

天富登录注册_案例:筹划不能只顾眼前利益,要考虑全面

天富登录注册_案例:筹划不能只顾眼前利益,要考虑全面

  今天聊一个实务小案例。   很多房地产公司都有一些不能出售或尚未出售的车位,用于出租,收取租金。同时,很多房地产公司配套有关联的物业管理公司,房开公司将车位统一租给物业公司,由物业公司负责出租管理,赚取租金差价。   案例背景   PS:为计算简便,不考虑城建及教育费附加。   创意公司就是一家这样的物业管理公司,为小区业主提供物业管理服务,同时由于小区是综合体,配有商场等,有数百个车位,房开公司以100万年租金的价格打包租给创意公司,由创意公司经营管理车位。   创意公司是小规模纳税人,增值税税率3%。   随着入住率上升,创意公司的收入预计2021年将超过500万元,需要变更为一般纳税人,一般纳税人增值税税率6%。   由于物业公司的主要成本是人力成本,进项不多,取使代收水费也可以差额征收,创意公司不希望变更为一般纳税人。   创意公司的会计小红估算了一下2021年及以后年度的收入: 项目 收入金额 备注 车位收入 200 收入均不含税 转租成本 100   业主管理费 300 持续增加中 收入小计 500   业主管理费 600 2023年后   会计的“筹划”   小红就想出了一个筹划方案:   1、把车位归还给房地产公司,由房地产公司自行管理出租。创意公司减少车位收入200万元。   2、2021年收入减少到300万元,主要为小区业主交纳的管理费,不超过500万。两年后,业主入住达到稳定数量,管理费收入达到600万元。因为业主交管理费不需要开发票,到时再隐瞒100多万的收入,就一直不需要变更为一般纳税人了,隐瞒100万的比例也不算大,不容易发现。   “筹划”前:2021年增值税=500*6%=30万元   “筹划”后:2021年增值税=300*3%=9万元   减少:30-9=21万元   “筹划”前:2023年增值税=(200+600)*6%=48万元   “筹划”后:2023年增值税<500*3%=15万元   减少48-15=33万元   小红自己觉得这个方案非常好,   全面的考虑   小红将“筹划”方案告知税务顾问小明,征求小明的意见。   小明否决了这个方案。   理由如下:   1、房地产公司将车位打包租给创意公司管理,一来是公司经营决策考虑,不需要增加管理成本。二来可以将部分利润转移至物业公司。   200-100=100万,房开公司转移了100万利润给物业公司。三来是房产税的考虑(这点在最后说)。   2、实务中,物业公司的经营利润一般很低,甚至多数物业公司账面是亏损的(原因不展开讨论)。   因此,创意公司要么是亏损企业,不需缴纳企业所得税;要么是小微企业,企业所得税可以享受优惠政策。   所以即使创意公司不亏损,年度利润也不会超过100万,车位收入差价100万对应的企业所得税不超过2.5万。   100万*5%*50%=2.5万   3、物业公司将车位归还给房开公司,房开公司增加收入100万元。   对应的增值税=100*6%=6万元   对应的企业所得税=100*25%=25万元   合计房开公司增加税费=25+6=31万元   因此,2021年及2022年,物业公司将车位归还给房开公司,物业公司减少了增值税费21万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。   没有节税效果!   2023年后,物业公司减少了增值税费33万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。   看起来好象节税了4.5万!   是真的节税了吗?   不是,2023年后,创意公司需要隐瞒收入100万,才能达到所谓的”筹划“效果!   隐瞒收入是偷税行为!不是所谓”筹划“!   4、那据实纳税,到底会增加多少税费呢?   首先,增值税是一样的,因房开公司经营车位,增值税税率是6%,转移车位经营给房开公司,不可能节增值税税。   其次,房开公司的企业所得税高于物业公司的企业所得税。   再次,隐瞒的100收入对应的增值税是6万元。   则按小红的”筹划“:   税费总额=创意公司不超过500收入的增值税+房开公司增加车位经营收入的税费=15+31=46万元   不“筹划”,据实纳税:   税费总额=实际收入的增值税+最高不超过100万利润的企业所得税=800*6%+2.5=50.5万   为了省这一点税费,还要隐瞒收入,冒着偷税的风险,值得吗?   而且,物业公司的管理费收入稽查并不困难,入住率是很容易查实的,物业面积也是很容易查实的,并不是业主不要发票,就能想瞒就瞒。   以上分析还没有考虑房产税!   房产税分析   再来说房产税,房开公司将车位打包租给物业公司,还有一个非常重要的原因,减少房产税。   如果由房开公司经营管理车位,车位的出租不固定,或者流动性出租,一般来说,不能按从租计征房产税,需要从价计征,尤其是在前期入住率低的情况下。   房开公司将车位打包租给物业公司,考虑了低价的合理性之后租金是100万元。按实务经验,这个租金对应的车位成本正常可能在7000万-8000万之间,如按原值7000万和按70%计算房产余值计算,则   房产税=7000*70%*1.2%=58.8万   打包按100万整租给物业公司后,房开公司可以从租计征房产税   房产税=100*12%=12万   物业公司再出租不涉房产税。   因此,算上房产税,小红的所谓“筹划”不但没有少交税,还破坏了公司原本的税务规划,起到了反作用。

