天富注册链接_应税利润超过小型微利企业利润标准,原来还可以这样高大上的筹划

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  仁善公司是一家从事特殊材料生产销售的公司,该公司经营规模不大,但效益不错。截至2017年12月25日,公司已经实现利润48万余元。   该公司26日接到紧急订单,一客户因生产需要,急需当日从仁善公司采购50余万元的材料,净利润大约在5万元左右。   业务部门将客户需求转交给财务部门审核时,财务部门对此提出了异议:   “2017年6月6日,财政部税务总局联合下发《关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》(财税〔2017〕43号),通知规定:   自2017年1月1日至2019年12月31日,将小型微利企业的年应纳税所得额上限由30万元提高至50万元,对年应纳税所得额低于50万元(含50万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。   公司目前的资产规模、人员规模及年应纳税所得均符合小型微利企业的标准,如果按照现在的利润计算缴纳企业所得税,大约应缴纳4.8万元(=48×50%×20%);   如果公司接受该订单,本年度利润将达到53万元,超过小型微利企业的标准,应按照25%的企业所得税税率缴纳企业所得税,大约应缴纳企业所得税13.25万元(=53×25%)。   二者相差8.45万元,与增加的5万元利润相比,这显然是一笔不合算的交易,因此建议取消该笔交易。”   公司负责人召集财务部门一起商讨,寻找解决方案。   财务部刘总监说:   为了公司利益,公司应拒绝该交易。   该交易虽然给公司带来了5万元的利润,但却因此给公司增加了8.5万元左右的企业所得税,公司显然不合适。   或者,公司可以将交易拖延到2018年1月份,这样就不影响公司利益了。   公司负责人直接否决了该方案,因为:   1、客户采购此设备是急需,公司应从客户角度考虑,不能因自身的利益影响客户;   2、公司实现销售,可以及时收回大量资金,解决本身资金流问题;   刘总监又建议说:   其实此笔交易可以让利给客户,直接降低利润,把利润控制在1万元以内,这样既可以满足客户需求,让客户开心,又不增加公司税负,两全其美。   公司负责人对此建议进行了考量,认为可以采用,但是又担心会影响公司产品的报价体系,因此有些犹豫,并将眼光转向了郑主管。   郑主管笑着说:领导,这事最好办!   公司因为此笔业务带来的5万元的利润,可以作为年终奖发放给员工。   员工交一点个税多拿钱,公司享受所得税政策优惠少缴税,公司与员工双赢!   公司负责人考虑了些许,摇了摇头:   公司员工的薪酬,有着严格的考核和管理机制。为了解这一特殊的税负问题,去打破公司的薪酬体制,会对以后年度的的薪资管理带来困扰。   今年公司盈利53万元,给员工多奖励5万元;明年公司盈利60万元,按照薪酬考核体系,员工得到的反而比今年少,这不符合基本的管理规范。   这个方案可以考虑,但不属于好的解决方案。   这时,财务部孙会计站了起来:这件事还不简单?可以采用以下两个法子:   1、公司2017年12月26日按时发货,但是财务部拖到2018年1月再确认收入,这样利润就不体现在2017年了。   2、公司可以在2017年12月26日发货并及时确认收入,至于超过小型微利企业标准的应税利润,直接到外边买两张费用发票冲掉就行。   公司负责人皱了皱眉头,没有说话。   一直坐在角落里的张出纳站了起来,怯怯地说:   我认为这个建议是不妥的,会给公司带来极大的涉税风险。   1、《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条对增值税纳税义务、扣缴义务发生时间进行了明确:   “(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。   ……”。   同时,根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)规定:   “一、除企业所得税法及实施条例另有规定外,企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。   (一)企业销售商品同时满足下列条件的,应确认收入的实现:   1.商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;   2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制;   3.收入的金额能够可靠地计量;   4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。”   公司2017年12月销售给客户的材料,符合在2017年确认收入的条件,应该在2017年12月确认收入。拖延到2018年确认收入,无论是增值税,还是企业所得税,都违反了税法的相关规定,搞不好会弄巧成拙,给公司带来涉税风险。   2、公司购买发票冲减利润属于虚开发票。   《发票管理办法》对发票违法行为及相应的法律责任作了规定。其中包括:对知道或应当知道是私自印制、伪造、变造、非法取得或者废止的发票而受让、开具、存放、携带、邮寄或者运输的,以及介绍假发票转让信息的,由税务机关根据不同情节,分别处1万元以上5万元以下、5万元以上50万元以下的罚款,对违法所得一律没收。   公司一旦出现涉税违法时间,纳税信用等级就会受到影响,未来的经营会受到制约。公司愿意承担这样的风险?   公司负责人脸上冒出了冷汗:这绝对不可以,那还有什么好的法子么?   当然有,而且还有很好的法子,既可以满足客户需求、又可以少缴纳税金,还可以让公司有体面、有声誉。张出纳笑着说。   还有这种一举三得的法子?负责人狐疑的看着张出纳。   张出纳自信地说:   2017年2月24日新修正的《中华人民共和国企业所得税法》第九条规定:   “企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除;超过年度利润总额12%的部分,准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。”   公司满足客户需求提供材料后,利润大约53万。如果公司拿出5万元捐赠给社会公益性组织,按照税法规定,该捐赠款当年可以全部税前扣除,那么公司的应税利润就可以控制在50万以内。   第一:公司满足了客户需求,回笼了资金,维护了产品市场价格;   第二:公司应税利润控制在50万以下,符合小型微利企业标准,合法享受了优惠税率,降低了税负;   第三:公司向公益性组织进行了捐赠,回报了社会,可以获得社会荣誉。   这岂不是一举三得!   公司负责人高兴地说:太好了!这才是我想要的方案,抓紧告诉我,这种捐赠有什么条件,我立刻办理。   张出纳慢条斯理地说:   《企业所得税法实施条例》第五十一条对“公益性捐赠”做了明确定义:《企业所得税法》第九条所称公益性捐赠,是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门,用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。   各地方政府对于符合条件的公益组织,均有详细的名单,我这就去落实!   “不用,这样我安排一下:刘总监你通知业务安排签合同、郑主管安排仓库组织发货、孙会计你负责联系落实捐赠事宜,然后,张出纳我请你去哈皮哈皮!”   公司负责人爽朗的笑声响彻办公室!

