天富登录注册_案例:筹划不能只顾眼前利益,要考虑全面

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  今天聊一个实务小案例。   很多房地产公司都有一些不能出售或尚未出售的车位,用于出租,收取租金。同时,很多房地产公司配套有关联的物业管理公司,房开公司将车位统一租给物业公司,由物业公司负责出租管理,赚取租金差价。   案例背景   PS:为计算简便,不考虑城建及教育费附加。   创意公司就是一家这样的物业管理公司,为小区业主提供物业管理服务,同时由于小区是综合体,配有商场等,有数百个车位,房开公司以100万年租金的价格打包租给创意公司,由创意公司经营管理车位。   创意公司是小规模纳税人,增值税税率3%。   随着入住率上升,创意公司的收入预计2021年将超过500万元,需要变更为一般纳税人,一般纳税人增值税税率6%。   由于物业公司的主要成本是人力成本,进项不多,取使代收水费也可以差额征收,创意公司不希望变更为一般纳税人。   创意公司的会计小红估算了一下2021年及以后年度的收入: 项目 收入金额 备注 车位收入 200 收入均不含税 转租成本 100   业主管理费 300 持续增加中 收入小计 500   业主管理费 600 2023年后   会计的“筹划”   小红就想出了一个筹划方案:   1、把车位归还给房地产公司,由房地产公司自行管理出租。创意公司减少车位收入200万元。   2、2021年收入减少到300万元,主要为小区业主交纳的管理费,不超过500万。两年后,业主入住达到稳定数量,管理费收入达到600万元。因为业主交管理费不需要开发票,到时再隐瞒100多万的收入,就一直不需要变更为一般纳税人了,隐瞒100万的比例也不算大,不容易发现。   “筹划”前:2021年增值税=500*6%=30万元   “筹划”后:2021年增值税=300*3%=9万元   减少:30-9=21万元   “筹划”前:2023年增值税=(200+600)*6%=48万元   “筹划”后:2023年增值税<500*3%=15万元   减少48-15=33万元   小红自己觉得这个方案非常好,   全面的考虑   小红将“筹划”方案告知税务顾问小明,征求小明的意见。   小明否决了这个方案。   理由如下:   1、房地产公司将车位打包租给创意公司管理,一来是公司经营决策考虑,不需要增加管理成本。二来可以将部分利润转移至物业公司。   200-100=100万,房开公司转移了100万利润给物业公司。三来是房产税的考虑(这点在最后说)。   2、实务中,物业公司的经营利润一般很低,甚至多数物业公司账面是亏损的(原因不展开讨论)。   因此,创意公司要么是亏损企业,不需缴纳企业所得税;要么是小微企业,企业所得税可以享受优惠政策。   所以即使创意公司不亏损,年度利润也不会超过100万,车位收入差价100万对应的企业所得税不超过2.5万。   100万*5%*50%=2.5万   3、物业公司将车位归还给房开公司,房开公司增加收入100万元。   对应的增值税=100*6%=6万元   对应的企业所得税=100*25%=25万元   合计房开公司增加税费=25+6=31万元   因此,2021年及2022年,物业公司将车位归还给房开公司,物业公司减少了增值税费21万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。   没有节税效果!   2023年后,物业公司减少了增值税费33万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。   看起来好象节税了4.5万!   是真的节税了吗?   不是,2023年后,创意公司需要隐瞒收入100万,才能达到所谓的”筹划“效果!   隐瞒收入是偷税行为!不是所谓”筹划“!   4、那据实纳税,到底会增加多少税费呢?   首先,增值税是一样的,因房开公司经营车位,增值税税率是6%,转移车位经营给房开公司,不可能节增值税税。   其次,房开公司的企业所得税高于物业公司的企业所得税。   再次,隐瞒的100收入对应的增值税是6万元。   则按小红的”筹划“:   税费总额=创意公司不超过500收入的增值税+房开公司增加车位经营收入的税费=15+31=46万元   不“筹划”,据实纳税:   税费总额=实际收入的增值税+最高不超过100万利润的企业所得税=800*6%+2.5=50.5万   为了省这一点税费,还要隐瞒收入,冒着偷税的风险,值得吗?   而且,物业公司的管理费收入稽查并不困难,入住率是很容易查实的,物业面积也是很容易查实的,并不是业主不要发票,就能想瞒就瞒。   以上分析还没有考虑房产税!   房产税分析   再来说房产税,房开公司将车位打包租给物业公司,还有一个非常重要的原因,减少房产税。   如果由房开公司经营管理车位,车位的出租不固定,或者流动性出租,一般来说,不能按从租计征房产税,需要从价计征,尤其是在前期入住率低的情况下。   房开公司将车位打包租给物业公司,考虑了低价的合理性之后租金是100万元。按实务经验,这个租金对应的车位成本正常可能在7000万-8000万之间,如按原值7000万和按70%计算房产余值计算,则   房产税=7000*70%*1.2%=58.8万   打包按100万整租给物业公司后,房开公司可以从租计征房产税   房产税=100*12%=12万   物业公司再出租不涉房产税。   因此,算上房产税,小红的所谓“筹划”不但没有少交税,还破坏了公司原本的税务规划,起到了反作用。