天富注册链接_从上市公司案例解析研发优惠的3大误区

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  在日常经营活动中,许多老板会有这样的疑惑:   1、公司的业务全部是委托外包生产,能不能申请高新技术企业?   2、公司不是高新技术企业,但是有研发项目,能不能享受研发费用加计扣除政策?   3、如果企业业务全部外包,有研发项目但不是高企,是否也能享受研发费用加计扣除?   下面小编将以几家上市公司为案例分析   案例1   业务全部外包生产可否申请高企?   福玛特(837916)是一家从事家用智能服务机器自主研发设计及销售的高新技术企业上市公司,其在招股说明书中披露其主营业务仅涉及研发设计以及销售,不涉及产品的生产。   另外,福玛特与供应商的合作模式为商定产品规格及质量标准后委托其生产或组装,即从OEM/ODM厂商处采购成品,因此并不涉及发料委托加工生产业务,完全是由供应商包工包料的委托生产。   与其业务模式相近的上市公司小狗电器(870077)同样也是高新技术企业,公司的产品组装及生产全部由战略合作的吸尘器加工工厂(OEM代工工厂)完成,公司采用的外协生产模式为OEM模式,即小狗电器负责产品研发设计,由OEM生产工厂负责代工生产。   从上述案例可知,两家公司均是包工包料的委托外包生产模式,不涉及自行生产业务,但都成功申请为高新技术企业,因此业务模式与申请高新技术企业之间没有必然的联系,只要企业满足基本要求,且同时满足《高新技术企业认定管理办法》中规定的指标要求便可申请高企,享受税收优惠政策:   值得关注的是,两家公司虽申请了高新技术企业,投入大量研发费用,但却未见披露享受研发费用加计扣除政策,能否享受小编未可得知。   但小编猜测,若不能享受加计扣除政策,可能与两家主体的业务模式有关,都是包工包料的委托生产模式,从行业看可能属于批发和零售业,从而不符合研发费用加计扣除的政策。   案例2   全部委外生产能否享受研发费用加计扣除   前面的案例谈到,企业全部委托生产可能容易被认定为批发和零售行业,从而不能享受研发费用加计扣除政策,税务中规定不能享受研发费用加计扣除的行业主要有:   1.烟草制造业。   2.住宿和餐饮业。   3.批发和零售业。   4.房地产业。   5.租赁和商务服务业。   6.娱乐业   (财税〔2015〕119号)   而近期成都趣睡科技股份有限公司发布的招股说明书披露,其业务模式为全部外包生产,不涉及自主生产,同时该公司未申请高新技术企业,却能享受研发费用加计扣除政策。   从其披露的招股说明书中还可以发现,不是全部的研发费用都享受加计扣除政策,经计算对比,该上市公司未全额享受研发费用加计扣除75%的政策。   从该案例可以总结出,公司业务虽是全部外包生产,但若核算规范符合税务要求仍可以享受研发费用加计扣除政策。但实操中,部分税务机关可能认定其为批发零售业,而不予其享受加计扣除。   案例3   不是高企也可以享受研发费用加计扣除政策   税务中没有明确规定只有高新技术企业才能享受研发费用加计扣除,只要企业会计核算健全、并能够准确归集研发费用,且不属于不能加计扣除的行业,便可以享受加计扣除的政策。如案例二中的成都趣睡,不是高新企业,但只要核算规范,正确归集研发费用,便能享受税收优惠政策。   上市公司新通联(603022)是一家从事轻型包装产品与重型包装产品的生产与销售的企业,不属于不能享受加计扣除的行业。其在年报中披露适用的企业所得税税率为25%,即未申请高新技术企业,却能够直接享受研发费用加计扣除政策。   由此可知,申请高新技术企业与研发费用加计扣除之间没有必然的联系,就算不是高企,只要研发费用核算规范,正确归集便可享受政策,特别是对于制造型企业而言,国家红利一波又一波,近期新政明确可以享受研发费用100%加计扣除。   从以上上市公司案例分析可知,企业生产业务模式与高企、研发费用加计扣除密切相关,但业务模式不影响高企的申请,只要符合条件,便可申请高企享受15%所得税的优惠政策。而生产经营的业务模式对于研发费用加计扣除有较大影响,若企业被认定属于批发零售、租赁和商务服务、房地产等行业,则不能享受该优惠政策。   另外,福玛特与供应商的合作模式为商定产品规格及质量标准后委托其生产或组装,即从OEM/ODM厂商处采购成品,因此并不涉及发料委托加工生产业务,完全是由供应商包工包料的委托生产。   与其业务模式相近的上市公司小狗电器(870077)同样也是高新技术企业,公司的产品组装及生产全部由战略合作的吸尘器加工工厂(OEM代工工厂)完成,公司采用的外协生产模式为OEM模式,即小狗电器负责产品研发设计,由OEM生产工厂负责代工生产。   