天富登录注册_商业模式的优化与税收优惠的契合

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  我们知道,商业模式+商业制度=商业利润,这就好像有两个相交叉的圆,重叠部分就是商业利润。现在我们植入第三个圆,称为税收工具,让三圆加速交叉重叠(见下图),重叠的部分会形成商业利润,即商业模式+商业制度+税收工具=商业利润。显而易见,重合度越高,商业利润也就越大。   本文所称税收工具,是指商业模式的优化与税收优惠的契合,其核心是企业价值创造。   一、应用场景   某园林绿化工程公司集园林绿化工程勘察、规划、设计、施工,园林绿化养护管理,园林绿化苗木、花卉、草坪的培育、种植、销售及园林器械研发于一体的全产业链公司。以打造高端精品园林工程为战略目标,以建造恒久美好的城市景观生态系统为经营理念。   该全产业链公司由园林局转制组建,是单一的法人主体公司,有员工近500人。增值税收入按“建筑服务”—“其他建筑服务”—“园林绿化”适用税率缴纳,企业所得税适用税率为25%……   二、数据挖掘   该公司20xx年实现主营业务收入7326万元,缴纳增值税、企业所得税等各项税收591万元,综合税负=591/7326×100%=8.07%。(注:综合税负=同期缴纳各项税收/营业收入×100%)   通过数据挖掘比较分析,最近三年46家同类企业平均综合税负为4.44%,其中与该公司相似度最高的一家公司,最近三年平均综合税负仅为4.2%,而该公司综合税负却高达8.07%,高出样本公司近一倍。(注:行业整体税负=Σ样本公司当期应缴纳的各项税收/Σ样本公司营业总收入×100%)   三、在交易结构中识别税收属性   现在我们尝试着从商业模式的视角,即基于利益相关者的交易结构来识别税收属性。   属性是事物本身所固有的特征。税收政策并不是孤立存在的,它与纳税人的交易相伴而行,滋生繁衍,又根据纳税人交易的不同情形如产品类别、项目所得等制定规范,以体现立法者的意图。准确适用税收政策,其实就是识别其特有的税收属性的过程。   我们不该总说,根据税收政策规定,纳税人的交易该如何征税;而是应该常讲,根据经济交易实质,纳税人应如何准确适用税收政策。准确定性交易事项的税收属性,才是征税的核心。   识别税收属性,必须要知晓结算市场和资本市场的区别,关键是要有方向感。结算市场是横向的左右方向,利益相关者为供应商和客户;资本市场是纵向的上下方向,利益相关者为投资方(股东)和被投资企业(目标公司)。   (一)结算市场税收属性的识别   1.绿植属“农产品”,农业生产者销售的自产“农产品”免征增值税。购买方以取得的农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价依9%扣除率计算进项税额。   2.园林绿化属“其他建筑服务”,依9%税率缴纳增值税。   3.植物养护属“其他生活服务”,依6%税率缴纳增值税。   4.以清包工或甲供材方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法,依3%征收率缴纳增值税。   5.……   因税收属性的不同,在税务管理上,要分别核算并申报列明。   (二)资本市场税收属性的识别   1.纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,即构成一项独立业务的转让,实质上是转让企业产权的行为,不征收增值税。   2.企业分立,被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权,分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动,且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的对价全部为股权支付,其税收属性就不发生改变,计税基础可以平移。   3.……   四、商业模式的优化与税收优惠的契合   商业模式是基于利益相关者的交易结构。好的商业模式可以帮助企业创建一个有利于自己的经营小环境,这个小环境由两个基本要素构成:一是客户价值创造模式,二是企业价值获取方式。   打开企业的边界,在商业模式创建的小环境中,植入税收工具,呈现并分析、创新和优化基于利益相关者的交易结构时,识别纳税属性并与税收优惠契合,使企业利益最大化。   1.将苗圃业务分离,设立(分立)苗木种植科技发展公司,将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转入新公司,专营原公司的苗木种植和销售。新公司除对外单位销售苗木外,还可按公允价格将苗木销售给原公司……   2.将植物养护业务分离,设立(分立)植物养护科技服务公司,专营原公司的植物养护业务,将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转入新公司,享受“低征高扣”的税收改革福利。   3.原公司的仿古修缮业务,应选择适用简易计税方法计税。   4.该公司进行业务重组和人员整合后,原公司和植物养护科技服务公司符合了小微企业的认定标准,可以享受企业所得税低税率的税收优惠。   5.园林器械销售业务因处在边研发边销售阶段,盈利能力有限,暂不宜分离分设,但仍可享受研发费计扣除75%的税收优惠政策。   6.充分利用现阶段良好的“放管服”环境,实现集团税收协同效应。原公司可以申请在企业名称中使用“集团”字样,并通过国家企业信用信息公示系统向社会公示企业集团及成员单位的信息,享受“资金拆借”、“统借统还”等税收优惠政策,打造现金池,最大限度的提升资金的使用效能。   五、关键的说法脑立方说   1.税收工具的运用,要经得起时间和税法的检验,关键是要有合理的商业目的,并符合企业发展的战略目标。以应用场景为例,该园林绿化工程公司,以打造城市高端精品园林工程为战略目标,但经多年打拼,市场已趋近饱和,上升空间有限,从企业生存和发展的角度讲,必须要采取差异化竞争策略,即将战略目标调整为全力打造中国北方最著名的“苗木生产销售基地”,与是否获取税收利益无关。   (注:经济合作与发展组织《转让定价指南》指出,如果一项交易的主要目的是为了获得税收利益,并且如果没有税收利益该交易很可能就不会发生,那么该交易就不具有合理商业目的)   2.税收工具的运用,其核心是企业价值创造,通常表现为企业税后利润的最大化,具有功夫在“税”外的隐形特征。   3.只热衷于税收安排本身,就意味着失败,而关注于基于税收安排的商业模式时,通常都会成功。税收安排就如同企业的技术创新,只是道具而已,演出是否精彩,关键是要有好的剧本,也就是商业模式的创新与优化。   4.企业要理解和尊重税法的立法本意,去迎合“税收助力企业经济发展的政策导向”,同时,也要做出顺应和改变,用好、用足、用活税收政策,最大限度的享受税收福利,显然,税收工具的运用至关重要。   打开企业的边界,在商业模式创建的微观环境中,呈现并分析,创新和优化基于利益相关者的交易结构时,识别纳税属性并与税收优惠契合,才能做到开化虽早、景色常新,有一种进入新天地的感觉!   本文所称税收工具,是指商业模式的优化与税收优惠的契合,其核心是企业价值创造。   一、应用场景   某园林绿化工程公司集园林绿化工程勘察、规划、设计、施工,园林绿化养护管理,园林绿化苗木、花卉、草坪的培育、种植、销售及园林器械研发于一体的全产业链公司。以打造高端精品园林工程为战略目标,以建造恒久美好的城市景观生态系统为经营理念。   该全产业链公司由园林局转制组建,是单一的法人主体公司,有员工近500人。增值税收入按“建筑服务”—“其他建筑服务”—“园林绿化”适用税率缴纳,企业所得税适用税率为25%……   二、数据挖掘   该公司20xx年实现主营业务收入7326万元,缴纳增值税、企业所得税等各项税收591万元,综合税负=591/7326×100%=8.07%。(注:综合税负=同期缴纳各项税收/营业收入×100%)   通过数据挖掘比较分析,最近三年46家同类企业平均综合税负为4.44%,其中与该公司相似度最高的一家公司,最近三年平均综合税负仅为4.2%,而该公司综合税负却高达8.07%,高出样本公司近一倍。(注:行业整体税负=Σ样本公司当期应缴纳的各项税收/Σ样本公司营业总收入×100%)   三、在交易结构中识别税收属性   现在我们尝试着从商业模式的视角,即基于利益相关者的交易结构来识别税收属性。   属性是事物本身所固有的特征。税收政策并不是孤立存在的,它与纳税人的交易相伴而行,滋生繁衍,又根据纳税人交易的不同情形如产品类别、项目所得等制定规范,以体现立法者的意图。准确适用税收政策,其实就是识别其特有的税收属性的过程。   我们不该总说,根据税收政策规定,纳税人的交易该如何征税;而是应该常讲,根据经济交易实质,纳税人应如何准确适用税收政策。准确定性交易事项的税收属性,才是征税的核心。   识别税收属性,必须要知晓结算市场和资本市场的区别,关键是要有方向感。结算市场是横向的左右方向,利益相关者为供应商和客户;资本市场是纵向的上下方向,利益相关者为投资方(股东)和被投资企业(目标公司)。   (一)结算市场税收属性的识别   1.绿植属“农产品”,农业生产者销售的自产“农产品”免征增值税。购买方以取得的农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价依9%扣除率计算进项税额。   2.园林绿化属“其他建筑服务”,依9%税率缴纳增值税。   3.植物养护属“其他生活服务”,依6%税率缴纳增值税。   4.以清包工或甲供材方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法,依3%征收率缴纳增值税。   5.……   因税收属性的不同,在税务管理上,要分别核算并申报列明。   (二)资本市场税收属性的识别   1.纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,即构成一项独立业务的转让,实质上是转让企业产权的行为,不征收增值税。   2.企业分立,被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权,分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动,且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的对价全部为股权支付,其税收属性就不发生改变,计税基础可以平移。   3.……   四、商业模式的优化与税收优惠的契合   商业模式是基于利益相关者的交易结构。好的商业模式可以帮助企业创建一个有利于自己的经营小环境,这个小环境由两个基本要素构成:一是客户价值创造模式,二是企业价值获取方式。   打开企业的边界,在商业模式创建的小环境中,植入税收工具,呈现并分析、创新和优化基于利益相关者的交易结构时,识别纳税属性并与税收优惠契合,使企业利益最大化。   1.将苗圃业务分离,设立(分立)苗木种植科技发展公司,将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转入新公司,专营原公司的苗木种植和销售。新公司除对外单位销售苗木外,还可按公允价格将苗木销售给原公司……   2.将植物养护业务分离,设立(分立)植物养护科技服务公司,专营原公司的植物养护业务,将实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转入新公司,享受“低征高扣”的税收改革福利。   3.原公司的仿古修缮业务,应选择适用简易计税方法计税。   4.该公司进行业务重组和人员整合后,原公司和植物养护科技服务公司符合了小微企业的认定标准,可以享受企业所得税低税率的税收优惠。   5.园林器械销售业务因处在边研发边销售阶段,盈利能力有限,暂不宜分离分设,但仍可享受研发费计扣除75%的税收优惠政策。   6.充分利用现阶段良好的“放管服”环境,实现集团税收协同效应。原公司可以申请在企业名称中使用“集团”字样,并通过国家企业信用信息公示系统向社会公示企业集团及成员单位的信息,享受“资金拆借”、“统借统还”等税收优惠政策,打造现金池,最大限度的提升资金的使用效能。   五、关键的说法脑立方说   1.税收工具的运用,要经得起时间和税法的检验,关键是要有合理的商业目的,并符合企业发展的战略目标。以应用场景为例,该园林绿化工程公司,以打造城市高端精品园林工程为战略目标,但经多年打拼,市场已趋近饱和,上升空间有限,从企业生存和发展的角度讲,必须要采取差异化竞争策略,即将战略目标调整为全力打造中国北方最著名的“苗木生产销售基地”,与是否获取税收利益无关。   (注:经济合作与发展组织《转让定价指南》指出,如果一项交易的主要目的是为了获得税收利益,并且如果没有税收利益该交易很可能就不会发生,那么该交易就不具有合理商业目的)   2.税收工具的运用,其核心是企业价值创造,通常表现为企业税后利润的最大化,具有功夫在“税”外的隐形特征。   3.只热衷于税收安排本身,就意味着失败,而关注于基于税收安排的商业模式时,通常都会成功。税收安排就如同企业的技术创新,只是道具而已,演出是否精彩,关键是要有好的剧本,也就是商业模式的创新与优化。   4.企业要理解和尊重税法的立法本意,去迎合“税收助力企业经济发展的政策导向”,同时,也要做出顺应和改变,用好、用足、用活税收政策,最大限度的享受税收福利,显然,税收工具的运用至关重要。   打开企业的边界,在商业模式创建的微观环境中,呈现并分析,创新和优化基于利益相关者的交易结构时,识别纳税属性并与税收优惠契合,才能做到开化虽早、景色常新,有一种进入新天地的感觉!

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  营改增的政策文件,想必很多人都有看过,觉得不过如此。但一到了税务筹划的阶段,却依然有很多人在这上面犯错。营改增之后,谁是那个最“受伤”的人?有人说是金融业,也有人说是房地产,可在沥呕君看来,其实这些都不算,真正受营改增政策影响最深的行业,其实是建筑业。营改增后,压力最大的行业又是哪个?答案毫无疑问,还是建筑业!原因很简单,不管有没有营改增,建筑业该挂靠的还是得挂靠,该转包的继续转包,该没有发票的依然没有发票,该找票的同样还要找票。总结一句,相对于其他行业而言,营改增政策对于建筑业实在是太不友好了。为什么这么说呢?   作为房地产开发的一个中间环节,建筑企业的税收政策广为诟病。有人说,凭什么建筑业的增值税率定为11%呢,太高了,受不了。OK,假设国家同意建筑业按6%征缴增值税,那结果又如何呢?你的下游企业,那些房地产公司,他们拿着你提供过来的6%税票,自己却要对外开具11%的税票,地产公司能乐意吗?那要不,大家都统一按6%来?这显然又是不太现实的。   既然有“深受其害”的行业,理论上,自然也有最为受益的行业:房地产。无论是营改增前亦或营改增后,新增不动产均允许抵扣进项税。正因如此,有学者认为,买房将成为最好的税务筹划方式之一。比如你购进价值10亿的一套房子,那你就等于增加了进项税1.1亿,这个是可以未来抵扣的,等于是钞票。这1.1亿的进项税发票,给小公司拿去抵扣,一辈子都够用了。但这只是个美好的前提假设,前提是你能拿出10亿资金用来买房子。可如果你能拿出10亿,你还在乎那一点点税吗?所以这又是一个悖论。事物都有两面性。营改增政策固然是对房地产行业最为受益的,但同时房地产行业在执行营改增政策时的情形又是最为复杂的。营改增前能够套用的政策,放在营改增之后,是否依然可以沿用呢?比如,大家都知道利用股权转让方式达到间接转让不动产的目的,这个在营改增之前是免征营业税的,那么在营改增之后呢,情况又会发生哪些变化呢?接下来,正式进入到我们今天的重头戏:案例分析。   案例   某房地产开发企业F公司,其为A公司的全资控股子公司,实收资本为5千万元。F公司于2016年1月支付土地出让金3千万元取得了某宗地使用权。F公司拟投资6千万元开发非普通住宅项目。F公司2016年投入项目开发成本1500万元,同时发生期间费用500万元。2016年8月因资金原因无力继续开发,遂欲将该在建工程以8500万元(不含增值税)转让给B公司。F公司无其他经营业务。为了避免缴纳不动产转让环节的土地增值税,降低税收成本,决定此股权转让方式进行项目交割。   A公司设计流程:   第一步:A公司将其股份的90%转让给B公司,10%转让给C公司   第二步:C公司将其取得的10%股份转让给B公司。   整个交易交易完成后,B公司成为了F公司的全资控股母公司,完成了项目主体实质转移。   沥呕君分析   《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)   鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。   国税总局之所以作出这样的回复,主要是基于实质重于形式的原则,采取税收穿透原理进行反避税。但对于该文件的执行效力,现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一,有参照执行的,也有未参照执行的。   问题的关键点在于,回复针对的是一次性转让100%股权的行为,并不包括转让比例未达100%或分次转让的情形。上述案例中,之所以分拆成两步操作,就是为了规避687号文的政策限制。   既然不考虑土地增值税的影响,只是纯粹的股权转让行为的话,那么我们在计算税负的时候,情况就显得简单许多:   增值税:免   土地增值税:暂免   企业所得税(股权转让溢价):(8500-5000)*25%=875(万元)   也就是说,在此笔交易中,A公司总计要缴纳的税金即为875万元。   刚才说的是股权转让方式下,A公司的税负情况。那如果是采取直接转让资产的方式呢,A公司的税负情况又将如何?   