天富登录注册_明星等高净值人士税务法律风险及建议

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研讨会背景 网上热传某明星涉嫌采用阴阳合同偷逃税款,国家税务总局及相关地方税务局已介入调查。该热点从一个侧面反映了当下明星等高净值人士面临的税务法律风险。税务风险关系每个纳税人,深圳市律师协会税务法律专业委员会联合广州市律师协会财税法专业委员会,组织广深税务律师专家委员,对与该热点有关的税收洼地、经营合同、家族财富传承等税务风险以及由此面临的偷逃税的行政和刑事税法责任进行探讨。 2018年6月7日上午,“税务律师视角下的明星等高净值人士税务法律风险专题研讨会”在深圳市律师协会多功能厅成功举办。深圳律协税务法律专业委员会吕志合、白银阶、吴寄帆、孙伟、任正勇,广州律协财税法专业委员会徐立、黄刚强、吴拥军、王卫,特邀夏旭税务师、王永敬律师及律协参加旁听的律师,出席参加了研讨会。根据各位研讨嘉宾的研讨内容,我们进行整理后,形成如下观点。 01 明星等高净值人士面对的税收环境及税法风险 (一)纳税人未来将成税收透明人 高净值人士将面临CRS、《税收征管法》修订双重背景下的涉税监控。CRS税收情报交换(本质:国际税收情报交换)、全球税网收紧、CRS和FATCA实施的境内外涉税信息披露的现状和未来。 《税收征管法》修订后,在中央层面信息共享已经采取重要措施,大数据平台一旦建立,会加强对纳税人的监管,纳税人相关信息会披露给税务机关,税务机关会将收入、支出、消费信息、税费缴纳以及国际信息情报交换的信息等情况进行大数据比对,未来的每个人都将成为税收透明人,未缴税收入、非法收入、非法避税也将无可遁形。 (二)税收洼地的现状与问题 2011年一带一路战略提出后,新疆霍尔果斯成为新的经济特区,实行免税政策,新疆霍尔果斯现行政策规定在2020年12月31日前注册的、符合产业目录要求的企业享受“五免五减半”优惠等。除此之外,更是提供了注册公司快速上市的“绿色通道”,因此30多位明星、600多家娱乐公司、影视公司在遥远而神秘的霍尔果斯聚集,霍尔果斯因此被戏称为“影视圈的半壁江山”。这足以显示地域性税收优惠政策的无限魅力。年初,霍尔果斯被核查,已经引起国家税务总局的注意,大量公司存在转移定价、关联交易问题。而此次风波核心中的范冰冰无锡公司同样是在税收洼地,不难预料,范冰冰无锡公司所在地的享受税收优惠政策的其他企业也将可能迎来更严厉的监管。 (三)税务风险及法律后果 1、税收优惠政策合法性风险,优惠政策是否与国家法律、行政法规相抵触。 2、政策变动的风险。专项清理及新老划断、产业指导目录变动、以及霍尔果斯税收优惠或收紧,多家影视公司已经被要求自查。 3、政府换届的风险,承诺的税收优惠政策无法兑现。 4、非法避税涉嫌偷逃税面临的法律后果。通过亲友的账户私下走帐、签订阴阳合同、虚增成本等非法手段进行避税,涉嫌逃税,违反相关法律法规的,将因此承担相应的行政责任甚至刑事责任。 (1)行政责任。《税收征收管理法》第六十三条,纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 纳税人、扣缴义务人有以上偷逃税行为的,税务机关查实后会要求补缴税款、缴纳滞纳金,并处百分之五十以上五倍以下罚款。 (2)刑事责任。《刑法》第二百零一条,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。 扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。 对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。 有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。 行为人偷逃税构成犯罪的,需要按照逃税罪罪处罚,承担刑事责任。         我国逃税罪《刑法》第二百零一条第四款,通说认为是“处罚阻却事由”,即满足第一款规定的犯罪构成即成立逃税罪,而只有在同时不符合第四款规定的“不予追究刑事责任”的情形,才能追究性质责任。在司法实践中,纳税人适用第四款没有争议。 02 明星等高净值人士的税收筹划及风险应对 (一)明星个人收入可能涉及到不同的缴纳标准 1、从签约影视公司取得的固定工资、股权激励,按照“工资薪金所得”缴税; 2、片酬、商业广告收入,按照“劳务报酬所得”缴税; 3、成立个人独资企业性质的明星工作室取得的收入,按照“个体工商户的生产、经营所得”缴税; 4、对外投资获得的分红,按照“利息、股息红利所得”缴税; 5、明星肖像权获得的收入,按照“特许权使用费”缴税; 6、出版书籍获得的稿酬,按照“稿酬所得”缴税; 7、出售房产、股权获得的收入,按照“财产转让所得”缴税; (8)个人房产出租获得的收入,按照“财产租赁所得”缴税; 个人所得税名目很多,税率不同,通过税收筹划选择适用不同的缴纳标准将直接影响最终的税负率。例如明星的高额收入,通过向经纪公司领取月工资的方式,按照“工资薪金所得”缴税,或者选择通过“劳务报酬所得”的方式缴税,不同纳税方式的选择造成最终税赋承担的显著差异,税收筹划空间巨大,需要专业的税务律师筹划,才能在保证合规的情况下,同时又能达到避税的效果。 (二)税收筹划方式 1、通过税收区域性政策选择低税负的税收洼地进行税收筹划。例如影视业相关的税收洼地有喀什和霍尔果斯、无锡电影产业园等。 2、通过变更收入主体和身份享受更低的税负。通过设立个人独资企业性质的工作室、有限责任公司、转变国籍身份、合理选择境内外支付途径等方式进行税务筹划。 3、拆分收入。比如明星将相关收入拆分为电影电视剧片酬、导演兼职费用、专辑收入、代言费用、宣传活动费用、其他等,适用不通的税率,从而使整体税负率最低。 (三)税收筹划风险及建议 1、税务筹划的前提必须是合法合规。以筹划为名、行逃税之实,违反国家税法的逃税行为将承担相应的法律责任。 2、税收优惠政策合法性风险审查。税收优惠政策是否与国家法律、行政法规相抵触。《税收征收管理法》第三条:税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。 《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》(国发〔2015〕25号)各地区、各部门今后制定出台新的优惠政策,除法律、行政法规已有规定事项外,涉及税收或中央批准设立的非税收入的,应报国务院批准后执行;其他由地方政府和相关部门批准后执行,其中安排支出一般不得与企业缴纳的税收或非税收入挂钩。 3、合同签订的税务审查。合同内容、形式等要符合法律规定,有合理的商业目的。同时影视业成本难以核算和抵扣,劳务提供方可能存在多种主体,审查合同应注意: (1)签订合同应当确定主体的性质,确定税种税率,明确约定义务。包税合同约定后,仍然有交税义务,发生税务争议不会影响税务局追征。 (2)涉外支付问题。对方提供的发票(票据)来源于境外,可能需要公证、对外支付备案等问题。 4、税收筹划需进行全局的综合性考量。 企业进行税务筹划时不但要考虑局部的筹划利益,更要从全局的角度判断利弊得失。除了考虑企业自身的税收负担变化,也要站在交易对手的角度思考各方对税收负担的承受程度;不但要考虑流转税、财产税的问题,也要兼顾包括所得税在内的其他税种可能涉及的情况。只有综合考量全局和局部、整体和个体 、经济交易各方税收利益得失情况,才能令交易各方在税务筹划利益的平衡点中达成共识,互利共赢。 5、税收筹划需关注效益成本。税务筹划应以整体效益最大化为目的,不能仅为某一环节的税收利益而为,需要企业财务、税务、管理甚至是关联方企业的共同参与。同时根据国家税收政策频变性特点,立足于长期规划,增强税务筹划效益成本分析决策的科学性、灵活性和长远性。 6、税收筹划应在事前进行。纳税义务往往在合同签署或开始履行后即已产生,故在与交易对手谈判业务或签署(履行)合同前即应进行税务筹划。签署或履行合同往往便已产生纳税义务,纳税义务发生后才考虑所谓“筹划”则有“逃税”嫌疑。 7、聘请专业税法团队进行税收筹划及法律风险把控。税务律师可以帮助纳税人在税法许可的范围内,通过搭建合法架构及对经营、投资、理财等事项的事先安排和策划,充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠。同时在发生税务争议纠纷时,可通过专业的法律思维及刑事风险预防,与税务机关进行有效的沟通,同时收集及固定有利的证据,以防可能面对的刑事风险。