从上述案例可知,两家公司均是包工包料的委托外包生产模式,不涉及自行生产业务,但都成功申请为高新技术企业,因此业务模式与申请高新技术企业之间没有必然的联系,只要企业满足基本要求,且同时满足《高新技术企业认定管理办法》中规定的指标要求便可申请高企,享受税收优惠政策:   值得关注的是,两家公司虽申请了高新技术企业,投入大量研发费用,但却未见披露享受研发费用加计扣除政策,能否享受小编未可得知。   但小编猜测,若不能享受加计扣除政策,可能与两家主体的业务模式有关,都是包工包料的委托生产模式,从行业看可能属于批发和零售业,从而不符合研发费用加计扣除的政策。   案例2   全部委外生产能否享受研发费用加计扣除   前面的案例谈到,企业全部委托生产可能容易被认定为批发和零售行业,从而不能享受研发费用加计扣除政策,税务中规定不能享受研发费用加计扣除的行业主要有:   1.烟草制造业。   2.住宿和餐饮业。   3.批发和零售业。   4.房地产业。   5.租赁和商务服务业。   6.娱乐业   (财税〔2015〕119号)   而近期成都趣睡科技股份有限公司发布的招股说明书披露,其业务模式为全部外包生产,不涉及自主生产,同时该公司未申请高新技术企业,却能享受研发费用加计扣除政策。   从其披露的招股说明书中还可以发现,不是全部的研发费用都享受加计扣除政策,经计算对比,该上市公司未全额享受研发费用加计扣除75%的政策。   从该案例可以总结出,公司业务虽是全部外包生产,但若核算规范符合税务要求仍可以享受研发费用加计扣除政策。但实操中,部分税务机关可能认定其为批发零售业,而不予其享受加计扣除。   案例3   不是高企也可以享受研发费用加计扣除政策   税务中没有明确规定只有高新技术企业才能享受研发费用加计扣除,只要企业会计核算健全、并能够准确归集研发费用,且不属于不能加计扣除的行业,便可以享受加计扣除的政策。如案例二中的成都趣睡,不是高新企业,但只要核算规范,正确归集研发费用,便能享受税收优惠政策。   上市公司新通联(603022)是一家从事轻型包装产品与重型包装产品的生产与销售的企业,不属于不能享受加计扣除的行业。其在年报中披露适用的企业所得税税率为25%,即未申请高新技术企业,却能够直接享受研发费用加计扣除政策。   由此可知,申请高新技术企业与研发费用加计扣除之间没有必然的联系,就算不是高企,只要研发费用核算规范,正确归集便可享受政策,特别是对于制造型企业而言,国家红利一波又一波,近期新政明确可以享受研发费用100%加计扣除。   从以上上市公司案例分析可知,企业生产业务模式与高企、研发费用加计扣除密切相关,但业务模式不影响高企的申请,只要符合条件,便可申请高企享受15%所得税的优惠政策。而生产经营的业务模式对于研发费用加计扣除有较大影响,若企业被认定属于批发零售、租赁和商务服务、房地产等行业,则不能享受该优惠政策。

天富怎么注册_会员制商业模式竟然可以节税?看这篇就懂了

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  日常生活中很多人都加入各式各样的会员,有的是免费会员,有的付费性质会员。会员制活动目的是营销推广、吸引顾客,但其中不乏有税务筹划的考虑。今天小编带你一探究竟~   01、增值税税务处理   从增值税角度,会员权属于“无形资产-其他权益性无形资产”。所以企业销售给顾客会员权,应该在收取会员费时计算缴纳增值税。如果企业要开具发票,发票税目应该选择“无形资产*其他权益性无形资产”,税率6%。(依据:财税〔2016〕36号)   02、企业所得税税务处理   从企业所得税角度,需要区分不同性质的付费性会员,对应的税务处理是不一样的~(国税函[2008]875号)   比如A企业收取会员费只是允许顾客取得会籍,购买另外的商品还是要按照正常价格进行购买,这时候A企业收取的会员费要在当期缴纳企业所得税。   如果A企业收取会员费后,允许顾客以较低的会员价购买商品,或者可以免费获得商品,那么A企业收取的会员费需要在整个受益期内分期确认收入。   03、会员制税务筹划   ①销售企业的会员形式多样,比如苏宁会员、京东plus会员、天猫88vip会员等等。但从税务筹划角度,会员制税务筹划的简单原理收入有两部分,货物销售收入和服务收入。销售货物、服务增值税适用税率分别为13%、6%,可降低增值税税负。   比如加入苏宁会员,可以享受专属会员价等等会员权益。苏宁收取会员费,缴纳6%的增值税,而后以会员价销售直营商品,缴纳13%的增值税。这可比对非会员销售商品,全额缴纳13%的增值税节税。   ②再举个栗子,批发企业也可以采取经销商会员制模式,经销商加入会员,享受会员权益,开展会员培训交流活动等,企业也有两部分收入,货物销售收入和会员收入。   ③服务类型的企业也可以运用会员制商业模式进行税务筹划。比如品牌空调售后维修中心提供修理修配劳务,维修公司需要全额缴纳13%的增值税。维修公司可以调整为会员制的商业模式。消费者加入维修中心的会员,维修公司收取一定的会员费,会员费按6%缴纳增值税。维修公司以较低的会员价提供维修服务,缴纳13%增值税,也可以降低增值税税负。   会员制的税务筹划还可以运用在房地产企业,巧妙运用会员制商业模式,不仅有营销推广的作用,还可以给企业合理降低税负,无疑是锦上添花!    