增值税   8500*5%=425(万元)   附加税费:425*12%=51(万元)   两项合计:476万元   土地增值税   不含税收入:8500万元   可扣除项目金额:(3000+1500)*(1+20%+10%)+51=5901(万元)   增值额:8500-5901=2599(万元)   增值率:44%   适用税率:30%   应纳土地增值税额:2599*30%=779.7(万元)   企业所得税   (8500-3000-1500-500-51-779.7)*25%=667.33(万元)   三项税负合计:1923.03万元   作为受让方的B公司,仅需缴纳一道契税:8500*3%=255(万元)   故:转让双方合计总体税负为:2178.03万元。   到这里为止,我们可以从中看出,采取股权转让方式要比直接转让资产方式,少交税额:1303.03万元(2178.03-875)。   那我们是否可以据此认为:采取股权转让方式进行项目交割,对于双方而言,一定是综合税负最优的方案呢?未必!我们接着往下看——   后续开发销售税负情况分析   假定B公司受让后继续投入7500万元进行项目开发建设,并发生期间费用800万元。销售收入假定为26000万元(不含增值税),项目业态皆为非普通住宅。   1、假定上一环节,双方采取股权转让方式后B公司的纳税情况:   增值税   26000*5%=1300(万元)   附加税费:1300*12%=156(万元)   两项合计:1456元   土地增值税   不含税收入:26000万元   可扣除项目金额:(3000+1500+7500)*(1+20%+10%)+156=15756(万元)   增值额:26000-15756=10244(万元)   增值率:65%   适用税率:40%   应纳土地增值税额:10244*40%-15756*5%=3309.8(万元)   企业所得税   (26000-3000-1500-500-7500-800-156-3309.8)*25%=2308.55(万元)   三项税负合计:7074.35万元   2、假定上一环节,双方采取资产转让方式后B公司的纳税情况:   增值税   (26000-8500)*5%=875(万元)   附加税费:875*12%=105(万元)   两项合计:980元   土地增值税   不含税收入:26000万元   可扣除项目金额:(8500+7500+255)*(1+20%+10%)+105=21236.5(万元)   增值额:26000-21236.5=4763.5(万元)   增值率:22%   适用税率:30%   应纳土地增值税额:4763.5*30%=1429.05(万元)   企业所得税   (26000-8500-7500-800-255-1429.05)*25%=1879(万元)   三项税负合计:4288万元,考虑契税的255万元,总计即为4543万元。   结论   以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);   以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为6466.03万元(A公司1923.03万元,B公司4543万元)。   显然,如果前后两个阶段相结合起来考虑,采取股权转让方式进行项目交割,考虑到受让方二次销售的情形,最终双方总体税负将上升1483.32万元!   产生这个结果的最主要原因,还是体现在土增税上。所以判断一个交易方式的好坏,不能只看一方,也不能只看一个阶段,而是要全面综合考量才能得出最为科学客观的结论。

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  前言   在沥呕君发表的上一篇文章《股权转让方式进行项目交割一定很香?》在网上发表以后,有很多读者朋友纷纷致电表示质疑。质疑的声音来自于两处:一是,若B公司受让该在建工程后虽进行继续开发建设,但后期不是对外销售而是自持运营,那这个时候,我们的结论就有些站不住脚了。此种情形下,应该还是股权转让方式下,双方的综合税负最优。二是,我们在计算B公司二次销售的增值税时,犯了错误。因为B公司是于2016年8月从A公司手上接过此项目,那么这个时间点是发生在营改增之后,B公司理应按照一般计税方法进行所得税处理。没错,这两个观点沥呕君都举双手赞成。之所以留这么一个bug,就是打算在今天再开一期话题,我们将B公司的纳税情况重新捋一遍。   按照一般计税方法,B公司的缴纳情况如下:   增值税   销项税额:26000*11%=2860(万元)   进项税额:8500*5%=425(万元)   应纳增值税额:销项税额-进项税额=2860-425=2435(万元)   附加税费:2435*12%=292.2(万元)   两项合计:2727.2万元   土地增值税   不含税收入:26000万元   扣除项目金额:(8500+255+7500)*(1+20%+10%)+292.2=21423.7(万元)   增值额:26000-21423.7=4576.3(万元)   增值率:21.36%   适用税率:30%   应纳土地增值税:4576.3*30%=1372.89(万元)   企业所得税   (26000-8500-255-7500-800-292.2-1372.89)*25%=1819.98(万元)   B公司所有税负合计:2727.2+1372.89+1819.98+255=6175.07(万元)   结论   以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);   以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为8098.10万元(A公司1923.03万元,B公司6175.07万元)。   显然,如果前后两个阶段相结合起来考虑,股权转让方式相对于直接转让资产,最终双方总体税负将下降148.75万元!然而这个结论还是错的,错在不含税收入定为26000万元,这个本身是有问题的。26000的不含税收入建立在什么情景下的?简易计税。那么我们应该先将其换算成简易模式所对应的含税收入:26000*(1+5%)。再用这个含税收入去反推得出,在一般计税模式下所对应的不含税收入,亦即:26000*(1+5%)/(1+11%)。这个逻辑厘清了之后,我们再来看看B公司的纳税情况吧:   增值税   销项税额:26000*(1+5%)/(1+11%)*11%=2705(万元)   进项税额:8500*5%+700=1125(万元)   应纳增值税额:销项税额-进项税额=2705-1125=1580(万元)   附加税费:1580*12%=190(万元)   两项合计:1770(万元)   700是啥?B公司投入了7500万元用于在建工程开发建设,期间定会收到一些进项税额发票,这里假定收到的进项税额为700万元。   土地增值税   不含税收入:24595万元   扣除项目金额:(8500+255+7500)*(1+20%+10%)+190+=21322万元)   增值额:24595–21322=3273(万元)   增值率:15%   适用税率:30%   应纳土地增值税:3273*30%=982(万元)   企业所得税   (24595-8500-255-6800-800-190-982)*25%=1767(万元)   三项税负合计:4519万元。如果算上契税,则总计税负为4774万元。   再来对比一下:   以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);   以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为6697.03万元(A公司1923.03万元,B公司4774万元)。   两者相差1252.32万元!   综上,我们可以看出:以股权转让形式进行不动产交割,并非在所有情形下都能起到节税效果。房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税,只是税收上的递延和转移,并不会真正意义上降低交易方整体税负。资产转让方式则可以有效地稀释土地增值税增值率,除了会额外增加契税负担之外,沥呕君认为,资产转让每进行一次,都可以在一定程度上起到降低土增税负的效果。因此,营改增后,纳税人需要综合考虑各种因素才能制订出较为科学的税务筹划方案。