天富怎么注册_PPP业务中金融资产与无形资产的划分影响税务处理

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  随着PPP业务的快速发展,PPP业务的财税处理成为各类从业者高度关注、并且进行系统研究的问题。实务中,企业提供建造基础设施服务后,从政府方获得的对价,是确认为金融资产(长期应收款)还是无形资产(特许经营权),不仅关系到财务处理,对税收的影响也十分明显。   真实案例   国际某污水处理甲企业与国内某污水处理乙企业,合作承接了境内某污水处理PPP项目,经营期限为22年,合作双方设立了SPV项目公司—A公司,由A公司与地方政府有关部门签订了BOT项目协议。A公司不提供实际建造服务,将污水处理基础设施的建造发包给A公司股东之一的乙企业。   根据BOT项目协议中有关条款,政府以保底单价为基础,按不同的污水处理量给予A公司不同的计价。为保证A公司的投资至少可以保本,合同设立了保底处理量。如果A公司实际处理量超过保底处理量,则保底处理量部分按基本单价收费,超过部分按超处理单价收费;如果实际处理量未达到保底处理量,则实际处理量按基本单价收费,实际处理量与保底处理量之间的差额由政府兜底,但价格按欠处理单价收费。超处理单价和欠处理单价均低于基本单价。   这种收费方式构成了PPP业务中的混合收费模式,政府设立保底处理量和基本单价、欠处理单价,主要是为给社会资本方的投资一个保本担保。保底处理量之上的超处理单价的设计是政府付费模式中,按使用量付费方式中的分层付费机制,意图是避免社会资本方在项目经营中获得超额利润。   案例的关键是合同中对保底处理量的划分,这将影响金融资产与无形资产的划分,进而影响税务处理。   税会规定   会计上,财政部发布的《企业会计准则解释第2号》(财会〔2008〕11号)规定,PPP项目公司对于所提供的建造服务或者将基础设施建造发包给其他方的,根据收费金额能够确定的,且收取对价的权利构成一项无条件收取现金的权利,则确认为金融资产,反之则确认为无形资产。金融资产一般是以摊余成本计量的方式,逐步减少金融资产金额,而无形资产则通过逐步摊销完成结转。   税务上,如果企业方单纯的收回金融资产(长期应收款)不是增值税的应税范围,但根据政府授权的特许权,向接受服务者提供后续服务并收取现金,则属于应税行为,应计算、缴纳增值税。企业对获得的建筑服务对价,是处理为金融资产还是无形资产,应根据对价金额是否确定,是否可以无条件收取现金对价这两项标准进行辨别。对根据特许权提供后续经营服务的,应注意其经营和服务是否属于应税行为,以便防范税务风险。   具体分析   按照规定,A公司在进行财税处理时,在经营期限内获得的污水处理费可分为两部分,即按照保底处理量计算的固定收费(保底处理量×欠处理单价)和受实际处理量影响的可变收费。   固定收费部分实质为A公司获得了无条件向政府方收取确定金额货币资金或其他金融资产的权利,因此应将其确认为金融资产(长期应收款);对于受实际处理量影响的可变收费部分,则可按社会资本方应向政府方收取的项目基础设施工程造价,扣除已确认的金融资产的金额,将差额部分确认为无形资产。   笔者提醒,在对污水处理或其他类似结算方式的PPP业务的税务处理过程中,如果社会资本方将政府支付的保底处理量的对价处理为金融资产,其前提必须是社会资本方建造的项目基础设施。如果验收合格,那么其后续是否进行污水处理(后续经营),政府都需无条件地向社会资本方支付现金对价。   如果在整个业务环节中,政府只是允诺根据不同的污水处理量给予不同的单价,并未承诺无条件支付某固定金额的现金或在未来有无条件支付现金,只是给予了社会资本方分段收取污水处理款的权利,则不符合金融资产的确认条件。   需要注意的是,如果最终实际的污水处理量达到了合同给定的处理量时,一般情况下,PPP合同往往会约定,政府应无条件给付的该笔保底金额的对价充抵社会资本方因为实际进行污水处理应收的污水处理费。此时,则不应拘泥于金融资产(长期应收款)收回不涉及增值税的固有概念,而是要按社会资本方实际进行的污水处理量的计价,全额计算增值税销项税额。   综合上述分析,在金融资产模式下,A公司根据合同规定收到政府付费,所收到的应收款是含税金额,应注意其中含有利息和销项税额。在无形资产模式下,A公司如提供后续经营服务,所产生的现金流入,需要再次计税。此外,税率的选择要根据实际情况决定,不宜“一刀切”。例如,污水处理适用的税率是16%,收费公路适用的税率是10%,垃圾填埋业务中,部分可能被视为提供生活服务,适用的税率是6%。   (作者单位:国家税务总局安徽省税务局)

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  友:有个自然人股东要把公司股权转让给另外一个自然人,有什么好的筹划方法么?   我:两个人结婚,婚内股权出让方按股权取得成本把股权转让给股权受让方,然后股权受让方制造婚内出轨的假象,股权转让方向法院起诉离婚要求赔偿,经法院调解双方达成一致,股权受让方存在过错,向股权出让方支付和解金(股权转让对价)。   友:你戏可真多,两个人是同性。   我:要不你考虑一下去国外结个婚先?   税法法条链接:   《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》(国家税务总局公告2014年第67号)   第十三条符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低,视为有正当理由:   ….   (二)继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;   ……   欢迎沟通及交流,微信公众号请搜索“税语说”。