天富登录注册_股权转让的节税技巧

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  股权转让节税之策:设计控股公司股权架构比自然人股权架构更节税   自然人股权架构的核心经营公司(经营业务公司)的自然人股东溢价转让自然人股权必须依据20%税率缴纳的个人所得税!如果将自然人股权架构转换成控股公司股权架构,则将大大降低核心经营公司溢价股权转让的税负!具体分析如下:   (一)税收筹划的法律政策依据分析   根据2018年新修改《中华人民共和国个人所得税法》,《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,《中华人民共和国企业所得税法》和《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)的规定,个人转让股权适用的税率是20%,目前利润100万元以下的小微企业适用的所得税税率仅为2.5%。   根据《个人所得税法》的规定,个人取得股息需要缴纳20%的个人所得税。同时根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定,公司从公司取得股息属于免税所得,不缴纳企业所得税。很多被转让股权的企业中都有较大数额的未分配利润。   (二)纳税等划技巧   1.在最初投资时设立双层公司,即设立一家控股公司(小微企业),然后由该小微企业的控股公司投资成立另一家核心经营公司,由上层小微企业的控股公司作为转让核心经营公司股权的主体,利用小微企业的低税率优惠就可以最大限度地降低股权转让所得的所得税。   [案例分析:设立控股公司股权架构比自然人股权架构转让股权节税的分析]   1、案情介绍   肖先生若干年前投资100万元获得甲公司10%的股权,现肖先生准备以200万元的价格转让该10%的股权。请问怎么进行股权架构设计,肖先生转让股权更省个税?   2、自然人股权架构下,肖先生转让股权的税负   肖先生应当缴纳个人所得税计算如下:   (200-100)×20%=20(万元)   3、股权架构方案设计方案   肖先生投资设立乙控股公司(小微企业),然后由乙控股公司再投资100万元增资甲公司获得甲公司10%的股权,最后乙控股公司以200万元的价格转让其在甲公司的10%的股权。   4、控股公司乙转让股权的所得税   乙公司应当缴纳企业所得税计算如下:   (200-100)×2.5%=2.5(万元)   5、筹划节税结论   通过以上股权架构设计,乙公司转让甲公司10%的股权节约17.5万元的所得税(20-2.5)。   2.设立控股公司的股权架构:首先以自然人股东投资设立一家控股公司,其次将控股公司投资成立一家核心经营公司,最后,将控股公司在核心经营公司的股权转让之前将核心经营公司的未分配利润分配至上一层公司(控股公司),就可以降低股权转让的价格,从而降低股权转让的所得税。   [案例分析:某控股公司股权架构下的股权转让节税分析]   (一)案情介绍   肖先生于10年前投资100万元创办了甲公司,为减轻税收负担,甲公司10年的利润均未分配,目前已经累计达到1000万元。现肖先生准备将甲公司的股权转让给他人,转让价为1200万元。请问怎么进行股权架构,才能节约肖先生在甲公司的股权转让的所得税?   (二)自然人股权架构下的股权转让的所得税   在自然人股权架构下,肖先生转让其在甲公司的股权需要缴纳个人所得税计算如下:   (1 200-100)×20%=220(万元)   (三)股权架构节税方案:肖先生在10年前即创办双层公司,即肖先生投资110万元创办乙公司(小微企业),乙公司再投资100万元设立甲公司。乙公司在转让甲公司的股权之前,可以将甲公司账上的1000万元未分配利润分配至乙公司。由此,甲公司的股权转让价可以降低至200万元。   (四)控股公司股权架构下的乙公司转让其在甲公司股权需要缴纳企业所得税计算如下:   (200-100)×2.5%=2.5(万元)   除甲公司外,肖先生投资其他公司也通过乙公司进行,这样就可以将所有投资利润均留在乙公司层面。   (五)节税结论   通过以上纳税筹划分析,节税=220-2.5=217.5(万元)