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  因为项目进项取得的原因,及预缴制度的设计,增值税还是有可能会出现项目售罄有一堆预缴增值税趴在账面;增值税清算,按目前的税法文件是没有的,笔者没有遇到过,若广大网友有相关案例及文件希望提供。   当没有文件,没有先例的时候,我们是不是还有其他突破点?增值税多交了,没有新项目,房地产公司也不在继续拿地开发,导致多缴的增值税无法消化,无法退回;BOSS压着你必须搞定,这时候应该怎么办呢?   我们重点来说一下电子税务局申报系统;在这个系统里面有没有可能实现,这是笔者操作的实际情况如下。   我们从电子税务局系统可以看到,这个申报页面貌似是为房地产企业量身定做的申报接口;   首先退税类型分为   1、汇算清缴退库   2、结算清缴退库   3、增值税期末留底退税;   其次税种该页面无法选择,原因是:企业未登记退税存款账户,不能办理该项业务;   最后退税附件:   1、完税费(缴款)凭证   2、税务机关认可的其他记载应退税款内容资料   3、房地产企业是否存在后续开发项目的说明   4、房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。   从金三税局系统层面看退税种类这里分为,汇算清缴退库、结算清缴退库、增值税期末留底退税。   从排除法来说,   1、办理企业所得税退税,汇算清缴年度形成退税未通过此系统申报页面;   2、增值税留抵退税申请未通过此系统页面;   3、土增税是退税未通过此系统申报页面;   4、土增税补税引起的企业所得税退税,通过税务大厅更改以前年度汇缴申报表处理,未通过此系统页面;   房地产至今操作过的退税业务均未通过此系统;   我们从这个系统看,有没有可能是增值税清缴退库么?如果有需要什么样的程序,去开通这个权限,是企业自主申请吗?若压根没有退税的可能,税务总局金三系统当初设计这页面的初衷是什么?总不至于说兜底条款吧,更不会是系统设置错误吧,我相信这个肯定有来源的;至于何时可以放开,是否可以使用增值税清算,这个需要等待总局通知,当然很可能是遥遥无期……   又或者这个是依据国税发【2004】112号,国税函【2004】1197号文件,抵欠增值税?这个申报界面到底是干啥的,需要大家挖掘了。   增值税申请汇算清缴,笔者从政策层面未找到方法,但是从系统层面找到了可能都方法,但是申报界面是灰色的,无法点击;实属无奈,试问如果项目清算注销了,多缴的税款可以申请退税么?   房地产增值税预缴制度设计合理么?既然增值税存在预缴,为什么增值税不能跟土增税、企业所得税一样,存在年度汇算或者清算呢?为什么增值税不能跟土增税清算一样多退少补呢?   当然如果要汇算或者清算,也应该考虑增值税进项税是否合理(是否存在转出),销项税是否真实,有无低价销售等问题;在实操中极少项目有操作过该系统完成预缴大于清算退税,但是后期因为前期销项管理不当,出现税务风险,导致压根不存在退税。   所以啥时可使用该系统,如何建立完善的增值税清算制度,道阻且长……   你怎么看呢?   我们从电子税务局系统可以看到,这个申报页面貌似是为房地产企业量身定做的申报接口;   首先退税类型分为   1、汇算清缴退库   2、结算清缴退库   3、增值税期末留底退税;   其次税种该页面无法选择,原因是:企业未登记退税存款账户,不能办理该项业务;   最后退税附件:   1、完税费(缴款)凭证   2、税务机关认可的其他记载应退税款内容资料   3、房地产企业是否存在后续开发项目的说明   4、房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。   从金三税局系统层面看退税种类这里分为,汇算清缴退库、结算清缴退库、增值税期末留底退税。   从排除法来说,   1、办理企业所得税退税,汇算清缴年度形成退税未通过此系统申报页面;   2、增值税留抵退税申请未通过此系统页面;   3、土增税是退税未通过此系统申报页面;   4、土增税补税引起的企业所得税退税,通过税务大厅更改以前年度汇缴申报表处理,未通过此系统页面;   房地产至今操作过的退税业务均未通过此系统;   我们从这个系统看,有没有可能是增值税清缴退库么?如果有需要什么样的程序,去开通这个权限,是企业自主申请吗?若压根没有退税的可能,税务总局金三系统当初设计这页面的初衷是什么?总不至于说兜底条款吧,更不会是系统设置错误吧,我相信这个肯定有来源的;至于何时可以放开,是否可以使用增值税清算,这个需要等待总局通知,当然很可能是遥遥无期……   又或者这个是依据国税发【2004】112号,国税函【2004】1197号文件,抵欠增值税?这个申报界面到底是干啥的,需要大家挖掘了。   增值税申请汇算清缴,笔者从政策层面未找到方法,但是从系统层面找到了可能都方法,但是申报界面是灰色的,无法点击;实属无奈,试问如果项目清算注销了,多缴的税款可以申请退税么?   房地产增值税预缴制度设计合理么?既然增值税存在预缴,为什么增值税不能跟土增税、企业所得税一样,存在年度汇算或者清算呢?为什么增值税不能跟土增税清算一样多退少补呢?   当然如果要汇算或者清算,也应该考虑增值税进项税是否合理(是否存在转出),销项税是否真实,有无低价销售等问题;在实操中极少项目有操作过该系统完成预缴大于清算退税,但是后期因为前期销项管理不当,出现税务风险,导致压根不存在退税。   所以啥时可使用该系统,如何建立完善的增值税清算制度,道阻且长……   你怎么看呢?

天富在线注册_房地产一般计税项目增值税筹划的三个重要因素

天富在线注册_房地产一般计税项目增值税筹划的三个重要因素
3周前 (09-07) www.zhongdacpa.com 天富官网 9℃

  全面营改增后,房地产项目增值税存在一般计税和简易计税两种模式,简易计税比较简单,只跟销售额有关系;一般计税相对比较复杂,不仅要关注销售额,还要关注与进项有关供应商类型、合同和发票,那么除了这些外,房地产一般计税项目增值税筹划还应该关注那些因素呢?笔者认为至少需要关注一下三个方面。   一、项目单方毛利   增值税原理是对增值额进行征税,项目毛利的高低直接决定增值税税负的高低,营改增前,房地产企业统一按照5%缴纳营业税,营改增后,房地产企业增值税税负依然会将5%做为重要参照,但实际操作过程中,每个企业项目情况又各不相同,一般情况下单方毛利高的项目增值税税负会高于5%,单方毛利低的项目增值税税负就会低于5%。这与项目的拿地成本、区位售价、成本费用管控能力和开发周期都密切相关。因此,在做增值税税负筹划时首要就是要关注单方毛利的变化,要对影响单方毛利的各个业务要素进行分解,有效管控业务发生方式、路径和交易金额就可以达到管控毛利的效果,进而管控增值税税负。   二、项目成本结构   房地产项目中成本主要由四类成本构成,包括土地类、建筑安装类、设计服务类和报建管理类,其中土地成本约占成本30%-50%(一二线城市项目比重高,三四五线城市项目比重低),也与土地取得方式有关,土地如为招拍挂方式取得,以土地出让金财政票据抵减销售额可以起到进项税的效果,如转让取得土地,需要关注开具的土地发票是普票还是专票,是5%的专票还是9%的专票?交易取得土地凭增值税专用发票上载明的进项税进行抵扣;建筑安装类成本也能占到30%-50%左右(受土地成本影响,一二线城市项目比重低,三四五线城市项目比重高),包括七通一平、建筑安装费、基础设施费和公共配套费,大多能取得9%的增值税进项发票,主要跟项目管控有关;设计服务类包含勘察、设计、测绘、监理等,一般取得6%增值税进项发票;而报建管理类包括各项行政规费、工程管理部门直接支出等,这类成本往往无法取得增值税进项发票,也就抵扣不了销项税。以上四类成本中土地成本和建筑安装类可以直接抵减销售额或销项税,比例越高增值税税负越低,而设计服务类和报建管理类比例越高,增值税税负就会越高。   三、项目费用结构   项目费用包括销售费用、管理费用和财务费用,销售费用和管理费用中能取得进项抵扣的业务有限,如支付给第三方代理费、业务推广费、咨询费等可以取得少量增值税进项外,大部分费用支出都无法对销项形成抵减;而财务费用除了极少数手续费外更是无法形成抵扣链条,对增值税税负管控形成较大压力。总体上在毛利额一定的情况下,三项费用占成本费用比例越大,增值税税负越高,三项费用占比越小,增值税税负越低。

天富在线注册_房企合作开发项目的融资策略

天富在线注册_房企合作开发项目的融资策略

  目录   一、不同合作拿地或合作开发模式下的融资难点   二、前融机构对合作开发类项目融资的准入要求   三、合作开发类项目常见融资放款架构   笔者按:   集中供地新规施行后,除国央企以及其他实力较强的头部房企外,普通民营房企在招拍挂市场的拿地变得越来越难。在具体的拿地方式上,越来越多的开发商也已将拿地方向转到了联合拍地、合作开发、城市更新、不良资产处置等领域。   我们注意到,房企目前招拍挂项目拿地后的前融需求已急剧减少(原因是第二批集中供地主要由国央企竞得且融资需求有限),目前市面上的主要融资需求已变成房企存量合作开发项目的融资需求,具体来说主要是如下三种:一是民营房企与国央企在招拍挂市场联合竞拍土地后的前融需求,比如今年首批集中供地出现的大量联合拿地情况;二是国企或城投平台/公司在区域市场摘牌或通过一二级联动等获得项目后,开发商通过收购或合作的方式获取项目;三是民营企业之间的联合拿地或合作开发,一般发生在强主体开发商与弱主体开发商之间。   对于合作开发类项目的融资需求,在楼市强调控和金融强监管的背景下,对于我们前融机构来说,目前在重视开发商综合实力以及现金流健康状况的情况下,我们已开始更加重视项目的优劣程度以及项目的利润测算等情况。就我们的经验而言,合作开发类项目融资另外还需重点解决风控措施的落实以及投后管理的实现等关键性问题。为便于说明,我们特结合目前操作的合作开发类项目的融资经验梳理本文,以供同业人士参考。   