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  基于税负成本以及资本运作等方面的考虑,跨国公司在全球投资过程中,无一不重视架构的搭建,选择适合自己的持股平台,比如,很多跨国巨头通常把香港、新加坡作为进入东亚以及东南亚市场的“桥头堡”,搭建持股平台公司。一般而言,“持股平台”的搭建应着重考虑以下几方面的因素:   1、税负成本。运营、资本运作、投资退出各阶段的税负成本是否最优。   2、法律风险。比如,选择合伙制作为持股平台的类型需要充分考虑它“无限责任”的属性带来的潜在法律风险。   3、现有架构。对于已经运营的公司而言,顶层设计通常不现实,现有股权架构是一切搭建的基础。   4、未来商业安排和功能。常见的如,股票“套现”、境内外收购等等。   01、自然人直接持股   这一组织形态,在各个阶段的税负成本分析如下:   (1)在运营阶段,公司层面缴纳25%的企业所得税,个人分红缴纳20%的个人所得税;   (2)在资本运作:自然人股东作为主体进行并购重组,交易双方无法适用“特殊性税务处理”的要求,交易税负成本巨大;整体来看,由于现有公司承载基本运营功能,该架构不利于公司横向、纵向的扩张,也无法进行避税的安排。   (3)在投资退出过程中,股权转让退出需要缴纳20%的个人所得税。尤其,并购重组出现三级子公司后,投资退出,需要先交纳一道25%的企业所得税,然后再缴纳一道20%的个人所得税,税负较重。   当然,这种架构,其实算不上持股平台,是很多创业者最初采用的组织形态,也是最为广泛的一种模式,对于安安稳稳“过日子”的公司而言,基本满足需要,老老实实纳税,踏踏实实做人。     02、有限合伙型持股平台   由于合伙企业在税收上被视为“透明实体”,直接针对股东纳税,实行“先分后税”,因此,本质上与第一种类型并无实质差异。并且根据《关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)的规定,合伙企业年度应纳税所得税额的范围是“生产经营所得和其他所得”,包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得,这意味着,即使不分配利润,也要申报纳税。   2006年有限合伙制度确立后,其被广泛应用到VC、PE等投资公司平台,主要原因在于,相比较于公司型投资平台,尤其在投资退出时,只交纳一道个人所得税,有其特殊的优势。典型案例如,海康威视第三位和第五位的大股东于2011年6月将注册地由杭州变更为新疆乌鲁木齐市,成为有限合伙企业。   03、公司型持股平台   相比较于自然人直接持股,该类型在资本运作方面有一定的优势,持股平台公司仅仅作为投资扩张、资本运作的平台,在实现横向、纵向扩张时,对现有实体运营公司架构不会造成冲击,同时,可以积极申请特殊性的税务处理,降低交易的税负,降低交易双方的交易成本,有利于资本运作的顺利推进。   现行税法规定,居民企业之间的股息红利无需缴税,所以对公司的分红,不会增加税负,缺陷在于,投资退出过程中,需要交两道税。典型如,一些公司股改上市,基于《公司法》的特定要求,数百人甚至数千人的公司员工通过持股公司持有的股份,公司上市后,限售股解禁,公司层面先要交一道25%的企业所得税,个人层面还需要交一道20%的个税。   现实中案例,如2007年中国平安公司数千名员工股东通过三家持股公司代持数百亿市值的股票,3年后,限售股解禁,按照税法规定需要交两道税,迫于税负压力,持股公司进行税收迁移,将注册地由深圳迁移至西部地区,才解决了这一难题。   04、引入低税负地区作为持股平台   在前述持股平台的基础上,可以将持股平台注册到有税收优惠(以及财政返还等)的低税负地区,尤其部分地区对符合条件的公司出台了免税以及财政返还的政策。尤其,对于注册于低税负地区的公司型持股平台,不仅可以实现资本运作的便利性,同时,可以享受投资退出的低税负,也为合理限度内的避税安排提供了广阔空间。   目前,国家国家针对西部地区尤其自治区,出台了较多的区域性税收优惠政策,吸引力了众多的东部公司纷纷注册,进行架构调整。   05、搭建最优税务架构,要趁早   理想状态下,企业最优税务架构搭建应该“顶层设计”,然而现实中,受限于种种因素事实上无法做到这一点。比较现实和理性的做法是,发现目前架构对下一步的扩张或资本运作有很大的阻碍,企业应尽早优化自身架构,不要一拖再拖,其主要原因在于:   (一)越早对运营负面影响越小。企业发展成一定规模后,利益相关者众多,对组织架构的任何“手术”都可能发酵为企业发展的不利影响因素。因此,企业应该在股东、债权人等利益相关人较少的时候进行架构的优化。   (二)越早产生的税负成本越小。架构重塑的过程是一系列股权、资产重组和交易的过程,一般情况下,都会产生相应的税负;企业发展的规模越大,通常较原始的投入资本增值越大,进行并购重组产生税负就会越高。   (三)越早操作难度越小。税务架构的搭建需要签署相关的股转、资产转让协议,有时还需要签署股权代持协议,同时还要协调好工商、税务、地方政府招商部门等众多政府部门,因此,企业税务架构搭建的较早,相应的工作难度和复杂性就会越低。   当然,如果投资者有国际投资的考虑以及实施境外收购的计划,也需要积极引入国际持股平台,比如,很多走出去的企业会选择香港作为持股平台,主要原因在香港税制简单,无资本利得税,对境外利润不收税,等等。境内企业在充分融入资本市场的过程中(如登陆新三板,VIE架构分拆后的架构安排),一定要重视架构的搭建和优化,否则,临时抱佛脚,效果往往都不尽如人意,搭建最优税务架构,要趁早!   这一组织形态,在各个阶段的税负成本分析如下:   (1)在运营阶段,公司层面缴纳25%的企业所得税,个人分红缴纳20%的个人所得税;   (2)在资本运作:自然人股东作为主体进行并购重组,交易双方无法适用“特殊性税务处理”的要求,交易税负成本巨大;整体来看,由于现有公司承载基本运营功能,该架构不利于公司横向、纵向的扩张,也无法进行避税的安排。   (3)在投资退出过程中,股权转让退出需要缴纳20%的个人所得税。尤其,并购重组出现三级子公司后,投资退出,需要先交纳一道25%的企业所得税,然后再缴纳一道20%的个人所得税,税负较重。   当然,这种架构,其实算不上持股平台,是很多创业者最初采用的组织形态,也是最为广泛的一种模式,对于安安稳稳“过日子”的公司而言,基本满足需要,老老实实纳税,踏踏实实做人。     02、有限合伙型持股平台   由于合伙企业在税收上被视为“透明实体”,直接针对股东纳税,实行“先分后税”,因此,本质上与第一种类型并无实质差异。并且根据《关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)的规定,合伙企业年度应纳税所得税额的范围是“生产经营所得和其他所得”,包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得,这意味着,即使不分配利润,也要申报纳税。   2006年有限合伙制度确立后,其被广泛应用到VC、PE等投资公司平台,主要原因在于,相比较于公司型投资平台,尤其在投资退出时,只交纳一道个人所得税,有其特殊的优势。典型案例如,海康威视第三位和第五位的大股东于2011年6月将注册地由杭州变更为新疆乌鲁木齐市,成为有限合伙企业。   03、公司型持股平台   相比较于自然人直接持股,该类型在资本运作方面有一定的优势,持股平台公司仅仅作为投资扩张、资本运作的平台,在实现横向、纵向扩张时,对现有实体运营公司架构不会造成冲击,同时,可以积极申请特殊性的税务处理,降低交易的税负,降低交易双方的交易成本,有利于资本运作的顺利推进。   现行税法规定,居民企业之间的股息红利无需缴税,所以对公司的分红,不会增加税负,缺陷在于,投资退出过程中,需要交两道税。典型如,一些公司股改上市,基于《公司法》的特定要求,数百人甚至数千人的公司员工通过持股公司持有的股份,公司上市后,限售股解禁,公司层面先要交一道25%的企业所得税,个人层面还需要交一道20%的个税。   现实中案例,如2007年中国平安公司数千名员工股东通过三家持股公司代持数百亿市值的股票,3年后,限售股解禁,按照税法规定需要交两道税,迫于税负压力,持股公司进行税收迁移,将注册地由深圳迁移至西部地区,才解决了这一难题。   04、引入低税负地区作为持股平台   在前述持股平台的基础上,可以将持股平台注册到有税收优惠(以及财政返还等)的低税负地区,尤其部分地区对符合条件的公司出台了免税以及财政返还的政策。尤其,对于注册于低税负地区的公司型持股平台,不仅可以实现资本运作的便利性,同时,可以享受投资退出的低税负,也为合理限度内的避税安排提供了广阔空间。   目前,国家国家针对西部地区尤其自治区,出台了较多的区域性税收优惠政策,吸引力了众多的东部公司纷纷注册,进行架构调整。   05、搭建最优税务架构,要趁早   理想状态下,企业最优税务架构搭建应该“顶层设计”,然而现实中,受限于种种因素事实上无法做到这一点。比较现实和理性的做法是,发现目前架构对下一步的扩张或资本运作有很大的阻碍,企业应尽早优化自身架构,不要一拖再拖,其主要原因在于:   (一)越早对运营负面影响越小。企业发展成一定规模后,利益相关者众多,对组织架构的任何“手术”都可能发酵为企业发展的不利影响因素。因此,企业应该在股东、债权人等利益相关人较少的时候进行架构的优化。   (二)越早产生的税负成本越小。架构重塑的过程是一系列股权、资产重组和交易的过程,一般情况下,都会产生相应的税负;企业发展的规模越大,通常较原始的投入资本增值越大,进行并购重组产生税负就会越高。   (三)越早操作难度越小。税务架构的搭建需要签署相关的股转、资产转让协议,有时还需要签署股权代持协议,同时还要协调好工商、税务、地方政府招商部门等众多政府部门,因此,企业税务架构搭建的较早,相应的工作难度和复杂性就会越低。   当然,如果投资者有国际投资的考虑以及实施境外收购的计划,也需要积极引入国际持股平台,比如,很多走出去的企业会选择香港作为持股平台,主要原因在香港税制简单,无资本利得税,对境外利润不收税,等等。境内企业在充分融入资本市场的过程中(如登陆新三板,VIE架构分拆后的架构安排),一定要重视架构的搭建和优化,否则,临时抱佛脚,效果往往都不尽如人意,搭建最优税务架构,要趁早!