天富在线注册_股权收购中不同税务处理的税费差异分析

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3周前 (09-06) www.zhongdacpa.com 天富官网 13℃

  股权收购是企业重组中最常见的方式之一。企业一般认为股权收购应当尽量选择特殊性税务处理,可以实现递延纳税,在减轻重组资金压力的同时也获得资金的时间价值。特殊性税务处理的关键条件之一是股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,因此,即使适用特殊性税务处理,股权转让方除获得股权支付外,还可能收到交易总额15%以内的补价支付,此时,股权转让方需要就补价部分计算相应的股权转让税费。在普遍纳税人的概念中,支付补价越少,需要缴纳的税费越少,如果实现100%股权支付,就不需要缴纳企业所得税,是最佳的选择。笔者认为,在此要特别关注,企业重组特殊性税务处理并非只是税收的递延,股权收购后,双方的所持股权计税基础按“以被收购股权的原有计税基础”确定,可能导致收购方原来的股权计税基础发生变化,带来税收利益的变化。本文通过一个股权置换的案例,对比一般性税务处理、特殊性税务处理并支付补价、特殊性税务处理100%股权支付三种方式下的税收利益,并分析其差异原因,为纳税人在企业股权收购时选择税务处理方式提供参考。   一、案例背景   2015年,甲公司与乙公司共同投资经营A公司、B公司。其中:   A公司实收资本7000万元,甲公司出资3500万元,乙公司出资3500万元,各占A公司股权的50%。A公司总资产账面价值10000万元,净资产4000万元,因A公司拥有土地使用权和厂房,不动产增值导致A公司净资产公允价值15000万元。B公司实收资本13000万元,甲公司出资3900万元,乙公司出资9100万元,分别持有B公司30%和70%的股权。B公司总资产账面价值30000万元,净资产8000万元,B公司拥有土地使用权和厂房,不动产增值导致B公司净资产公允价值20000万元。详见下表(表中数字单位:万元,下同)。 公司名称 股东名称 股比 实收资本 账面净资产 净资产评估值 增值额 简称 A公司 甲公司 50% 7000 4000 15000 11000 股权① 乙公司 50% 股权② B公司 甲公司 30% 13000 8000 20000 12000 股权③ 乙公司 70% 股权④   重组要求:因经营管理需要,甲公司和乙公司拟进行“分家”,各单独持有一家公司。方法一:甲公司100%持有A公司,乙公司100%持有B公司;方法二:甲公司100%持有B公司,乙公司100%持有A公司。本文分别对两种方法做出解析。   二、案例分析   甲公司和乙公司的“分家”要求,可以通过甲公司和乙公司交换A公司、B公司的股权实现。   方法一:甲公司所持有B公司的30%股权(股权③)交换乙公司所持有A公司50%股权(股权②)。交换后情况见下表。 公司名称 股东名称 股比 实收资本 账面净资产 净资产评估值 增值额 A公司 甲公司 100% 7000 4000 15000 11000 B公司 乙公司 100% 13000 8000 20000 12000   方法二:甲公司所持有A公司的50%股权(股权①)交换乙公司所持有B公司70%股权(股权④)。交换后情况见下表。 公司名称 股东名称 股比 实收资本 账面净资产 净资产评估值 增值额 A公司 乙公司 100% 7000 4000 15000 11000 B公司 甲公司 100% 13000 8000 20000 12000   方法一中,甲公司和乙公司交换股权③和股权②,应分解为甲公司向乙公司转让股权②,同时甲公司向乙公司收购股权③两个交易。甲公司和乙公司应分别按公允价值计算股权转让所得缴纳企业所得税。方法二亦同理。   三、税费测算   股权交易所涉及企业所得税和印花税,下文为计算简便,印花税忽略不计。   《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号,以下简称59号文)第三条规定,企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。本文分别用一般性税务处理方法和特殊性税务处理方法测算企业所得税税费。   (一)一般性税务处理时税费测算   根据59号文第4条规定,企业股权收购相关交易一般性税务处理规定为:1.被收购方应确认股权、资产转让所得或损失;2.收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定;3.被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。   方法一的税费测算:应缴税费=企业所得税+印花税。为了计算简便,印花税忽略不计。甲公司应缴税费=12000×30%×25%=900(万元)。乙公司应缴税费=11000×50%×25%=1375(万元)。合计应缴税费=900+1375=2275(万元)。   方法二的税费测算:应缴税费=企业所得税+印花税。为了计算简便,印花税忽略不计。甲公司应缴税费=11000×50%×25%=1375(万元)。乙公司应缴税费=12000×70%×25%=2100(万元)。合计应缴税费=1375+2100=3475(万元)。   从上面计算可知,要实现两股东的“分家”的目标,如果选择一般性税务处理,将要缴纳大额税费,如想减轻税负,应考虑选择企业重组的特殊性税务处理政策,实现暂时不缴纳企业所得税。   (二)特殊性税务处理税费测算   根据59号文第5条和第6条的规定,股权收购须同时符合以下条件,方可适用特殊性税务处理规定:1.具有合理的商业目的,且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的;2.被收购的股权不低于被收购企业全部股权的50%,且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%;3.企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动;4.企业重组中取得股权支付的原主要股东,在重组后连续12个月内,不得转让所取得的股权。股权收购特殊性税务处理规定为:1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础,以被收购股权的原有计税基础确定;2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础,以被收购股权的原有计税基础确定;3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。   股权支付是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中,以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式;非股权支付是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。   股权收购适用特殊性税务处理的关键条件:被收购的股权不低于被收购企业全部股权的50%,且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。收购前的情况见下表。 公司名称 股东名称 股比 净资产评估值 简称 股权公允价值 计税基础 A公司 甲公司 50% 15000 股权① 7500 3500 乙公司 50% 股权② 7500 3500 B公司 甲公司 30% 20000 股权③ 6000 3900…Read more »