一、不同合作拿地或合作开发模式下的融资难点   房企联合拿地或合作开发项目主要有以下两种情形:第一种是民营房企与国企或城投公司、城投平台合作拿地,包括共同参加竞拍、举牌或者国企、城投拿地后转给民营房企的两种常见情形;第二种是民营房企之间联合拿地或者合作开发等情形,其中强主体与弱主体开发商之间的这类合作最为常见。总的来说,主要包括如下几种方式:   从地产前融业务的角度来说,对于国企或城投平台参与合作的项目,在风控层面一般都较难取得国企或城投平台自身持有的股权部分的质押担保;另外国企或城投平台一般都不允许将项目公司名下的土地对外办理抵押,因此我们前融资金进入的风控层面存在一定的落地障碍。除此之外,在投资架构设计上,我们前融机构一般也只能从SPV层面介入,因此无法直接对项目公司进行有效控制,由此导致底层资产存在失控的风险。鉴于上述原因,一般对于国企或城投平台参与合作的项目,除非能确保我们前融机构对底层项目风控的实现或融资主体将其对项目的全部权利暂时“让渡”给我们前融机构行使、监督,以对项目实现封闭式监控,否则一般我们都很难介入该类项目的融资,特别是在国企或城投平台前期代为出资拿地,并收取固定收益与开发商明股实债地合作模式下。当然,就前融业务本身而言,当下除了要重点关注开发商本身的综合实力、现金流等情况,合作开发项目融资的风控措施设置与投后管理的可落地性才是更为关键的问题。   (一)融资主体的综合实力及项目优质情况   在合作开发双方实力存在差异的情况下,我们前融机构一般都会偏好实力稍强的开发商作为融资主体并就整个项目申请融资的情形,但我们会要求该主体对整个项目的融资提供担保。至于融资主体的选择方面我们则更看中房企真实的实力(不再过度看中排名和评级),比如在此轮调控的行业洗牌过程中浮现出来的一些具备当地资源优势与实力的地方龙头,或者有实业或其他版块业务支撑的开发商以及土储主要集中在流速相对较好的长三角、大湾区或核心城市的开发商。   需注意的是,我们前融机构若要求实力稍强的开发商对整个项目的融资提供担保,则该开发商通常会要求交易对手(即合作开发的另外一个开发商)提供反担保措施或向其支付担保费用,对此则会增加其交易对手的融资成本。   另外,在由一方发起的对整个项目提供融资的过程中,对融资主体的交易对手(即合作开发的另外一个开发商)综合实力的评判亦不可或缺。当然,对于合作开发项目存在多个交易主体(即股东)的情形,在项目的选择上我们也会更加关注项目本身的优劣程度,至少项目要算得过账。   (二)融资主体是否对项目公司控股   如果在合作开发类的项目中,融资主体并不对项目公司控股,对于我们前融机构而言则需充分评估融资主体对项目的控制程度及相应的投资风险。换言之,我们更加倾向于对控股项目公司的主体提供融资。举个简单的例子,在我们参与的一些合作开发类项目中,假如融资方A最终享有项目50%的权益(包括中间存在SPV载体的情形),开发商B最终享有项目40%的权益,开发商C最终享有10%的权益。对于这种融资方A不控股的情形,我们一般会要求融资方A协调其他开发商,通过代持方式由A持有51%以上股权(股权比例越高越好),并在此基础上进行投资架构设计。   (三)融资主体发起的是单边融资需求还是对整个项目的融资   若合作双方系民营开发商,申请对整个项目提供融资,我们前融机构通常可以沟通要求交易对手方将持有的项目公司股权同时质押给我们。换言之,我们更倾向于对整个项目提供融资,并由融资主体及其交易对手进行风控层面的配合,同时配合我们对项目进行投后管理。   (四)融资主体是对整个项目提供担保,还是合作双方对各自持股比例部分提供担保   若合作一方发起融资,但各方只对各自持股部分担保,如果交易对手方出现违约或其他风险,此时我们是选择退出还是继续持有项目公司股权?站在我们的角度,我们一般都倾向于项目合作双方均对项目整体的融资提供担保而非对各自持股部分的融资提供担保,但开发商却会认为若双方均对项目提供担保则存在重复超额担保的问题。   (五)融资架构的设计问题   对于合作开发项目的融资,特别是民营开发商合作开发类项目(如百强房企或具备产业支撑的现金流优质的开发商与非百强房企的合作项目),若系百强开发商发起的对整个项目的融资,考虑到对底层资产的监控,并且为了避免同时处理与两个交易对手(即百强与非百强房企)的合作关系而造成时间、流程的拉长,或引起融资架构的复杂性,我们通常在放款时会要求直接持有项目公司的股权,即在投资后项目公司层面体现为我们前融机构与百强开发商两个股东。尽管如此,在未交完地价前的股权变动方面我们还是得考虑当地国土部门是否允许项目公司股权转让的问题。因此,为了给融资留有空间,我们建议开发商在拿地之前即做好架构设计,并预留SPV作为未来融资的载体。   (六)拖售权与随售权问题   在民营开发商合作开发的项目中,一些具备实力的合作小股东在融资主体就自身股权部分进行单边融资时,对于涉及到自身利益的条款通常较为敏感。对于在股权投资中常用的拖售权(我卖你也卖)与随售权(你卖我也卖)条款,以拖售权条款为例,合作小股东一般都会认为该条款会触犯其权利,因此一般不予接受与配合,但是对于前融机构而言,如果不设置该条款,一旦项目出险则很难整体处置项目。故此,关于股权投资条款的设计还需合作各方充分协商与博弈。   (七)投后管理的实现及权利的让渡与协调   在开发商单边融资情形下,我们为了实现对底层项目的监管,通常会要求开发商将其对底层项目的权利让渡出来或者与我们前融机构共同行使。因此,对于我们而言,摸清开发商与合作方在联合操盘下各自的权限十分重要。   二、前融机构对合作开发类项目融资的准入要求   以我们目前的前融业务为例,在具体项目的选择上,我们一般都需充分考虑风控的衔接以及投后管理的实现问题,并根据交易主体的优质程度,按照土地款或资金峰值的60%-70%进行前融配资。考虑到当下按揭款发放的难度以及房产销售市场的下行态势,根据当地的销售市场,针对具体的项目我们一般都只能按照土地款或资金峰值的50%放款,以加厚安全垫,具体介入时点一般在开发商交完对应阶段的土地款后介入,并进行前期资金的置换。   三、合作开发类项目常见融资放款架构   (一)国企/城投平台合作类或强主体控股操盘的项目   对于国企/城投平台合作类或强主体控股操盘的项目,考虑到风控实现的障碍,一般通过搭建股权投资架构进行放款操作:   1.西政(GP)与其指定的主体(LP)共同成立合伙企业,并取得SPV99%的股权,通过SPV实现对项目公司的投资。   2.开发商/小股东将持有SPV剩余的股权质押给合伙企业,并与合伙企业就项目进度、销售情况等约定对赌退出条件,在触发对赌条件时,由开发商/小股东进行回购。开发商/小股东所属集团对对赌回购提供担保。   3.合伙企业向项目公司委派董事、财务负责人以及投后管理人员,实现对底层项目公司的三方共管。   (二)民营房企合作开发类项目   对于民营房企合作开发类项目,在具体操作时我们则倾向于对整个项目进行融资。根据合作开发的模式不同,基本融资架构如下:   1.西政(GP)与其指定的主体(LP)成立合伙企业,合伙企业取得项目公司51%以上的股权(左图),或合伙企业通过增资方式持有SPV51%以上的股权(右图),合伙企业与开发商约定对赌回购条件。   2.合伙企业向项目公司委派董事、财务人员,并委派投后管理人员实现对底层项目的三方共管。   3.对于民营房企合作开发的项目,在风控设置上除了要求开发商将持有的项目公司的股权进行质押外,还需要开发商集团提供相应的对赌回购担保。   此外,开发商若存在合作开发的需求,我们建议开发商在拿地时即新设SPV作为竞拍主体,在拍得土地后由该SPV成立项目公司,为我们前融机构从SPV层面介入融资进行架构设计预留空间。   (三)“股东借款认购劣后级份额+对赌”加厚“安全垫”模式   1.西政作为GP与其指定的投资人作为优先级LP通过现金对合伙企业出资1亿,假设开发商将对SPV1的1亿债权对合伙企业出资。优先与劣后投资比例为1:1。   2.合伙企业通过股权转让及增资1亿的方式最终持有SPV1合计99%股权,剩余1%股权由开发商持有。SPV1最终持有项目公司51%以上股权。   3.投资期间,合伙企业对SPV1的债权利息收入可为优先级LP提供固定回报。   4.出于对优先级LP利益的保护,需由劣后级LP出具不可撤销的书面承诺以放弃在合伙人大会上的表决权。   5.投资退出   (1)对赌退出:本模式未设定“回购”条款,而是通过对赌的设置,即由合伙企业与开发商约定对赌,在触发对赌退出条件时,出于保护优先级LP利益的目的,SPV1提前偿还合伙企业股东借款,并以现金方式优先分配给优先级LP后,合伙企业将剩余财产(即合伙企业持有的SPV199%股权)向劣后级LP进行分配。需特别注意的是,关于对赌条款的设置要注意“度”,一方面实现融资的目的,另一方面要防止交易对手以对赌条款不合理为由主张撤销的风险。   (2)模拟清算退出:设置模拟清算条款,在实现对赌条件的情况下,通过模拟清算方式退出。因此,退出时点不完全固定,最终股权退出价格也并非事前确定的固定价格,该处理方式符合股权投资的特点。   (3)其他退出方式:如到期正常清算退出等。   从地产前融业务的角度来说,对于国企或城投平台参与合作的项目,在风控层面一般都较难取得国企或城投平台自身持有的股权部分的质押担保;另外国企或城投平台一般都不允许将项目公司名下的土地对外办理抵押,因此我们前融资金进入的风控层面存在一定的落地障碍。