天富登录注册_深圳非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与税务筹划

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“融资地块”与“复建地块”涉税分析与税务处理(会议整理稿)<夏旭>   目录   一、 深圳市集体经济组织非农建设用地/征地返还用地开发方式   二、 非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与注意事项   三、 非农建设用地/征地返还用地合作开发税务要点与税收筹划   四、 个人总结与体会   笔者按:   近年来,深圳通过非农建设用地/征地返还用地自主开发及合作开发的项目不断上市预售和开工建设(详见附表:深圳近期在售或在建非农建设用地/征地返还用地典型项目),土地市场逐渐出现了 “非农/征返地合作开发热”。伴随这股热潮,类似南山区中山公园旁征返地合作开发项目、宝安区松岗街道楼岗公园旁非农建设用地合作开发项目等非农/征返地合作开发类“网红”项目也一再出现到开发商投资部门的预判中。   因开发周期短(拿地即可实现开发建设)、资金占用周期短、可控风险较小等特点,非农/征返地合作开发类项目一直备受开发商青睐。那究竟非农/征返地合作开发类项目来源是怎样的?具体开发方式有哪些?具体开发流程需要注意哪些地方?经济账上是否真的非常可观……诸如此类开发商们一直重点关注的问题,相关政策并未完全明确。笔者结合自身操作经验及深圳以往非农/征返地合作开发项目实例,对以上问题一一给出答案,并简要分析非农/征返地合作开发项目中主要开发方式、具体开发流程和税务筹划策略,谨供同业人士参考。   一、深圳市集体经济组织非农建设用地/征地返还用地开发方式   (一)非农建设用地/征地返还用地来源   关于非农建设用地(指标)/征地返还用地(指标)的来源,深圳相关土地方面专著的论述较多,本文以下主要从实操角度出发,选取核心点进行解析:   1. 非农建设用地(指标)来源   通过阅读各区关于非农建设用地管理办法的相关规定(详见附表:深圳原关外各区非农管理办法汇总)可知,深圳原关外地区的非农建设用地(指标)主要是1993年和2004年以后划定的非农建设用地(指标),政策依据主要是《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府[1993]283号)以及《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府[2004]102号)。另外,还存在一些诸如98非农建设用地(指标)(主要是龙岗区),同富裕、固本强基、扶贫奔康工程用地等特殊非农建设用地(指标)种类。   需要说明的是,在深圳原关内(福田、罗湖、盐田、南山),存在一种特殊的“关内的非农建设用地”,主要是原特区内在上个世纪80年代划给农村集体股份公司的用地红线,政策依据主要是《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》(深府办[1986]411号)等。   2. 征地返还用地(指标)来源   与非农建设用地(指标)来源于市级或区级明确的政策不同,征地返还用地(指标)一般具有个别性、发生原因特殊性的特点,具体类型也包括征地返还用地(指标)、拆迁安置用地指标等。笔者翻阅深圳市级及各区相关政策文件,暂确未发现相关文件对征地返还用地(指标)有明确的定义或解释。实操过程中,征地返还用地(指标)一般可适用《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》(深府〔2015〕81 号)(已过有效期)以及《<关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)>实施细则》(深规土〔2016〕1 号) (已过有效期)进行相关征地返还用地(指标)的落实工作。   不难看出,非农建设用地(指标)是一种普遍性、政策性较强而债务性较弱、可由相关主管部门制作台账进行统一管理的用地指标,而征地返还用地(指标)则是一种特殊性、债务性较强而政策性较弱、较难实现统一管理的用地指标,两者区别较为明显。但是,因非农建设用地(指标)、征地返还用地(指标)一般均属于深圳市规划和自然资源局及在各区的派出机构主管,具体开发流程上一般均需先寻找未完善征转关系的集体用地上进行开发建设,两者开发流程非常相似,笔者下文就不在作细分。   (二)非农建设用地/征地返还用地自主开发与合作开发   通过阅读各区关于集体用地开发和交易管理的相关规定(详见附表:深圳各区集体用地开发和交易重点政策)可知,深圳各区非农建设用地/征地返还用地项目的具体开发方式,一般明显的分为集体建设用地自主开发和集体建设用地合作开发两类。   1. 集体建设用地自主开发   即由村股份公司自行进行项目开发,本文开头处深圳近期在售或在建非农建设用地/征地返还用地典型项目中的代表案例,如南山区的海境界家园(住宅)、龙岗区的昊龙华庭(住宅)、龙岗区的宝昌利御峰公馆(住宅)、光明区的红星创新广场(工业)等就是此类代表,开发商在集体建设用地自主开发项目中,一般是以代建代管服务方的角色出现。   需要说明的是,伴随非农建设用地/征地返还用地开发流程的逐步明确、资金及金融机构对于深圳尤其是各股份公司的支持,集体建设用地自主开发项目成逐年增加的趋势,自主开发非农建设用地/征地返还用地项目越来越成为了村股份公司的一种优先选择。   2. 集体建设用地合作开发   与集体建设用地自主开发形成对比,合作开发即村股份公司引入合作方(一般是开发商)对非农建设用地/征地返还用地项目共同进行开发,合作方(一般是开发商)成为该类项目的实际操盘方,而村股份公司则一般通过分取相应比例或梳理的建成房屋及货币补偿来保障集体资产的保值增值。   集体建设用地合作开发与集体建设用地(集体资产)参与城市更新存在一定区别,各区在具体政策规定及实操上也存在较多区别,在此提醒读者注意,笔者下文也主要是针对集体建设用地合作开发进行重点介绍。   (三)非农建设用地/征地返还用地土地出让合同签订方式与单、双(多)抬头的划分   非农建设用地/征地返还用地合作开发类项目实际操作过程中,在签订《土地出让合同》过程中基本均是一致的,均是由国土部门与拥有非农建设用地指标/征地返还用地指标的村股份公司签订。但是,在合作开发的情形下,涉及到合作方在项目过程中的地位体现,就需要签订一份《<土地出让合同>补充协议》,这个时候就会出现“单抬头”和“双(多)抬头”的区别。   1. 何谓“单抬头”   “单抬头”项目,在签订《<土地出让合同>补充协议》过程中,关键点如下:   第一,补充协议签订主体为:国土部门VS股份合作公司 VS 股份合作公司新设立的全资子公司 ;   第二,补充协议中一般会明确约定土地使用权转移给股份合作公司新设立的全资子公司所有。   2. 何谓“双(多)抬头”   “双(多)抬头”项目,在签订《<土地出让合同>补充协议》过程中,关键点如下:   第一,补充协议签订主体为:国土部门VS股份合作公司 VS 开发商项目公司;   第二,补充协议中一般会明确约定土地使用权归属股份合作公司、开发商项目公司共同共有;   第三,补充协议中一般会依据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)的规定,明确约定建成后双方分物业面积占比。   还需要提醒读者注意,“双(多)抬头”项目并非一定是非农建设用地/征地返还用地类项目,笔者注意到至少还有如下两类项目也是“双(多)抬头”项目:   第一,城市更新项目也会存在双抬头的情形,如福田区的上沙村城市更新单元(建设单位即实施主体为:深圳市汇海置业有限公司、深圳市上沙实业股份有限公司和)、龙华区的龙胜旧村片区城市更新单元(建设单位即实施主体为:深圳市协跃房地产开发有限公司、深圳市大浪龙胜股份合作公司与)。   第二,部分特殊项目,如南山区的合正置地大厦(建设单位为:上富土石方机械工程(深圳)有限公司,深圳市在远投资有限公司)、龙华区的未央花园(建设单位为深圳市大晟投资管理有限公司,中国邮政集团公司深圳市分公司)等,均是特殊类型的“双(多)抬头”项目。   二、非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与注意事项   非农建设用地/征地返还用地项目的具体操作流程上,一般均需经历如下流程:   (一)获取非农/征返用地批复   获取非农/征返用地批复阶段,主要是对村股份公司原有指标及具体对应项目区位的落实,其属于非农建设用地/征地返还用地项目开发建设的最初环节。非农/征返用地的批复有时还会涉及重新划定、跨社区、跨街道异地调整等,本文限于篇幅,在此不在赘述。   需要重点说明一点,非农建设用地/征地返还用地的调整,一般原则上应在未完善征转地手续的集体用地上进行安排。部分项目确实需要在已完善征转地补偿手续的国有用地上安排的,一般需要经项目所在地的区政府或新区管理委员会同意,并完善相关土地补偿金额退回等手续后,方可办理落入非农建设用地(指标)/征地返还用地(指标)相关手续。   最终版本的非农建设用地/征地返还用地批复文件中,一般会明确非农建设用地/征地返还用地的具体类型(为工商用地还是工业用地),明确具体的宗地号及宗地面积、土地性质、地块坐标等,并一般由深圳市规划和自然资源局在各区的派出机构印发,并在后附上相应的《XXXX用地方案图》。   (二)规划指标审批   非农建设用地/征地返还用地的规划指标,一般依据最终版本的非农建设用地/征地返还用地批复文件中所确定的项目所在位置的密度分区基准容积率及法定图则的容积率综合确定。当然,针对项目的不同区位及其他相关情况,会存在一些额外提高容积率的空间,提高容积率的同时,一般也需要建设单位参照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》(深府办规〔2019〕3号)的相关规定,向政府相关部门无偿移交相应比例的物业。   