天富注册链接_外购商品对外捐赠进项税抵扣与否的整体税负对比分析

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  笔者曾在《收到捐赠票据金额大于捐赠物市价的税会处理》一文对自产货物对外捐赠的会计处理和纳税申报进行了分析,对于外购商品来说,有所区别,主要体现在两点:一是,外购商品的进项税一般可以与对外捐赠视同销售的销项税一致,这点不同于自产货物,后者的视同销售销项税要按照市场价值计算,通常市场价值要大于成本,而成本构成项目,如工资薪金也无对应的进项税可供抵扣;二是,在所得税纳税申报时,外购的视同销售收入金额可直接等于其视同销售成本,填制方法也比自产货物要简单。但获取发票的类型对综合税负有影响。   一、相关案例   安老师您好,我想咨询您一下,外购商品对外捐赠,在购买时进项税额没有抵扣(由于我们的原因没有获得增值税专用发票),全额计入了营业外支出,还用再计算增值税的销项税额吗?   二、初步的回复及依据   通常来说,外购的货物获得了增值税专用发票,后期对外捐赠了,可以抵扣进项税,但税法的规定是货物在发生非销售的对外转移时哪些情况需要视同销售缴纳增值税,对于获取的发票类型和是否抵扣了进项税没有规定,所以如果没有抵扣进项税,还是需要视同销售缴纳增值税。具体依据如下:   《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》之第四条,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:   (一)将货物交付其他单位或者个人代销;   (二)销售代销货物;   (三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;   (四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;   (五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;   (六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;   (七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;   (八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。   三、进一步的探讨   获取的发票类型,或者说是否抵扣进项税对整体税负的影响还是有差异的,这里我们假设企业所得税(corporate income tax)税率为T=25%,附加税(城建税等)(additionaltax)税率A=10%,增值税(Value added tax)税率为V=13%,货物(Goods)不含税成本G,捐赠全部可所得税前扣除,公司所得税纳税调整后有应纳税所得额。   (一)情形一   在获取了增值税专用发票,并抵扣进项税的情况下,购进税前1万元的货物G,并对外捐赠,共支出1.13万元。   分录如下:   ①采购   借:库存商品10,000.00   借:应交税费-应交增值税(进项税)1,300.00   贷:银行存款等11,300.00   ②对外捐赠   借:营业外支出11,300.00   贷:库存商品10,000.00   贷:应交税费-应交增值税(销项税)1,300.00   此情况下,增值税净额是0,也不涉及附加税的缴纳;所得税方面,由于捐赠支出可以所得税前抵扣,所以净支出=G*(1+V)*(1-T)=11,300.00*75%=8,475.00元。即,由于所得税的影响公司比没有所得税时节省了2,825.00元。   (二)情形二   公司采购商品取得普通发票:   ①采购时   借:库存商品11,300.00   贷:银行存款等11,300.00   ②捐赠时   借:营业外支出12,769.00   贷:库存商品11,300.00   贷:应交税费-应交增值税(销项税)1,469.00   由于普票进项税不单独核算,计入商品成本,导致视同销售时,购入时支付的增值税作为了再次转让或捐赠时的库存商品原值的一部分,存在一定的重复纳税问题。   同理,由于所得税前可以抵扣,上述捐赠的净支出=G*(1+V)*(1-T)=12,769.00*75%=9,576.75,由于所得税的影响公司比没有所得税时节省了3,192.25元。但是,由于销项税没有匹配的进项税对抵,导致税金及附加金额的出现=V*A=1,469.00*10%=146.9元,同理增加的附加税也可抵减所得税,净影响金额=146.9*(1-T)=110.175元。影响净损益合计=9,576.75+110.175=9,686.925元。   综合,情形一的捐赠行为减少净利润8,475.00元,情形二减少9,686.925元,后者比前者减少净利润1,211.925元。   可用公式表述如下:   普专票影响额=G*(1+V)^2*(1-T)+G*(1+V)*V*A*(1-T)-G*(1+V)*(1-T)   化简后:G*V*(1+V)*(1+A)*(1-T)   带入数据验证=10,000.00*13%*113%*110%*75%=1,211.925(元)   此公式可以作为以后快速估算此种情况之下获取发票差异对整体经济利益影响的工具。