除此之外,在投资架构设计上,我们前融机构一般也只能从SPV层面介入,因此无法直接对项目公司进行有效控制,由此导致底层资产存在失控的风险。鉴于上述原因,一般对于国企或城投平台参与合作的项目,除非能确保我们前融机构对底层项目风控的实现或融资主体将其对项目的全部权利暂时“让渡”给我们前融机构行使、监督,以对项目实现封闭式监控,否则一般我们都很难介入该类项目的融资,特别是在国企或城投平台前期代为出资拿地,并收取固定收益与开发商明股实债地合作模式下。当然,就前融业务本身而言,当下除了要重点关注开发商本身的综合实力、现金流等情况,合作开发项目融资的风控措施设置与投后管理的可落地性才是更为关键的问题。   (一)融资主体的综合实力及项目优质情况   在合作开发双方实力存在差异的情况下,我们前融机构一般都会偏好实力稍强的开发商作为融资主体并就整个项目申请融资的情形,但我们会要求该主体对整个项目的融资提供担保。至于融资主体的选择方面我们则更看中房企真实的实力(不再过度看中排名和评级),比如在此轮调控的行业洗牌过程中浮现出来的一些具备当地资源优势与实力的地方龙头,或者有实业或其他版块业务支撑的开发商以及土储主要集中在流速相对较好的长三角、大湾区或核心城市的开发商。   需注意的是,我们前融机构若要求实力稍强的开发商对整个项目的融资提供担保,则该开发商通常会要求交易对手(即合作开发的另外一个开发商)提供反担保措施或向其支付担保费用,对此则会增加其交易对手的融资成本。   另外,在由一方发起的对整个项目提供融资的过程中,对融资主体的交易对手(即合作开发的另外一个开发商)综合实力的评判亦不可或缺。当然,对于合作开发项目存在多个交易主体(即股东)的情形,在项目的选择上我们也会更加关注项目本身的优劣程度,至少项目要算得过账。   (二)融资主体是否对项目公司控股   如果在合作开发类的项目中,融资主体并不对项目公司控股,对于我们前融机构而言则需充分评估融资主体对项目的控制程度及相应的投资风险。换言之,我们更加倾向于对控股项目公司的主体提供融资。举个简单的例子,在我们参与的一些合作开发类项目中,假如融资方A最终享有项目50%的权益(包括中间存在SPV载体的情形),开发商B最终享有项目40%的权益,开发商C最终享有10%的权益。对于这种融资方A不控股的情形,我们一般会要求融资方A协调其他开发商,通过代持方式由A持有51%以上股权(股权比例越高越好),并在此基础上进行投资架构设计。   (三)融资主体发起的是单边融资需求还是对整个项目的融资   若合作双方系民营开发商,申请对整个项目提供融资,我们前融机构通常可以沟通要求交易对手方将持有的项目公司股权同时质押给我们。换言之,我们更倾向于对整个项目提供融资,并由融资主体及其交易对手进行风控层面的配合,同时配合我们对项目进行投后管理。   (四)融资主体是对整个项目提供担保,还是合作双方对各自持股比例部分提供担保   若合作一方发起融资,但各方只对各自持股部分担保,如果交易对手方出现违约或其他风险,此时我们是选择退出还是继续持有项目公司股权?站在我们的角度,我们一般都倾向于项目合作双方均对项目整体的融资提供担保而非对各自持股部分的融资提供担保,但开发商却会认为若双方均对项目提供担保则存在重复超额担保的问题。   (五)融资架构的设计问题   对于合作开发项目的融资,特别是民营开发商合作开发类项目(如百强房企或具备产业支撑的现金流优质的开发商与非百强房企的合作项目),若系百强开发商发起的对整个项目的融资,考虑到对底层资产的监控,并且为了避免同时处理与两个交易对手(即百强与非百强房企)的合作关系而造成时间、流程的拉长,或引起融资架构的复杂性,我们通常在放款时会要求直接持有项目公司的股权,即在投资后项目公司层面体现为我们前融机构与百强开发商两个股东。尽管如此,在未交完地价前的股权变动方面我们还是得考虑当地国土部门是否允许项目公司股权转让的问题。因此,为了给融资留有空间,我们建议开发商在拿地之前即做好架构设计,并预留SPV作为未来融资的载体。   (六)拖售权与随售权问题   在民营开发商合作开发的项目中,一些具备实力的合作小股东在融资主体就自身股权部分进行单边融资时,对于涉及到自身利益的条款通常较为敏感。对于在股权投资中常用的拖售权(我卖你也卖)与随售权(你卖我也卖)条款,以拖售权条款为例,合作小股东一般都会认为该条款会触犯其权利,因此一般不予接受与配合,但是对于前融机构而言,如果不设置该条款,一旦项目出险则很难整体处置项目。故此,关于股权投资条款的设计还需合作各方充分协商与博弈。   (七)投后管理的实现及权利的让渡与协调   在开发商单边融资情形下,我们为了实现对底层项目的监管,通常会要求开发商将其对底层项目的权利让渡出来或者与我们前融机构共同行使。因此,对于我们而言,摸清开发商与合作方在联合操盘下各自的权限十分重要。   二、前融机构对合作开发类项目融资的准入要求   以我们目前的前融业务为例,在具体项目的选择上,我们一般都需充分考虑风控的衔接以及投后管理的实现问题,并根据交易主体的优质程度,按照土地款或资金峰值的60%-70%进行前融配资。考虑到当下按揭款发放的难度以及房产销售市场的下行态势,根据当地的销售市场,针对具体的项目我们一般都只能按照土地款或资金峰值的50%放款,以加厚安全垫,具体介入时点一般在开发商交完对应阶段的土地款后介入,并进行前期资金的置换。   三、合作开发类项目常见融资放款架构   (一)国企/城投平台合作类或强主体控股操盘的项目   对于国企/城投平台合作类或强主体控股操盘的项目,考虑到风控实现的障碍,一般通过搭建股权投资架构进行放款操作:   1.西政(GP)与其指定的主体(LP)共同成立合伙企业,并取得SPV99%的股权,通过SPV实现对项目公司的投资。   2.开发商/小股东将持有SPV剩余的股权质押给合伙企业,并与合伙企业就项目进度、销售情况等约定对赌退出条件,在触发对赌条件时,由开发商/小股东进行回购。开发商/小股东所属集团对对赌回购提供担保。   3.合伙企业向项目公司委派董事、财务负责人以及投后管理人员,实现对底层项目公司的三方共管。   (二)民营房企合作开发类项目   对于民营房企合作开发类项目,在具体操作时我们则倾向于对整个项目进行融资。根据合作开发的模式不同,基本融资架构如下:   1.西政(GP)与其指定的主体(LP)成立合伙企业,合伙企业取得项目公司51%以上的股权(左图),或合伙企业通过增资方式持有SPV51%以上的股权(右图),合伙企业与开发商约定对赌回购条件。   2.合伙企业向项目公司委派董事、财务人员,并委派投后管理人员实现对底层项目的三方共管。   3.对于民营房企合作开发的项目,在风控设置上除了要求开发商将持有的项目公司的股权进行质押外,还需要开发商集团提供相应的对赌回购担保。   此外,开发商若存在合作开发的需求,我们建议开发商在拿地时即新设SPV作为竞拍主体,在拍得土地后由该SPV成立项目公司,为我们前融机构从SPV层面介入融资进行架构设计预留空间。   (三)“股东借款认购劣后级份额+对赌”加厚“安全垫”模式   1.西政作为GP与其指定的投资人作为优先级LP通过现金对合伙企业出资1亿,假设开发商将对SPV1的1亿债权对合伙企业出资。优先与劣后投资比例为1:1。   2.合伙企业通过股权转让及增资1亿的方式最终持有SPV1合计99%股权,剩余1%股权由开发商持有。SPV1最终持有项目公司51%以上股权。   3.投资期间,合伙企业对SPV1的债权利息收入可为优先级LP提供固定回报。   4.出于对优先级LP利益的保护,需由劣后级LP出具不可撤销的书面承诺以放弃在合伙人大会上的表决权。   5.投资退出   (1)对赌退出:本模式未设定“回购”条款,而是通过对赌的设置,即由合伙企业与开发商约定对赌,在触发对赌退出条件时,出于保护优先级LP利益的目的,SPV1提前偿还合伙企业股东借款,并以现金方式优先分配给优先级LP后,合伙企业将剩余财产(即合伙企业持有的SPV199%股权)向劣后级LP进行分配。需特别注意的是,关于对赌条款的设置要注意“度”,一方面实现融资的目的,另一方面要防止交易对手以对赌条款不合理为由主张撤销的风险。   (2)模拟清算退出:设置模拟清算条款,在实现对赌条件的情况下,通过模拟清算方式退出。因此,退出时点不完全固定,最终股权退出价格也并非事前确定的固定价格,该处理方式符合股权投资的特点。   (3)其他退出方式:如到期正常清算退出等。

天富怎么注册_兼营、混合销售及商品销售服务化的税务筹划及风险研究