最终核发的《建设用地规划许可证》,一般会明确相应的建设指标(如容积率、绿地率等)要求。后续土地出让合同的签订与地价缴纳,就会以该《建设用地规划许可证》作为蓝本,计算具体需要缴纳的地价。   (三)土地出让合同签订与地价缴纳   土地出让合同签订的流程前文已有说明,本处不在赘述,一般需注意单抬头与双(多)抬头的区别。另外,具体地价缴纳上,一般在签订完成《<土地出让合同>补充协议》后,由开发商将全部土地价款通过相应方式缴纳至国土部门。   地价缴纳具体金额上,一般需注意按照2019年10月最新印发的《深圳市地价测算规则》(深府办规〔2019〕9号)中附表9《留用土地项目修正系数表》以及《深圳市2018年度标定地价成果》(深规划资源〔2019〕562号)的规定进行相应计算。   笔者实操中发现,因2018年标定地价相比原2013年度的基准地价均有不同程度的大幅上升,且《深圳市地价测算规则》(深府办规〔2019〕9号)相比原《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)的计算规划已有较大调整,就非农建设用地/征地返还用地项目而言,地价均有不同程度的上升。   (四)项目开发建设与房屋分配   非农建设用地/征地返还用地项目在办出《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用权证》(2016年后深圳各地基本是核发《不动产权证》)两个证件后,后续具体的项目开发建设过程与常规房地产二级开发流程类似,本处不再赘述,具体以各区实操为准。   具体开发建设完成后的房屋分配中,同意也区分单抬头与双(多)抬头而有所区别。单抬头情形下,其具体房屋分配是一个“销售”的过程,即需要将村股份公司应分得的相应比例的房屋,从项目公司作转移/变更登记,登记至村股份公司名下;双(多)抬头情形下,其具体房屋分配则是一个“分配”的过程,即原项目上所有房屋属于开发商+村股份公司双方共有,具体房屋分配只是把村股份公司应分得的相应比例的房屋直接初始登记到村股份公司名下即可。   (五)合作方的选取与集资资产备案审批   深圳各区针对集体建设用地(集体资产)参与城市更新过程中的合作方的选取与集资资产备案审批问题上,以原关外六区为例,会存在“先招商后立项”(以龙华、宝安为代表,城市更新项目选取合作方无需项目先立项或专规批复)、“先立项/专规后招商”(以龙岗、坪山为代表,城市更新项目需求合作方一般需项目先完成立项——大鹏甚至规划审批完毕——龙岗+坪山+光明后方可进行)的区别。   与此相类似,非农建设用地/征地返还用地项目选取合作方时,各区也会存在“先招商后立项”或者“先立项后招商”的区别,即非农建设用地/征地返还用地项目选取合作方的时间段各区各有不同,部分区域甚至在获取非农/征返用地批复之前或过程中即可选取(如龙华、宝安),部分区域则需要等到项目拿地《建设用地规划许可证》后方可(如龙岗、大鹏、坪山,该类项目开发商可以选择成为前期意向合作方后参与到非农建设用地/征地返还用地项目的合作开发中)。   通过阅读各区关于集体用地开发和交易管理的相关规定(详见附表:深圳各区集体用地开发和交易重点政策),各区对于非农建设用地/征地返还用地项目在具体合作方的选取与集资资产备案审批上,规定还是各不相同,具体还是以各区具体规定为准。   三、非农建设用地/征地返还用地合作开发税务要点与税收筹划   (一)非农建设用地/征地返还用地开发方式与城市更新方式的对比   与作为存量土地三种主要开发方式(更新+整备+棚改)中最常规的城市更新方式相比,非农建设用地/征地返还用地开发方式存在诸多的优缺点,笔者做了一个简要的对比如下(详见附表:常规城市更新项目与非农/征返地开发项目对比分析):   通过以上不难看出,非农建设用地/征地返还用地合作开发项目开发周期短(拿地即可实现开发建设)、资金占用周期短、可控风险较小的优点,在与城市更新的对比中几乎可实现完胜。但是,除竞争激烈这一缺陷外,非农建设用地/征地返还用地合作开发项目是否还有其他短板呢?笔者下文主要针对非农建设用地/征地返还用地项目的土地成本及税务基础进行分析,让大家了解下非农建设用地/征地返还用地合作开发项目的“庐山真面目”。   (二)非农建设用地/征地返还用地项目的土地成本及税务基础要点   非农建设用地/征地返还用地项目的土地成本及税务基础要点,具体分为单抬头和双(多)抬头而各有不同。   1. 单抬头型非农建设用地/征地返还用地项目的土地成本及税务基础要点   非农建设用地/征地返还用地项目实际操作过程中,会存在房屋分配(分给村股份公司)和房屋销售(销售给具体客户)两个阶段,单抬头型非农建设用地/征地返还用地项目在这两个阶段的税务基础要点各不相同。   房屋分配阶段,项目公司层面主要需要考虑四个转让方的税种,即:第一,增值税及附加:视同销售,按市场价缴纳增值税,不得同进同出;第二,企业所得税:试同销售,按市场价缴纳所得税,不得同进同出;第三,土地增值税:试同销售,按市场价缴纳土地增值税,不得同进同出;第四,印花税:按登记价缴纳印花税。项目公司有时候还需要代股份公司承担税负,这就需要考虑股份合作公司层面两个受让方的税中,即:第一,契税:试同销售,按市场价缴纳契税;第二,印花税:按登记价缴纳印花税。   房屋销售阶段,项目公司则主要需考虑在分配给村股份公司相应物业后,剩余可售物业部分的转让,需要按照转让一手房过程中转让方的税负,正常缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税。分配给村股份公司相应物业部分,一般实操中村股份公司基于集体资产保值增值的原则不会再转让,如确发生转让的,因此前开发商已按照市场价转让并缴税的,实际上村股份公司再转让所对应的转让基础价已解决市场价,再转让实际税负较低。   不过,土地成本方面,项目公司所支出的全部地价款,全部可以作为项目公司的土地成本,这是单抬头型非农建设用地/征地返还用地项目的一大优势。   2. 双(多)抬头型非农建设用地/征地返还用地项目的土地成本及税务基础要点   与单抬头型类型,双(多)抬头型非农建设用地/征地返还用地项目的税务基础要点亦需要区分房屋分配和房屋销售两个阶段各不相同。   房屋分配阶段,不管是作为出地方的村股份公司,还是作为出资方的开发商,实际上在房屋分配阶段,均是无需缴纳相关税收的,具体分述如下:第一,增值税及附加:因无需开具票据,房屋分配自用时出地方、出资方目前均无需缴纳增值税;第二,企业所得税:分配过程不产生企业所得税的纳税义务;第三,土地增值税:不产生产权转移,不产生土地增值税的纳税义务;第四,契税:不产生产权转移,房屋分配过程不产生契税的纳税义务;第五,印花税:不产生产权转移,房屋分配过程不产生印花税的纳税义务。   房屋销售阶段,开发商剩余可售物业部分的转让,也需要按照转让一手房过程中转让方的税负,正常缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税。分配给村股份公司相应物业部分,如确发生转让的,因项目的土地成本低、但深圳目前的市场价格高,村股份公司需要缴纳的税负会比较高。   土地成本方面,双(多)抬头型非农建设用地/征地返还用地项目的土地成本,一般是需要按照开发商所分得物业占整个项目的比例来确定可分摊的土地成本的,但是不排除部分项目可以争取到分给村股份公司的物业部分土地成本为0,如此则项目所支出的全部地价款,全部可以作为开发商的土地成本。   3. 单抬头型与双(多)抬头型的税负对比   通过以上叙述不难看出,无论是单抬头型还是双(多)抬头型,整个非农建设用地/征地返还用地项目的综合税负实际上是不变的,单抬头型与双(多)抬头型的区别只是将分配给村股份公司房屋部分的税负进行了相应转移。   单抬头型模式下,分配给村股份公司房屋部分的税负由项目公司承担,因项目公司均由开发商持有大部分股权及实际操盘,开发商的税负相对较重;   双(多)抬头型模式下,分配给村股份公司房屋部分的税负转嫁给了村股份公司自身,村股份公司再转让的税负会非常高,选择此模式会一定程度降低开发商的税负。   但如村股份公司明确要求,分给村股份公司的物业及其再转让必须由开发商承担相应全部税负的,实际上选择双(多)抬头型,亦可通过时间差(村股份公司再转让发生在分配房屋之后,且间隔时间不确定)的方式,以时间换取空间,从而实现延迟纳税、合理税筹的目的。这也是附表:深圳近期在售或在建非农建设用地/征地返还用地典型项目大部分项目均选择双(多)抬头型的原因。   (三)非农建设用地/征地返还用地项目税收筹划实操技巧   1. 项目开发建设前税筹要点   项目开发建设前,即非农建设用地/征地返还用地项目土地获取过程中,其主要的税务要点还是在于:   第一,选择双(多)抬头型作为非农建设用地/征地返还用地项目的合作开发方式,合理降低开发商的税负;   第二,针对项目范围内确实存在的拆迁问题,按项目实际情况列支相应的拆迁费用;   第三,项目前期发生费用,通过相应咨询服务费、项目可研、法律财税咨询等,争取进入项目后续的所得税税前成本并进行相应扣除;其他勘察费、设计费、评估费等,则作为前期开发费用正常进行扣除。   2. 项目开发建设过程中的税筹要点   项目开发建设过程中,即非农建设用地/征地返还用地项目房地产二级开发过程中,其主要的税务要点还是在于:   第一,适当增大项目土方工程、园林工程等建安成本;   第二,适当增大项目的装修成本;   第三,采用质量优质的建筑材料,争取突破建筑安装工程费用的天花板;   第四,商业部分可加大自持份额,以延迟买卖的方式来延迟缴税(房产税/城镇土地使用税);   第五,区分土地增值税缴纳的“应”VS“可”,处理好相应税企关系。   3. 其他实操技巧…Read more »