天富登录注册_全年一次性奖金单独计税并非一定是最佳选择

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  为了减轻个人所得税税负,对居民个人取得的全年一次性奖金不并入当年综合所得,以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额,按照按月换算后的综合所得税率表,确定适用税率和速算扣除数,单独计算纳税。计算公式为:应纳税额=全年一次性奖金收入×适用税率-速算扣除数。该优惠政策延续至2023年底。单独计算纳税的目的是避免部分纳税人因全年一次性奖金并入综合所得后提高适用税率。当然,居民个人取得全年一次性奖金,也可以选择并入当年综合所得计算纳税。如果个人工资不足5000元,对于年终奖不建议单独计税,而是并入工资一并计税对更加划算。   举例:年终奖发70000元,平时发放月工资2500元,全年收入=2500.00×12+70000.00=100,000.00元。全年可以扣除的项目:基本费用:60,000.00元(每月5000元);专项扣除即个人承担的社保费和住房公积金500元/月吧,全年6000元;专项附加扣除:赡养老人可以扣除2000元/月,首套住房贷款利息1000元/月。因此,专项附件扣除全年扣除额=(1000+2000)×12=36000.00元。因此,全年可扣除项=60,000.00+6,000.00+36,000.00=102,000.00元。全年应纳税所得额=100,00.00-102,000.00=-2000.00元。因为全年应纳税所得额为负数,所以不需要缴纳个人所得税。相反,如果选择全年一次性奖金单独计算个人所得税,则以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额,按照按月换算后的综合所得税率为10%,速算扣除数为2520元应交个人所得税=70000×10%-210=6790元。   根据上述例子,对部分中低收入者而言,如将全年一次性奖金并入当年工资薪金所得,扣除基本减除费用、专项扣除、专项附加扣除等后,可能根本无需缴税或者缴纳很少税款。而如果将全年一次性奖金采取单独计税方式,反而会产生应纳税款或者增加税负。同时,如单独适用全年一次性奖金政策,可能在税率换档时出现税负突然增加的“临界点”现象。因此,居民个人取得全年一次性奖金的,可以自行选择计税方式,自行判断是否将全年一次性奖金并入综合所得计税。作为扣缴单位在发放奖金时注意把握,以便于纳税人享受减税红利。