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  商品销售的增值税税率一般高于服务业的增值税税率(农产品等除外),就目前现行税率来说,商品销售、有形动产租赁等适用的是13%的税率,较6%的服务业税率高不少。如果能够将一笔商品销售转化为服务提供或者分拆为商品销售和服务提供两部分,则可以适用两个税率,能够降低税负。   在混合销售中,可以按照主业的税率缴纳增值税,这导致很多以货物销售为主,兼有服务属性,或者以提供服务为外在表现,实际提供服务所依赖的货物占大比例的业态都想改变所谓的商业模式,按照服务的低税率缴纳增值税。即企业销售的不是简单的商品,而是提供的整套解决方案。这样的方法被某些税务筹划专家和财务总监所津津乐道,实际内含很大风险。   本文不准备给出哪些业务可以这样筹划的明确建议,但对于哪些不适合这样筹划给出个人见解,具体到特定的业务,可以对比分析一下其适用性,避免陷入恶意筹划的境地。   一、混合销售和兼营的区别   混合销售是在一个销售过程中伴随着两种行为,比如销售产品并提供服务,这种现象很普遍,比如销售空调并负责安装,安装服务是在销售时发生的,并且价格比重上销售商品占绝大比重。对于混合销售来说,交易针对的是同一对手方,一般适用单一税率,具体税率根据业务特点,即产品销售和服务提供的比重而定。   兼营现象也很普遍,是同一商家经营不同的产品或服务,不是同一笔交易产生,比如4S店主营业务是销售汽车,兼营汽车保养和车险经纪业务。或者说表面看是同一笔交易,这主要是由于客户一次性支付若干金额,误认为是同一笔交易而已。   我们还以汽车销售为例,客户支付了一定金额款项后,这是能够区分为若干业务的:   ①汽车整车销售;   ②赠送保养可以分摊对应的合同金额,收入递延确认;   ③代保险公司收的保险费;   ④代收车船使用税;   ⑤客户单独购买的贴膜等。   以上这些业务都不同于混合销售的情形,是单独的业务。   混合销售适用单一税率的例外情况是纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务。例外的原因可能是这类产品安装较为复杂,安装成本高,占整体销售收入的比例高,这不同于一般的混合销售能够识别主导的业务是产品还是服务,按照货物销售或者安装服务征收增值税容易引起适用税率上的争议。   具体政策依据如下:   《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号):一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十条规定的混合销售,应分别核算货物和建筑服务的销售额,分别适用不同的税率或者征收率。   《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2018年第42号):六、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务,应分别核算机器设备和安装服务的销售额,安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务,如果已经按照兼营的有关规定,分别核算机器设备和安装服务的销售额,安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。纳税人对安装运行后的机器设备提供的维护保养服务,按照“其他现代服务”缴纳增值税。   由于已经全面营改增,所以以下条款的非增值税应税劳务即指代增值税应税劳务:   《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》   第五条一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务,为混合销售行为。除本细则第六条的规定外,从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为,视为销售货物,应当缴纳增值税;其他单位和个人的混合销售行为,视为销售非增值税应税劳务,不缴纳增值税。本条第一款所称非增值税应税劳务,是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。本条第一款所称从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户,包括以从事货物的生产、批发或者零售为主,并兼营非增值税应税劳务的单位和个体工商户在内。   第六条纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额,并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税,非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税;未分别核算的,由主管税务机关核定其货物的销售额:   (一)销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为;   (二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。   第七条纳税人兼营非增值税应税项目的,应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应税项目的营业额;未分别核算的,由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。   《财政部 国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》(财税字〔1994〕26号)   四、关于混合销售征税问题,(一)根据增值税暂行条例实施细则(以下简称细则)第五条的规定,“以从事货物的生产、批发或零售为主,并兼营非应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者”的混合销售行为,应视为销售货物征收增值税。此条规定所说的“以从事货物的生产、批发或零售为主,并兼营非应税劳务”,是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中,年货物销售额超过50%,非增值税应税劳务营业额不到50%。   可见,混合销售和兼营完全不同,混合销售按照占主业过半数的业务核算并适用增值税率,但兼营要分开核算,比如超市经营产品种类繁多,蔬菜可免增值税,制成的罐头产品则不免。   二、商品销售服务化的举例   商品销售服务化这类现象越来越多,笔者这里给出几个案例:   案例一:   经营糕点的连锁店在店里摆设几个座椅就按照餐饮服务一样的税率,认为是提供了服务,不是销售了食品。   糕点店与普通的餐饮企业有明显的区别,餐饮企业是在提供食品后,还需要在店里食用,一顿饭在某些情况下,甚至可以从中午吃到晚上,这种情况并不罕见。糕点企业或采用前厂后店,或集中生产后配送给各门店。不管怎样,最后是放到柜橱里,供顾客选择的食品,实际跟超市的销售没有本质区别,区别只是货物的来源是自产还是采购。那么配备几个座椅是否可以成为不是销售食品,而是提供餐饮服务,按照低税率缴纳增值税呢?   我们可以按照新收入准则的要求进行分析,一般来说,兼营的是必须分开核算的,混合销售的,除了例外情况外,税务上增值税可以从主业,不要求分开商品部分和服务部分收入;会计上对于兼营肯定需要分开核算,但对于混合销售是否可以参考税务,不进行分开核算。答案是否定的,对于混合销售,会计上仍需要按照是否构成单项履约义务进行合同收入的分摊。针对本例,门店收到的合同收入是否构成了销售商品和提供就餐空间服务两项履约义务呢,并且就餐空间服务占主导地位,答案也是否定的。具体原因如下:   ①对客户来说,只是购买商品一个行为。座椅的配备对客户来说没有单独的价值,客户也不会在门店举行生日聚会,吃生日蛋糕,客户零星的店面内食用糕点不能算为业务模式的常态。   ②门店没有提供整合服务将产品与就餐空间服务整合为一个组合成品对客户进行服务,客户需要的还是食品,而不是就餐环境。   根据以上分析可见,食品与所谓的就餐空间服务没有重要的关联关系,店面提供的产品是糕点,顾客需要购买的也是糕点,不存在商家提供其他服务,客户享受了其他服务的现象。整笔交易只有一项销售商品的单项履约义务。   基于以上的分析,税务上在满足混合销售的提前下,按照主业适用的增值税率即可。但是会计上认为的单项履约义务只涉及到提供单独的产品,不涉及服务的提供,当然也不会出现适用两个税率的业务和核算基础。   案例二:   实际以上案例是笔者曾经听某财务总监所谈,而他对这个筹划还颇为赞同,而以下案例却是笔者亲身经历。   笔者曾经租过某大型上市租车公司的汽车,最后拿到的发票是一张租赁票一张信息咨询发票。按照该公司的意思,客户通过APP定了汽车,这也算是一项服务了。这样的税务筹划是否过于的想当然了?   客户不论是通过打400电话,还是网页预定,亦或者手机预定都是公司的一个销售渠道,对客户来说获得的只有租赁车辆一定期间的使用权,具体到公司,可能是内部成本费用的变化,以前的销售手段对应着一类费用支出,现在转换了销售方法,费用的项目有所变化,但都不影响收入以及收入的类别,当然更不能以此改变税率,进行不当筹划。   三、总结和建议   除以上列举的两个例子外,实务中还有很多类似的不当筹划,比如:美容店将高价的美容产品销售给顾客带回家使用,也以提供美容服务的名义,适用服务业的低税率;销售农药的,按照病虫害防治服务。当然并不是所有的商品销售都不能服务化,进行合理的筹划,但是要注意合理性,防范税务风险。   