天富在线注册_房地产企业自持地产房产税筹划浅析

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  近期,在房地产开发企业土地增值税清算中,发现一个共性问题:地方政府为了招商引资、搞活地方经济,减少资金外流,在土地招、拍、挂时,往往会要求房地产开发企业自持一定面积或一定比例的商业用房,这就导致房地产项目开发到最后阶段,房地产企业的利润最终都被沉淀到了自持的商业用房之中,导致房产企业无法回笼全部资金,并且在自持的过程中还要按照房产余值的1.2%缴纳房产税,对房地产开发企业形成了很大的资金压力。那么对于房地产开发企业来说如何盘活长期资产,在盘活长期资产的过程中如何实现税负最优化,如何降低房产持有期间的资金成本就显得尤为重要。盘活长期资产需要结合各企业实际经营情况去分析、设计最优方案,以下就房地产企业自持房地产涉及房产税的筹划给大家提供一些思路。   我们知道,房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种财产税。其缴纳方式分为两种:一、从价计征,即自用房产按照房产原值一次减除10%至30%(具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定)后的余值按1.2%税率计算缴纳;二、从租计征,即对出租房产按照租金收入按12%税率缴纳。其征管特征是对产权所有人实行单一环节征税。下面我们根据房产税的特点,就实务中经常出现的几种情况进行分析,为大家提供一些参考思路。   一、将房产由自用性质转租赁性质   甲房地产开发公司在2018年初在某县城拍得一宗土地用于开发商业综合体,于2020年底竣工并交付使用,土地出让合同约定,除商务办公、商务酒店及县房屋征收办回购的商业用房外,其余商业用房需自持70%以上,面积约91000平方米,自持部分房产成本价为60700万元,按照从价计征原则甲房地产开发公司每年需要缴纳房产税509.88万元(60700*70%*1.2%=509.88万,减除比例按30%计算,下同)。如果甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司乙,年租金按照2880万元计算(租金收入约为房屋折旧金额:60700*95%/20=2883万元,残值率按5%计算,如以不动产权证实际到期年限折旧,则租金还可以适当降低),则甲房地产开发公司按照从租计征每年需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。通过持有性质转换,出租模式较自用模式少交税192.82万元(509.88-317.06=192.82万)。   当然,房地产企业在项目开发结束后,收取的租金抵减成本费用后略有盈余应为最佳方案,可以最大限度少交企业所得税,否则可能会出现甲公司亏损,乙公司盈利多交企业所得税的情况。   二、通过转租方式降低计税基础   续上例,甲房地产开发公司把91000平方米商业用房以白坯房的性质整体打包出租给关联商管公司乙,年租金按照2880万元计算,乙商管公司对租入的房产进行装修,发生装修费用27000万元,再由乙商管公司对外招商引资进行分割转租,根据房产税只由产权所有人单一环节交税的特点,甲房地产开发公司需要缴纳房产税317.06万元(2880/1.09*12%=317.06万)。不考虑装修费支出的资金成本,按10年期回收,乙商管公司预计每年可以取得不低于2700万元的转租收益,可以少交房产税297.25万元(2700/1.09*12%=297.25万元),通过出租形式的转换,达到组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交房产税。   以上测算主要根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。其中,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。对于租入新房屋的装修支出,根据企业会计准则和企业所得税法有关精神,如由承租人承担有关装修费用,作为承租企业的“长期待摊费用”,未计入出租方的房屋原值,所发生的装修支出可以不缴纳房产税。   根据上述规定,如果由甲房地产公司自行装修,按规定,自有房产发生的装修费应计入房产原值,按规定计提折旧,该部分装修费也应作为自用房产税的计税依据。一般来说精装房的租金应高于白坯房的租金,实际操作中,按上述价格收取租金可能会被税务机关认定租金收入偏低的情况。   三、合同免租期的约定   续上例,甲房地产开发公司将房产出租给商管公司乙,合同约定前三个月为免租期,往后每月按照240万元(2880/12=240万元)收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征,三个月后按照从租计征两段分别计算,因此甲房地产开发公司第一年总共需要缴纳房产税365.27万元(60700*70%*1.2%/12*3+240/1.09*9*12%=365.27万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金2160万元,往后每年租金按照2880万元收取,则A公司第一年总共需要缴纳房产税237.80万元(2160/1.09*12%=237.80万)。“去免租期”方式下,房产税可以少交127.47万元(365.27-237.80=127.47万)。   四、拆分房租租金金额   续上例,甲房地产开发公司可以同时采用分设物业公司,并将房租租金拆分成:房租+服务费(如空调使用费、维护保养费、清洁卫生费、数据维护费等),分别开具发票,可以达到降低房产税计税依据的目的。   同时,如果企业是增值税一般纳税人,还可以达到降低增值税的目的。如果相关联的公司符合《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)规定的小型微利企业的标准,还可以降低企业所得税税负。   综上所述四种方式下,企业持有的商业综合体、包括酒店、度假村无论是转换房产持有方式(自持——出租)、转换租赁方式(直租——直租+转租)、还是在租赁合同中做“去免租期”约定设计、或者进一步将租金拆分切割(纯租金——租金+服务费)的形式,在实务操作过程中,要结合当地同类商业用房市场行情和自身商业用房特点确定合理的价格区间,掌握好租赁价格的公允性和合理性,否则,在价格过低又无合理理由的情况下,会出现主管税务机关不予认可的税务风险。因此,无论是关联方企业之间合作经营进行税筹设计,还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排,一定要掌握好尺度,兼顾收益和风险,保证在合法、合理、合规的前提下少缴税。