2008年10月的解答—— 俱乐部会费等收入的征税   会所、俱乐部一次收取若干年会费,会员可以无限期消费使用会员卡,对于该项收入如何征税?是否应该在实际消费时确认收入,产生纳税义务?   《国家税务总局关于高尔夫球俱乐部税收问题的批复》(国税函发[1994]514号)规定:(一)对俱乐部会员入会时一次性缴清的入会费,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条:“营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”,无论该项收入在财务上如何处理,均以取得收入的当天为纳税义务发生时间,计算征收营业税。(二)对于俱乐部取得的其他类似于会员费的收入,应合并作为会员费收入计算征收营业税。(三)俱乐部向会员收取的会员资格保证金,在会员退会时全额退还的,如果是账务上直接冲减营业收入的,可以从当期的营业额中扣除,不计算征收营业税。对保证金的存款利息收入应计入营业利润中计算征收企业所得税。对于其他的会费收入应可参照执行。根据上述规定精神,会所、俱乐部一次收取若干年会费,不论会计上是否确认收入,在税法上均以实际收到的当天作为营业税的纳税义务发生时间。   来源:安徽税务筹划网

天富在线注册_浅析财务视角下项目的营运管理

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如何以财务视角看运营   01、企业运营现状   我们一直在谈“业财融合”,但“业财互异”才是企业运营现状的真实写照,本该作为管理核心的财务职能,却沦为“扯大旗”的角色,使企业陷入各种财务管理困局,财务危机也随之形成。   1、账实不相符   账实相符是对企业运营的底线要求,但即使三令五申,在有些企业这一要求仍然很难得到满足。例如,很多中小型企业的仓库按实物入库时间登记,财务却按发票收取时间登记,这势必造成账面物料与仓库实物的不相符。诸如此类的事项数不胜数。   2、算不清楚账   账务核算的核心就是成本核算,但如果企业尚且不能做到账实相符,完善的成本核算就更加无从谈起。目前,很多企业甚至只会制作税务报表,其他财务报表的日常管理几乎没有,只有当总经理需要时才会临时整理编制,由此可见这些企业的会计信息质量。缺乏完善数据支撑的决策难以真正推进企业发展。   3、运营周转慢   账实不符、算不清账,企业就难以有效监控各类业务的运营周转,导致应收账款周转慢、对不上账、呆坏账频发等账务难题的发生,存货周转慢、库存积压等问题也会随之发生。   4、做事无预算   预算是指导企业运营的重要依据,但预算也是很多企业运营管理中的一大难题。这是因为,很多中小型企业在基础性事务处理中障碍重重,在缺乏基础数据支撑的情况下,就更不要提管理升级类的预算管理了。   5、税务风险高   税收是企业运营费用的重要组成部分,合理进行纳税筹划也成为很多企业的共同选择。但很多中小型企业管理者缺乏税务基础常识,错把偷税漏税认为是“合理的税务筹划”,进而对财务人员提出不合理的要求,这势必造成管理者与财务人员之间的沟通障碍。财务人员偶尔地“打擦边球”,也可能促使企业触碰税务高压线,面临严重的税务风险。   02、运营现状分析   目前,上述运营问题广泛存在于各类中小型企业当中,很多企业管理者把业务做得风生水起,最终却落入财务困局,直至企业因此难以为继。从财务视角来看,产生此类运营状况的原因主要在于3个层面。   1、高层轻视财务   中小型企业创始人或管理者多为销售型或技术型人才,更善于处理与业务相关的专业问题,但对企业管理尤其是财务管理并不熟悉。虽然很多企业管理者后期也会研习工商管理硕士(Master of Business Administration,MBA)甚至高级管理人员工商管理硕士(Executive Master of BusinessAdministration,EMBA)等管理类课程,但对财务管理仍然缺乏重视,甚至持有轻视态度。   2、财务专业局限   由于企业高层的轻视,很多中小型企业在招募财务人员时,并不会要求过硬的专业水平。因此,财务人员受限于自身知识储备的不全面,难以发挥财务管控职能、助力企业运营。与此同时,很多财务人员虽然具备一定的账务处理能力,但却不善于内部沟通,这同样制约了其财务管控职能的发挥。   3、运营规则不清   有些中小型企业管理者也意识到规则对于管理的重要意义,期望获得一套行之有效的运营规则,但往往求而不得。   这是因为,这些中小型企业在创立之时就未曾重视管理规则的体系建设:企业创立时,管理者更加重视生存,较小的团队规模和简单的业务模式,使得寥寥几项管理规定就能囊括所有,出现争议管理者直接出面解决;随着企业不断成长、规模不断壮大,企业管理者的管理思路也只是“逢山开路,遇水搭桥”,出现什么问题就设置相应的规则,虽然在不断地“打补丁”,但企业管理规则始终未能形成体系。   来源:管理会计知识汇,作者:段昕宏  选自:管理者的财务思维。   2021年6月的解析—— 浅析财务视角下项目的营运管理   营运管理类似中枢,为经营目标的达成,整合设计、工程、营销、成本、财务等各方资源和能力,为决策者出谋划策,风险预警,达到辅助经营的职能。