天富注册链接_从税务规划视角看旧村改造公配地块不同供地方式的选择

天富注册链接_从税务规划视角看旧村改造公配地块不同供地方式的选择
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  完善公共配套设施,作为改善人居环境的重要内容,是旧村改造项目必须承担的重要任务之一。从税务规划视角看,旧村改造项目公共配套设施地块的不同供地方式,将对项目的最终税负以及利润产生影响,本文从土地增值税出发,通过如下简化案例进行探讨分析。   某旧村改造项目,预计改造成本150,00万元,可获取三个融资地块,规划用途分别为住宅用地、学校用地与商业用地,其中计划住宅地块、学校地块于第一期开发,商业地块于第二期开发,住宅地块与商业地块建设完成后全部对外销售,预计销售单价分别为6万元和3万元,预计总销售收入分别为330,000万元和165,000万元,学校地块在建成后需按要求无偿移交给政府部门。各地块规划信息如下。   由于学校属于不可售项目,改造主体计划将学校地块并入到其他融资地块,现存在两种合并方式。   第一种方式,将学校并入到住宅地块,一起获取土地证,合并后住宅地块总占地面积为18,250㎡,商业地块占地面积10,000㎡。   第二种方式,将学校并入商业地块,合并后商业地块总占地面积1,8250㎡,住宅地块占地面积10,000㎡。   首先,分析不同供地方式下的土地成本分配方法。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第九条规定,分期开发,土地成本可按照占地面积比例进行分摊。   其次,关于学校项目是否分配土地成本问题,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(五)项的规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占比或其他合理方法进行分配。由于学校作为公共配套设施,不属于可售项目,按规定可不分配土地成本,因此学校归集成本所形成的公共配套设施费仅为学校项目的建设成本,合计4,950万元。   现假设公共配套设施费按照可售建筑面积比例在住宅地块和商业地块进行分摊,同时,为简化分析,财务费用采用计算扣除方式,加计扣除比例合计为30%,且未考虑与转让房地产项目相关的税金等其他扣除项目。不同供地方式下的成本归集情况如下。   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条的规定,分期开发下,土地增值税以分期项目为清算单位。   因此,本项目中住宅地块与商业地块分期开发,应按规定进行分开清算。现根据上述不同供地方式的销售收入、成本归集等情况,分别计算两个项目的土地增值税,计算结果如下。   从上述计算结果可以看到,在学校地块不同供地方式下,该项目销售收入与扣除项目金额均保持一致,但是因供地方式的差异导致各开发分期的占地面积比例存在差异,进而影响各开发分期的土地成本分配金额,最终导致土地增值税产生23,450万元的差异。   通过上述简化案例,提醒各位朋友,因旧村改造项目中公共配套设施的建设规模较大,需重视公共配套设施建设规划对项目最终税负及利润的影响。 旧村改造实务中集体物业承租权利转让涉税问题探讨   在旧村改造过程中,参与改造的企业为了加快推进改造效果,可能会在未取得改造主体资格之前,以自身(或关联公司)名义与集体物业承租方签定承租权利义务转让协议,受让物业剩余承租期限,以实现控制物业的目的。在此交易中,承租权利受让方往往会支付原承租方一定金额的费用作为补偿。笔者在实务中接受过企业咨询:承租权利受让方在此交易中是否需要要求转让方就该补偿费用提供发票以作为企业所得税的税前扣除凭证?下面我们对此问题展开解析、探讨。   案例:   A公司向村联社租赁某厂房(集体土地上的厂房物业),约定租期3年并已租用2年,剩余1年租期。在旧村改造过程中,某参与改造的C公司(暂未取得改造主体资格),由其关联公司(简称“B公司”)计划与A公司签定“承租权利义务概括转让协议”,约定:A公司将剩余1年租赁期限相关权利义务转让给B公司,同时,B公司向A公司支付一笔补偿费500万元(包括设备搬迁补偿、停工停产补偿、剩余装修残余补偿)。该协议签订后,B公司与村联社就剩余期限重新签订了租赁协议,A公司与村联社签订了租赁合同解除协议。   一、补偿费支出在何种情况下需要凭发票作为企业所得税扣除凭证?   国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告(国家税务总局公告2018年第28号):   第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的,对方为已办理税务登记的增值税纳税人,其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人,其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证,收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。   小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。   第十条 企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的,对方为单位的,以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的,以内部凭证作为税前扣除凭证。   企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目,但按税务总局规定可以开具发票的,可以发票作为税前扣除凭证。   根据上述政策,判断企业境内支出是否需要凭发票进行企业所得税税前扣除的关键在于判断该笔支出项目是否属于“增值税应税项目”,具体到本文案例,B公司在判断是否应要求A公司提供500万补偿金的发票作为企业所得税抵税依据时,关键在于判断该笔支出是否属于增值税应税项目。如果该项支出属于增值税应税项目,则应当要求A公司提供发票。   二、补偿费支出是否属于增值税应税项目?   目前税收政策对“承租权利义务转让”是否属于增值税应税项目未有较为明确的列举。但笔者认为,受让方受让该厂房承租权必然是基于对未来继续持有该厂房所能获取经济利益的认知及判断,因此,该类交易存在被税务机关认定为“无形资产转让(其他权益性无形资产)转让”的可能性。