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  按占地面积法分摊土地成本,是房开企业所得税上的首选方法,也是土地增值税清算时,部份税务机关认可的分摊方法。但同样的占地面积法,实际操作中会有不同分摊思路,由此带来的分摊结果也差别很大。   X房开企业竞得一地土块,土地面积6000平方米,土地成本1亿元。开发产品有高层、多层洋房两种业态,同时小区内建设幼儿园一座。高层占地面积1200方,建筑面积15000方;多层占地1200方,建筑面积5000方。幼儿园占地600方。   幼儿园作为公配设施,最终的成本由各业态的可售面积分摊,所以幼儿园分不分摊土地成本有二种选择。同时,高层和多层在分摊楼座的土地成本时,按单一楼座的占地面积占所有楼座的占地面积之和分摊土地成本,还是分二步分摊:先把土地成本在各楼座及公园绿化道路等公用部份之间进行分摊,公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座,这时又产生了二种不同的分摊方法。排列组合下,有4种不同分配方法:   1、幼儿园不单独分摊土地成本,土地成本按各楼座的占地面积占所有楼座的占地面积之和分摊。   高层分摊的土地成本为:5000万元。   2、幼儿园不单独分摊土地成本,土地成本先在各楼座及公园绿化道路等公用部份之间进行分摊,公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。   高层分摊的土地成本为:6500万元。   3、幼儿园单独分摊土地成本,土地成本按各楼座的占地面积占所有楼座的占地面积之和分摊;幼儿园的土地成本最终随公配总成本按建筑面积法在可售面积里分摊。   高层分摊的土地成本为:5500万元。   4、幼儿园单独分摊土地成本,土地成本先在各楼座及公园绿化道路等公用部份之间进行分摊,公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。幼儿园的土地成本最终随公配总成本按建筑面积法在可售面积里分摊。   高层分摊的土地成本为:6500万元。   上面的分析,略去了计算过程。从上面的分析结合房地产企业土地增值税、所得税的计缴特点,可以得出以下结论:   1、同是占地面积法分摊,由于不同的分摊思路,产生巨大的分摊差异。   2、公配分不分摊土地成本,会不会最终影响各业态的土地成本,由其他分摊因素决定。   3、不同的分摊方法,对土地增值税来说,是永久性差异;对所得税来说,也许是时间性差异,也许是永久性差异。   4、没有对与错,只是税企双方是否都能接受。没有哪种方法更好,只有哪个项目选择哪种方法最有利。   来源:税灵灵  作者:杨春根   2018年2月的解析—— 土地成本分摊:建筑面积法还是占地面积法?   案例:   某房地开发公司建设项目Q:包括1#、2#、3#、3栋普通住宅楼,以及A#、B#、C#、3栋商业楼(1层)。其中,支付土地价款3000万,每栋楼的建筑数据如下:   问:   住宅、商铺应分摊的土地成本分别为多少?   解析:   第一种·占地面积法:   商业占地面积比例=(200+400+500)/2750=40%   商业应分摊土地成本=3000*40%=1200万   住宅占地面积比例=(500+650+500)/2750=60%   住宅应分摊土地成本=3000*60%=1800万   第二种·建筑面积法:   商业占地面积比例=(200+400+500)/19100=5.76%   商业应分摊土地成本=3000*5.76%=172.80万   住宅占地面积比例=(6000+7000+5000)/19100=94.24%   住宅应分摊土地成本=3000*94.24%=2827.20万   如上,本案例中针对同一房源类型,由于分摊方法不一致,导致实际分摊的土地成本差异达到1027.20万元。对于普通标准住宅而言,若处于增值率20%的临界点,则对土地增值税的影响较大。   目前,中央及各地针对土地成本的分摊方法规定不一:   中央(占地面积/建筑面积/其他):《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。   青岛(建筑面积法):青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知(青地税函[2013]44号)   四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法   根据规定,开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。对于未分别核算的,其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。   来源:税云服务平台   问:   住宅、商铺应分摊的土地成本分别为多少?   解析:   第一种·占地面积法:   商业占地面积比例=(200+400+500)/2750=40%   商业应分摊土地成本=3000*40%=1200万   住宅占地面积比例=(500+650+500)/2750=60%   住宅应分摊土地成本=3000*60%=1800万   第二种·建筑面积法:   商业占地面积比例=(200+400+500)/19100=5.76%   商业应分摊土地成本=3000*5.76%=172.80万   住宅占地面积比例=(6000+7000+5000)/19100=94.24%   住宅应分摊土地成本=3000*94.24%=2827.20万   如上,本案例中针对同一房源类型,由于分摊方法不一致,导致实际分摊的土地成本差异达到1027.20万元。对于普通标准住宅而言,若处于增值率20%的临界点,则对土地增值税的影响较大。   目前,中央及各地针对土地成本的分摊方法规定不一:   中央(占地面积/建筑面积/其他):《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。   青岛(建筑面积法):青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知(青地税函[2013]44号)   四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法   根据规定,开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。对于未分别核算的,其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。   来源:税云服务平台

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   开公司的基本流程是什么?近几年开公司的门槛虽说没有以前那么高了,不过其注册流程却还是挺繁琐的,如果没有搞清楚流程的话就进行公司注册可能会走写弯路,下面就随华正财务小编一起了解下开公司的基本流程吧。     1、公司注册流程具体如下:     (1)公司名称核准。到工商局领取一张”企业(字号)名称预先核准申请表”,填入你准备注册的公司名称,最好准备5个以上,工商局会检索是否有重名;     (2)租房。租写字楼或商业用房等非住宅类用房,民用住宅不可以注册。     (3)企业工商注册网上预审。一般三个工作日,企业网上登记注册提交公司相关信息(股东、经营范围、出资比例等),工商局网上审核;     (4)注册公司。到工商局办理营业执照需要提交的材料有:名称核准通知书原件;房产证复印件;房屋租赁合同;公司章程;公司设立登记申请书、6股东会决议、7指定代理人申请表;预先设立申请表;股东身份证复印件,提交材料后各个区有不同的规定期限领取营业执照;     (5)备案印章。到公安局指定地点印章,一共5章,分别是公章、法人章、财务章、发票章、合同章;     2、公司注册多少钱?具体费用如下:     (1)注册地址租赁费用。公司注册要去使用符合规定的商用办公地址。所以如果没有符合要求的注册地址,就需要租赁地址,费用千元到万元不等;     (2)材料打印费及交通费。一般在百元以内。     关于公司注册流程以及费用以上给进行了简要介绍。虽说当前公司注册流程简化了很多,但是对初创者来说还是有一定的难度的,所以委托公司注册代理会更稳妥。

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    当前上海公司注册的数量不断上升,每天都有1500户的登记量,注册公司已经越来越受到年轻人的青睐。但大多初创者还是对上海公司注册的相关事项不是很了解,因为登记公司是一件专业的事情,没有两把刷子是搞不定的。关于公司注册资本的相关问题也受到了创业者的关注和重视,想要顺利完成上海公司注册,那就要对公司注册资本的相关事项进行具体把握,接下来,上海税安筹小编将对上海公司注册资本的相关事项进行说明。     注册资本是指合营企业在登记管理机构登记的资本总额,是合营各方已经缴纳的或合营者承诺一定要缴纳的出资额的总和。我国法律、法规规定,合营企业成立之前必须在合营企业合同、章程中明确企业的注册资本,合营各方的出资额、出资比例、利润分配和亏损分担的比例,并向登记机构登记。     关于上海公司注册资本你了解吗     当前公司注册资本已经实行了认缴制,所谓认缴制就是在上海注册公司过程中,不需要一次性将注册资本缴清,只需要在规定时间内缴纳完成。公司注册资本认缴制,大大减轻了创业者前期经营的经济压力,但是需要大家在填写注册资本时,需要注意这些事项。     1、注册资本认缴制不等于不缴     公司注册资本是认缴不是不缴,如果公司注册资本选择了认缴制,那就要按照公司章程的期限缴纳注册资本。如果未在规定期限内缴纳注册资本,那企业将会被列入黑名单,这样可是会影响企业日后发展。     2、不是所有行业都可以进行公司注册资本认缴制     公司注册资本实行认缴制,并非所有行业都可以,有些特殊行业是要进行实缴验资的,所以各位在注册公司时要确定行业,看是否可以进行认缴制。     3、公司注册资本越大承担责任越大     注册资本并不是越大越好,公司注册资本越大在实际经营过程中所需承担的风险和责任就越大,一般在填写注册资本时可以参照行业水平来进行选择,以免注册资本太大或者太小。     以上就是税安筹今天为大家带来的所有内容啦,大家看完之后应该对有关的知识也已经有了相应的了解了,如果您还有其他的问题,欢迎来电咨询我们税安筹的客服人员,咨询热线:400-056-8992。税安筹,专注于合理筹划个人、企业、公司、所得税、增值税等税务筹划服务。帮您省去税务风险等后顾之忧,成为您贴心的企业发展伙伴!     【注意:文章内提到的政策可能因实际情况而变动,一切以当前工商政策为准】

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