公司都是以营利为目的,通俗说就是赚取,那么如何达成,无非什么时间做什么事情,及时完成,结果反馈,重点突破,动态跟踪,指标变化反馈经营,最终守住利。   思成理解的项目运营,实际上就是节点+财务形成的小营运思路。   1、计划管理   将房地产开发的不同阶段拆分为大节点,大节点完成拆分为更细的二级、三级节点。管理节点,确保节点达成。   房地产开发的生命周期较长,并且具备较强的节奏性,将实际的项目情况结合整体运营的要求,实际情况为针,计划铺排为线,将每个节点串起来,对于节点存在局部调整的柔性,但要确保全局的刚性。强调执行力,这样运转才能高周转。   2、经营管理   以财务经营导向下的现金流、利润作为管理的核心,通过设计方案、销售去化、成本偏差,工程质量,回款转化等,实现全周期、全专业有效融合,高效统筹。   以管理的核心作为目标导向下,梳理项目的关键点,集中资源突破关键点,形成不同的操盘运营的思路和“打法”。   3、些许思考   (1)关键节点:①方案确认,②开工,③展示,④达售,⑤封顶,⑥现金流回正(收回地价时点),⑦竣工交付。   (2)财务指标:利润,现金流,IRR……   (3)经营指标:认购、签约、回款,认购签约率,签约回款率,成本偏差率,资金计划偏差率……   (4)几个重要的期间:拿地—开工,拿地—首批搭售,拿地—现金流回正,拿地—竣工交付。思成是这么理解的:房地产企业经营风险比较大的在四证齐之前,这个时候是需要股东持续注血,四证齐可开发贷放款,达售可收首付款,封顶回按揭款,现金流回正可保项目安全,交付可锁定风险并体现利润和规模。   (5)营销是前锋,评估整体的项目的去化周期,首开去化,续销期去化,全盘节点性的80%去化,95%去化时点。根据节点情况,确定销售政策,区分首开,续销,收回地价,现金流回正……   (6)成本的偏差率经常被工程和设计绑架那么对于变更签证的管理,设计变更的管理,实际上很重要。是否能形成标准化,形成规模集采等……成本释放是保守的,实务中也出现过因成本释放导致土增税跳档的结果。   (7)财务从项目拿地开始,启动会的利润测算参与去全盘风险评估,过程持续及重点跟进,合理合规的控风险,付好钱,守住利为原则。财务所在的端口是经营业务转化为数字化语言的最后端口,也是资金收支的最后阀门。财务要有意识的积累工程,成本,设计,营销,客关的部分基础知识,才能具备一定的风险识别能力。   (8)项目营运,做好各口的充分交圈,很多坑都是各口交圈不够产生的。   总结:营运发挥中枢作为,整合好前后各端口的资源,以经营目标为导向,各司其职,打破部门壁垒,统筹协调,以更宏观的视角和高度辅助决策者进行经营。   来源:行成思语  作者:槿思成

天富注册链接_股权转让方式进行项目交割一定很香?

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  营改增的政策文件,想必很多人都有看过,觉得不过如此。但一到了税务筹划的阶段,却依然有很多人在这上面犯错。营改增之后,谁是那个最“受伤”的人?有人说是金融业,也有人说是房地产,可在沥呕君看来,其实这些都不算,真正受营改增政策影响最深的行业,其实是建筑业。营改增后,压力最大的行业又是哪个?答案毫无疑问,还是建筑业!原因很简单,不管有没有营改增,建筑业该挂靠的还是得挂靠,该转包的继续转包,该没有发票的依然没有发票,该找票的同样还要找票。总结一句,相对于其他行业而言,营改增政策对于建筑业实在是太不友好了。为什么这么说呢?   作为房地产开发的一个中间环节,建筑企业的税收政策广为诟病。有人说,凭什么建筑业的增值税率定为11%呢,太高了,受不了。OK,假设国家同意建筑业按6%征缴增值税,那结果又如何呢?你的下游企业,那些房地产公司,他们拿着你提供过来的6%税票,自己却要对外开具11%的税票,地产公司能乐意吗?那要不,大家都统一按6%来?这显然又是不太现实的。   既然有“深受其害”的行业,理论上,自然也有最为受益的行业:房地产。无论是营改增前亦或营改增后,新增不动产均允许抵扣进项税。正因如此,有学者认为,买房将成为最好的税务筹划方式之一。比如你购进价值10亿的一套房子,那你就等于增加了进项税1.1亿,这个是可以未来抵扣的,等于是钞票。这1.1亿的进项税发票,给小公司拿去抵扣,一辈子都够用了。但这只是个美好的前提假设,前提是你能拿出10亿资金用来买房子。可如果你能拿出10亿,你还在乎那一点点税吗?所以这又是一个悖论。事物都有两面性。营改增政策固然是对房地产行业最为受益的,但同时房地产行业在执行营改增政策时的情形又是最为复杂的。营改增前能够套用的政策,放在营改增之后,是否依然可以沿用呢?比如,大家都知道利用股权转让方式达到间接转让不动产的目的,这个在营改增之前是免征营业税的,那么在营改增之后呢,情况又会发生哪些变化呢?接下来,正式进入到我们今天的重头戏:案例分析。   案例   某房地产开发企业F公司,其为A公司的全资控股子公司,实收资本为5千万元。F公司于2016年1月支付土地出让金3千万元取得了某宗地使用权。F公司拟投资6千万元开发非普通住宅项目。F公司2016年投入项目开发成本1500万元,同时发生期间费用500万元。2016年8月因资金原因无力继续开发,遂欲将该在建工程以8500万元(不含增值税)转让给B公司。