如判断为无形资产转让,权利转让方需要就该笔补偿支出缴纳增值税,权利受让方需要凭转让方开具的增值税发票作为企业所得税税前扣除凭证。   三、笔者建议   鉴于该类业务目前在政策上界定较为模糊,各地执行口径可能存在不一致,因此,建议企业在发生类似业务时,应与当地税务机关做好沟通,确定当地执行口径,避免税务风险。   来源:正坤财税(ID:zhengkuncaishui)   作者:何晓莎   由于学校属于不可售项目,改造主体计划将学校地块并入到其他融资地块,现存在两种合并方式。   第一种方式,将学校并入到住宅地块,一起获取土地证,合并后住宅地块总占地面积为18,250㎡,商业地块占地面积10,000㎡。   第二种方式,将学校并入商业地块,合并后商业地块总占地面积1,8250㎡,住宅地块占地面积10,000㎡。   首先,分析不同供地方式下的土地成本分配方法。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第九条规定,分期开发,土地成本可按照占地面积比例进行分摊。   其次,关于学校项目是否分配土地成本问题,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(五)项的规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占比或其他合理方法进行分配。由于学校作为公共配套设施,不属于可售项目,按规定可不分配土地成本,因此学校归集成本所形成的公共配套设施费仅为学校项目的建设成本,合计4,950万元。   现假设公共配套设施费按照可售建筑面积比例在住宅地块和商业地块进行分摊,同时,为简化分析,财务费用采用计算扣除方式,加计扣除比例合计为30%,且未考虑与转让房地产项目相关的税金等其他扣除项目。不同供地方式下的成本归集情况如下。   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条的规定,分期开发下,土地增值税以分期项目为清算单位。   因此,本项目中住宅地块与商业地块分期开发,应按规定进行分开清算。现根据上述不同供地方式的销售收入、成本归集等情况,分别计算两个项目的土地增值税,计算结果如下。   从上述计算结果可以看到,在学校地块不同供地方式下,该项目销售收入与扣除项目金额均保持一致,但是因供地方式的差异导致各开发分期的占地面积比例存在差异,进而影响各开发分期的土地成本分配金额,最终导致土地增值税产生23,450万元的差异。   通过上述简化案例,提醒各位朋友,因旧村改造项目中公共配套设施的建设规模较大,需重视公共配套设施建设规划对项目最终税负及利润的影响。 旧村改造实务中集体物业承租权利转让涉税问题探讨   在旧村改造过程中,参与改造的企业为了加快推进改造效果,可能会在未取得改造主体资格之前,以自身(或关联公司)名义与集体物业承租方签定承租权利义务转让协议,受让物业剩余承租期限,以实现控制物业的目的。在此交易中,承租权利受让方往往会支付原承租方一定金额的费用作为补偿。笔者在实务中接受过企业咨询:承租权利受让方在此交易中是否需要要求转让方就该补偿费用提供发票以作为企业所得税的税前扣除凭证?下面我们对此问题展开解析、探讨。   案例:   A公司向村联社租赁某厂房(集体土地上的厂房物业),约定租期3年并已租用2年,剩余1年租期。在旧村改造过程中,某参与改造的C公司(暂未取得改造主体资格),由其关联公司(简称“B公司”)计划与A公司签定“承租权利义务概括转让协议”,约定:A公司将剩余1年租赁期限相关权利义务转让给B公司,同时,B公司向A公司支付一笔补偿费500万元(包括设备搬迁补偿、停工停产补偿、剩余装修残余补偿)。该协议签订后,B公司与村联社就剩余期限重新签订了租赁协议,A公司与村联社签订了租赁合同解除协议。   一、补偿费支出在何种情况下需要凭发票作为企业所得税扣除凭证?   国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告(国家税务总局公告2018年第28号):   第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的,对方为已办理税务登记的增值税纳税人,其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人,其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证,收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。   小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。   第十条 企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的,对方为单位的,以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的,以内部凭证作为税前扣除凭证。   企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目,但按税务总局规定可以开具发票的,可以发票作为税前扣除凭证。   根据上述政策,判断企业境内支出是否需要凭发票进行企业所得税税前扣除的关键在于判断该笔支出项目是否属于“增值税应税项目”,具体到本文案例,B公司在判断是否应要求A公司提供500万补偿金的发票作为企业所得税抵税依据时,关键在于判断该笔支出是否属于增值税应税项目。如果该项支出属于增值税应税项目,则应当要求A公司提供发票。   二、补偿费支出是否属于增值税应税项目?   目前税收政策对“承租权利义务转让”是否属于增值税应税项目未有较为明确的列举。但笔者认为,受让方受让该厂房承租权必然是基于对未来继续持有该厂房所能获取经济利益的认知及判断,因此,该类交易存在被税务机关认定为“无形资产转让(其他权益性无形资产)转让”的可能性。如判断为无形资产转让,权利转让方需要就该笔补偿支出缴纳增值税,权利受让方需要凭转让方开具的增值税发票作为企业所得税税前扣除凭证。   三、笔者建议   鉴于该类业务目前在政策上界定较为模糊,各地执行口径可能存在不一致,因此,建议企业在发生类似业务时,应与当地税务机关做好沟通,确定当地执行口径,避免税务风险。   来源:正坤财税(ID:zhengkuncaishui)   作者:何晓莎