F公司无其他经营业务。为了避免缴纳不动产转让环节的土地增值税,降低税收成本,决定此股权转让方式进行项目交割。   A公司设计流程:   第一步:A公司将其股份的90%转让给B公司,10%转让给C公司   第二步:C公司将其取得的10%股份转让给B公司。   整个交易交易完成后,B公司成为了F公司的全资控股母公司,完成了项目主体实质转移。   沥呕君分析   《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)   鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。   国税总局之所以作出这样的回复,主要是基于实质重于形式的原则,采取税收穿透原理进行反避税。但对于该文件的执行效力,现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一,有参照执行的,也有未参照执行的。   问题的关键点在于,回复针对的是一次性转让100%股权的行为,并不包括转让比例未达100%或分次转让的情形。上述案例中,之所以分拆成两步操作,就是为了规避687号文的政策限制。   既然不考虑土地增值税的影响,只是纯粹的股权转让行为的话,那么我们在计算税负的时候,情况就显得简单许多:   增值税:免   土地增值税:暂免   企业所得税(股权转让溢价):(8500-5000)*25%=875(万元)   也就是说,在此笔交易中,A公司总计要缴纳的税金即为875万元。   刚才说的是股权转让方式下,A公司的税负情况。那如果是采取直接转让资产的方式呢,A公司的税负情况又将如何?   增值税   8500*5%=425(万元)   附加税费:425*12%=51(万元)   两项合计:476万元   土地增值税   不含税收入:8500万元   可扣除项目金额:(3000+1500)*(1+20%+10%)+51=5901(万元)   增值额:8500-5901=2599(万元)   增值率:44%   适用税率:30%   应纳土地增值税额:2599*30%=779.7(万元)   企业所得税   (8500-3000-1500-500-51-779.7)*25%=667.33(万元)   三项税负合计:1923.03万元   作为受让方的B公司,仅需缴纳一道契税:8500*3%=255(万元)   故:转让双方合计总体税负为:2178.03万元。   到这里为止,我们可以从中看出,采取股权转让方式要比直接转让资产方式,少交税额:1303.03万元(2178.03-875)。   那我们是否可以据此认为:采取股权转让方式进行项目交割,对于双方而言,一定是综合税负最优的方案呢?未必!我们接着往下看——   后续开发销售税负情况分析   假定B公司受让后继续投入7500万元进行项目开发建设,并发生期间费用800万元。销售收入假定为26000万元(不含增值税),项目业态皆为非普通住宅。   1、假定上一环节,双方采取股权转让方式后B公司的纳税情况:   增值税   26000*5%=1300(万元)   附加税费:1300*12%=156(万元)   两项合计:1456元   土地增值税   不含税收入:26000万元   可扣除项目金额:(3000+1500+7500)*(1+20%+10%)+156=15756(万元)   增值额:26000-15756=10244(万元)   增值率:65%   适用税率:40%   应纳土地增值税额:10244*40%-15756*5%=3309.8(万元)   企业所得税   (26000-3000-1500-500-7500-800-156-3309.8)*25%=2308.55(万元)   三项税负合计:7074.35万元   2、假定上一环节,双方采取资产转让方式后B公司的纳税情况:   增值税   (26000-8500)*5%=875(万元)   附加税费:875*12%=105(万元)   两项合计:980元   土地增值税   不含税收入:26000万元   可扣除项目金额:(8500+7500+255)*(1+20%+10%)+105=21236.5(万元)   增值额:26000-21236.5=4763.5(万元)   增值率:22%   适用税率:30%   应纳土地增值税额:4763.5*30%=1429.05(万元)   企业所得税   (26000-8500-7500-800-255-1429.05)*25%=1879(万元)   三项税负合计:4288万元,考虑契税的255万元,总计即为4543万元。   结论   以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);   以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为6466.03万元(A公司1923.03万元,B公司4543万元)。   显然,如果前后两个阶段相结合起来考虑,采取股权转让方式进行项目交割,考虑到受让方二次销售的情形,最终双方总体税负将上升1483.32万元!   产生这个结果的最主要原因,还是体现在土增税上。所以判断一个交易方式的好坏,不能只看一方,也不能只看一个阶段,而是要全面综合考量才能得出最为科学客观的结论。

天富在线注册_房地产企业在拿地阶段的税务筹划

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房地产企业在拿地阶段的税务筹划   步入白银时代的中国房地产企业,因受到行业政策以及宏观经济的影响,已逐步走向成熟。很多地产公司已经越来越意识到,公司管理以及内部控制的重要性。房地产税务筹划,已从原先的一个小众话题,发展成为路人皆知的事实。房地产企业介入税务筹划的理念固然重要,但如何进行税务筹划才能效果最大化,很多人对此讳莫如深。结合多年的从业经历,在沥呕君看来,房地产企业最佳的税务筹划时机是在拿地阶段。为何这样说呢,下面我们将以具体的税务咨询案例来加以说明。   案例   某房地产开发企业A公司以3亿元的代价从政府手中取得了某开发用地,拟做城市更新。地块上存有建筑物需拆除,拆迁补偿费为7亿元。建筑物就要拆净的时候,A公司资金短缺,项目眼看就要停摆。就在此时,天降救星,B公司出现了。经过双方多轮磋商,最终B公司欲作价16亿买断此项目。这样一来一回,A公司赚取毛利6亿元(16-3-7)。从拿到土地到二次转手,前后也就3年的时间,无论怎么看,这笔买卖A公司都是有赚的。问题是,A公司作为城市更新项目的开发主体,根据《中华人民共和国城市管理法》第38条第2款的规定,土地投资强度未达25%以上的,不允许对外转让。鉴于此,即便是B公司花钱接下此项目,也只能以A公司名义继续从事更新改造。值此情形之下,此次交易只能采取股权转让方式进行操作。换言之,B公司以百分百收购A公司股权的形式,获得了项目地块的开发权。   税收分析   对于A公司来说,这样操作的好处,不言自喻。   若是资产转让方式,那么A公司需要承担的税负如下:   增值税:16*9.9%=1.58亿;   附加税费:1.58*12%=0.19亿;   土地增值税:[16-(3+7)*130%-0.19]*30%=0.84亿;   企业所得税:(16-3-7-0.19-0.84)*25%=1.24亿   B公司需承担契税:16亿*3%=0.48亿   双方各项税负合计:1.58+0.19+0.84+1.24+0.48=4.33亿。   若是股权转让方式,A公司需要承担的税负如下:   增值税:0   土地增值税:0   企业所得税(股权转让溢价):(16-0.2)*25%=3.95亿(假设A公司原始注册资本为2千万)   这样一来,采取股权转让的方式,最终综合税负有所降低,增了多少?4.33-3.95=0.38亿!感觉效果不是特别的明显。我们将方案再次改良一下:   在股权转让的方式下,有没有办法将这10个亿的原始成本做进来呢?方法自然是有的,那就要用到我们通常所说的“承债式收购”的税收原理。   什么是承债式收购?简单点说,就是收购的时候,标的公司的债权债务一并被收购方所承继。我们想一下,对于注册资本只有区区2000万的A公司来说,它从哪里来的资金去获取土地呢,又从哪里去支付大额的拆迁补偿款呢?毫无疑问,这笔资金要么来自于金融机构,要么就是股东方借款。但无论是哪一种情形,它都属于一种债务。既然是债务,那么承债式收购就有了可以实施的基础。B公司采取承债式收购了A公司股东的股权,那么这16个亿的对价中,假定其中的10亿是用于归还股东借款,剩下的6个亿才是股权转让价款。那么我们这个时候在计算股权转让溢价对应需缴纳的企业所得税时,情况就发生了变化:   A公司股东对应需缴纳的企业所得税:(16-10-0.2)*25%=1.45亿   至于那笔用于承债的10亿,按照税收法定原则,则不必缴纳任何税负。   经过改良后的方法再作一对比,最终税负直降2.5亿(3.95-1.45)!   值得一提的是,在操作细节上,我们还需要再精心雕琢一下。16亿的价款,不能全都支付给A公司的股东,而是6个亿的股权转让价款打给A公司股东;剩下的那10亿元,则应该直接支付给A公司的债权人(集团公司or金融机构)。资金流走向正确与否,成为了此税筹方案在事后能否得到当地税局认可的关键。   假设利用税收穿透原则,又假设中间关联企业皆为100%控股的话,那么我们可以考虑在最末端的自然人股东环节进行股权转让,那么这个时候,自然人股东依然需要缴纳股权转让对应的个人所得税。只不过,税率不再是25%,而是20%。这样的话,轻轻松松又能节税(6-0.2)*(25%-20%)=2900万。B公司通过受让该自然人股东持有的爷爷公司股权,再一层层穿透下来,同样能够达到百分百控制项目公司股权的目的。   如果我们再将思维打开一些,将此笔交易转移至A公司设在海外的某BVI公司(爷爷的爷爷公司)进行,那么最终我们甚至有可能将这5.8亿的股权转让溢价对应的企业所得税,完全豁免!当然,海外股权架构的搭建需要时间,这个要视乎项目交割的紧急程度而定。笔者在这里仅提供一个可供参考的思路,具体细节如有兴趣的读者朋友,欢迎随时来电交流。   总结   税收筹划绝不能拘泥于一点、一面,而应该打破惯有的思维模式,尝试站在战略的高度来进行税务筹划的设计,如此方能令筹划效果最大化。   