营销总监的报酬如何处理才能降低个人所得税?

营销总监的报酬如何处理才能降低个人所得税?
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  问题:如何处理才能降低个人所得税?   公司新招的营销总监(和公司签订劳动合同,缴纳社保)只拿业务合同额*百分之20(含营销费用),不在公司报销其他任何费用。这个我们要如何处理?全部工资收入那个税太高了,如何进行个税处理才能降低税负。   解答:   按照描述,贵公司的营销总监取得合同额20%的提成(含营销费用),但是不在公司报销其他任何费用,双方这个协议实际上已经构成了“承包经营”,即贵公司将营销事务承包给了该营销总监。   依照税法规定,该营销总监取得的报酬,不能按照“工资薪金所得”缴纳个人所得税,而是应该按照“经营所得”缴纳个人所得税。   《个人所得税法实施条例》第六条第(五)款规定,经营所得,是指:   1.个体工商户从事生产、经营活动取得的所得,个人独资企业投资人、合伙企业的个人合伙人来源于境内注册的个人独资企业、合伙企业生产、经营的所得;   2.个人依法从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得;   3.个人对企业、事业单位承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得;   4.个人从事其他生产、经营活动取得的所得。   根据《个人所得税法》第三条第(二)款规定,经营所得,适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率。   对于“经营所得”应纳税所得额,应由经营收入减去经营支出得出,如个体户、个人独资企业和合伙企业等一样,但是个人承包经营多数是无法建立完整而完善的账簿等,按照现有税法规定,没有建立账簿的可以核定征收。   按照《国家税务总局关于发布<个人所得税扣缴申报管理办法(试行)>的公告》(国家税务总局公告2018年第61号)规定,“经营所得”不再个人所得税扣缴范围内,因此,您们企业不需要扣缴个人所得税。   而按照《国家税务总局关于个人所得税自行纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2018年第62号)“二、取得经营所得的纳税申报”规定:   个体工商户业主、个人独资企业投资者、合伙企业个人合伙人、承包承租经营者个人以及其他从事生产、经营活动的个人取得经营所得,包括以下情形:   (一)个体工商户从事生产、经营活动取得的所得,个人独资企业投资人、合伙企业的个人合伙人来源于境内注册的个人独资企业、合伙企业生产、经营的所得;   (二)个人依法从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得;   (三)个人对企业、事业单位承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得;   (四)个人从事其他生产、经营活动取得的所得。   纳税人取得经营所得,按年计算个人所得税,由纳税人在月度或季度终了后15日内,向经营管理所在地主管税务机关办理预缴纳税申报,并报送《个人所得税经营所得纳税申报表(A表)》。在取得所得的次年3月31日前,向经营管理所在地主管税务机关办理汇算清缴,并报送《个人所得税经营所得纳税申报表(B表)》;从两处以上取得经营所得的,选择向其中一处经营管理所在地主管税务机关办理年度汇总申报,并报送《个人所得税经营所得纳税申报表(C表)》。   因此,作为企业的财务人员应提醒营销总监个人先到税务局去办理承包者经营个人的临时税务登记或按照当地主管税务局要求办理税务登记,有主管税务局确定是核定征收还是查账征收的方式,然后按照主管税务局核定的月度或季度预缴期限按时预缴,年度终了按规定进行年度汇算清缴。

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