来源:智慧源地产财税  作者:沥呕君 房开企业拿地中的隐性税收成本   房开企业拿地的渠道五花八门,拿地的条件八门五花。在拿地环节,如果不算好税负这笔账,不注意到其中的隐形税收成本,结局只有一个:高利润的项目变成低利润的项目,赚钱的项目变成亏损的项目。现将常见拿地环节的隐性税收成本,分析如下。   一、招拍挂:   1、土地出让金票据如何开、开给谁?对增值税、所得税及土地增值税的影响。   2、土地出让金返还,对增值税、土增税、自持房产税的影响。   3、限地价、竞配建条件中,配建房对增值税、土地增值税、所得税的影响。   4、限地价、竞配建房资金、竞公配及基础设施费资金,这部分土地出让金之外额外承担的支出,土地增值税、所得税的处理。   5、拿地条件中,承担红线外建设,对土地增值税、所得税的影响。   二、一二级联动   一二级联动中,如何正确处理一二级开发,尽量避免一级开发收益影响二级拿地的税收成本。   三、置换地   特殊情况下置换地的拿地成本,对增值税、土地增值税、所得税的影响。   四、股权收购拿地   1、以股权收购方式拿地,股权溢价对土地增值税及所得税的影响。   2、对应的开发用地,其前身是分立、划转等方式取得的,其所得税、土增税上的可扣除金额。   五、项目合作开发中增资入股   以增资项目公司方式的合作开发,同样也存在股权溢价的问题,同样对增值所得税、土地增值税有影响,只是不象直接的股权收购这么明显。   六、烂尾楼收购   烂尾楼收购,土增税前有多少金额加计扣除的影响。对应溢价部分能否土增税前加扣的影响。   七、法拍地   法拍地的坑是最多的,潜伏的隐性税收成本也是最大的。票的问题、税谁承担的问题、上家的税怎么缴的问题、承担的税能否扣等等问题,坑坑害人。   八、村企合作、城市更新开发中的隐形成本   村企合作开发模式和城市更新改造更加复杂多样。广东省三旧改造税收指南中罗列了9大模式几十种方式,常见的问题,也就是为了取得土地的开发权,付出的房、付出的建设费,如何在增值税、所得税和土地增值税上处理的问题。   说到底,拿地中的隐形成本,如何在税收上显现化,如何解决在三税前抵扣或扣除的问题,是个复杂的政策问题,也是个技术问题。只有解决了”地价“在税上的扣除问题,并在此基础上解决好”地价“的分摊问题,一个地产项目的税务管理就成功了一半。   来源:税灵灵作者:杨春根    2008年8月的解析—— 江中药业3亿拿地 隐现避税路径   作为国内OTC领域“老大级”公司,江中药业(600750,SH)最近在非生产领域却是新闻频出——澄清关于年报中提及的再融资计划和股权激励机制,控股江西九州通欲打入医药商业领域,用3亿元买下母公司集团的土地。   3亿买下母公司土地   昨日,江中药业发布公告称:为进一步完善上市公司资产、业务的独立性,江中药业股份有限公司确定了向控股股东江西江中制药(集团)有限责任公司(以下简称“江中集团”)收购租赁使用的湾里生产区土地有关事项,确定收购价格为人民币3亿元。   江中集团将以增加注册资本的方式将该地置入其全资子公司“南昌江中资产管理有限公司”(以下简称 “南昌江中资产”),土地评估价格为人民币30841万元。   拿地只为减小租赁压力   据悉,江中药业自2003年以来一直安稳地租赁使用着湾里生产区做为公司的药品生产基地,而这块地又是江中药业的控股母公司江中集团所有。为何此时江中药业会拿出3亿元购入这块土地呢?   对此,江中药业的证券事务代表向《每日经济新闻》记者解释道:江中药业一直以来都向江中集团缴纳该土地的租赁费,按照2003年签署的协议,约为每年600万元。由于近年来土地租赁价格大幅度提升,这笔土地租赁费到了2008年可能会被调整到每年2000多万元。   同时,也考虑到要长期依靠租赁的方式使用公司的主要生产经营场所,也具有可能的不确定的风险。   合理避税一亿元   江中药业的此次收购有两种可供选择的方式:直接受让土地;或者受让该土地使用权对外投资成立的公司的全部股权。   而最终,江中药业选择了后者,并分三步走,即:   一、江中集团先注册成立全资子公司 “南昌江中资产管理有限公司”;二、江中集团将湾里的生产用地以增加注册资本的方式置入南昌江中资产管理有限公司,并完成土地使用权转让手续及公司注册资本变更手续;三、江中药业与江中集团签订股权转让协议,受让南昌江中资产管理有限公司的全部股权,完成股权变更登记手续。至此,江中药业成功购得该片土地。   为何江中药业要选择一个如此复杂繁琐的方式,而不是直接收购呢?   海通证券的一名房地产分析师告诉《每日经济新闻》记者:因为这样可以避开高昂的税费!   土地属于公司的无形资产,转让费用一般较高。而股权转让不然,虽然步骤繁琐,但其后只需缴纳不高的营业税等。   此说法也得到了一名江中药业内部工作人员的默认,她表示,如果是直接受让湾里用地的话,可能江中药业将付出高达一个亿的税费。企业是处于自身的实际考虑,也在合法范围。   而上述该位房地产分析师也表示,此种现象在土地买卖中很普遍,也算是一条企业的合法避税路径。   来源:安徽税务网

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