将产品销售作为服务进行筹划的可以总结为两个类型:一是混合销售偏向产品型的业务,按照偏向服务型的进行处理;二是属于产品销售的按照服务型的业务处理。其实按照业务的主要成本来说通常是可以识别出具体的业务类型的,比如去美容美发店的消费,剪发过程中给客户洗头所耗费的洗发水以及推子的资产折旧明显不重要,人员成本是大头,应该是服务类;而推销给客户带回家使用的产品当然是产品销售,不能当做服务计算。   是否适用不同的税率是根据产品或服务对客户的价值,客户认可的价值有几个,可能会有几种业务及税率,而不是想当然的按照公司自己的理解,比如做了一个APP就算信息服务了,对客户来说只是租赁了一台车而已。   其实可以通过按照新收入准则识别客户合同包含几项履约业务对各种业务类型进行区分,作为一种方法,毕竟税率是与收入类型紧密相连的。   简单的判断可以是:合同对价的分摊需要认定单项履约义务,如果该义务能由单独的第三方提供,则通常认为属于单独履约义务,如果不能,则还需看公司是否能单独对该类服务进行销售,如果可以,说明该服务相对较为独立,不需要与其他产品进行重大整合即对客户有用,则通常认为属于单项履约义务。   对上述合同收入进行核算后,不管会计上最后是否对产品或服务进行单独核算,在缴纳增值税时对于同一销售行为发生的不同应税项目都要按照混合销售规定的增值税率缴纳增值税。

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  (一)劳务公司股权布局控税设计方案的法律依据   1、小型微利企业(增值税一般纳税人)享受“六税两费”减半征收政策   根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第10号)第一条的规定,由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,自2022年1月1日至2024年12月31日,对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。   小型微利企业,是指从事国家非限制和禁止行业,且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。   从业人数,包括与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数。所称从业人数和资产总额指标,应按企业全年的季度平均值确定。具体计算公式如下:   季度平均值=(季初值+季末值)÷2   全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4   年度中间开业或者终止经营活动的,以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。   2、小型微利企业(增值税一般纳税人)享受“六税两费”减半的征管政策   (1)小型微利企业判定的税法标准:以企业所得税年度汇算清缴结果为准。   根据《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2022年第3号)第一条第(一)项的规定,适用“六税两费”减免政策的小型微利企业的判定以企业所得税年度汇算清缴结果为准。   (2)小微企业“六税两费”减半征收的具体适用政策规定。   第一、小型微利企业如何确定是否能够申报享受“六税两费”减免优惠?   登记为增值税一般纳税人的企业,按规定办理汇算清缴后确定是小型微利企业的,可自办理汇算清缴当年的7月1日至次年6月30日申报享受“六税两费”减免优惠;2022年1月1日至6月30日期间,纳税人依据2021年办理2020年度汇算清缴的结果确定是否按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。   例1:A公司于2020年6月成立,9月1日登记为增值税一般纳税人。2021年5月,A公司办理了2020年度的汇算清缴申报,结果确定是小型微利企业。A公司于2022年4月征期申报2022年1-3月的“六税两费”时,可以享受减免优惠吗?   答:可以。根据国家税务总局公告2022年第3号第一条第(一)项,A公司申报2022年1-3月的“六税两费”时,是否可享受减免优惠,依据2021年办理2020年度汇算清缴的结果确定。   例2:B公司于2020年6月成立,9月1日登记为增值税一般纳税人。2021年5月,B公司办理了2020年度汇算清缴申报,确定不属于小型微利企业。2022年4月,B公司办理了2021年度汇算清缴申报,确定是小型微利企业。   问题1:B公司于2022年4月征期申报3月的“六税两费”时,可以享受减免优惠吗?   答:不可以。根据国家税务总局公告2022年第3号第一条第(一)项,纳税人2021年办理2020年度汇算清缴申报后确定不属于小型微利企业,申报2022年1月1日至6月30日的“六税两费”时,不能享受减免优惠。   问题2:B公司于2022年7月征期申报6月的“六税两费”时,可以享受减免优惠吗?   答:不可以。根据国家税务总局公告2022年第3号第一条第(一)项,纳税人2021年办理2020年度汇算清缴申报后确定不属于小型微利企业,申报2022年1月1日至6月30日“六税两费”时,不能享受减免优惠。   问题3:B公司于2022年8月征期申报7月的“六税两费”时,可以享受减免优惠吗?   答:可以。根据国家税务总局公告2022年第3号第一条第(一)项,纳税人2022年办理2021年度汇算清缴申报后确定是小型微利企业,申报2022年7月1日至2023年6月30日的“六税两费”时,可以享受减免优惠。   第二,新设立企业首次办理汇算清缴前,如何确定是否能申报享受“六税两费”减免优惠?   答:1.登记为增值税一般纳税人的新设立企业,从事国家非限制和禁止行业,且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的,在首次办理汇算清缴前,可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。   2.登记为增值税一般纳税人的新设立企业,从事国家非限制和禁止行业,且同时符合设立时从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的,设立当月依照有关规定按次申报有关“六税两费”时,可申报享受“六税两费”减免优惠。   例3:C公司于2021年6月成立,从事国家非限制和禁止行业,12月1日登记为增值税一般纳税人,2022年3月31日的从业人数、资产总额分别为280人和4500万元。C公司按规定于2022年4月10日申报2022年3月的资源税和2022年1-6月房产税时,尚未办理2021年度汇算清缴申报,是否可申报享受减免优惠?   答:可以。C公司4月10日尚未办理首次汇算清缴,可采用4月的上月末,即2022年3月31日的从业人数、资产总额两项条件,判断其是否可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。C公司2022年3月31日的从业人数不超过300人,并且资产总额不超过5000万元,可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。   第三,按规定办理首次汇算清缴后确定不属于小型微利企业的一般纳税人,自办理汇算清缴的次月1日至次年6月30日,不得再申报享受“六税两费”减免优惠;按次申报的,自首次办理汇算清缴确定不属于小型微利企业之日起至次年6月30日,不得再申报享受“六税两费”减免优惠。   例4:D公司于2021年6月成立,从事国家非限制和禁止行业,12月1日登记为增值税一般纳税人,于2022年4月20日按规定期限办理了2021年度汇算清缴,结果确定不属于小型微利企业。D公司于4月23日依照规定按次申报耕地占用税,可以申报享受减免优惠吗?   答:不可以。D公司首次汇算清缴后已确定不属于小型微利企业,对于按次申报,自首次办理汇算清缴后确定不属于小型微利企业之日起至次年6月30日,不得再申报享受“六税两费”减免优惠。   3、小型微利企业的企业所得税优惠政策   根据国家税务总局公告2019年第2号和国家税务总局公告2021年第8号,小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,按照2.5%计算企业所得税。根据财政部 国家税务总局2022年公告第13号文件第一条的规定,,小型微利企业年应纳税所得额在100万元-300万元,按照5%征企业所得税政策。   4、小型微利企业的建筑劳务公司(增值税一般纳税人)的增值税优惠政策   根据财税【2016】36号文件的规定,建筑劳务公司从事建筑劳务可以选择简易计税方法,按照3%增值税税率计征增值税。   (二)建筑劳务公司老板提取劳务利润的股权布局控税设计方案   1、股权布局控税设计方案的操作要点   第一步:建筑劳务公司的老板注册一家注册资本为10万元的家族公司。操作细节如下:   (1)家族公司一定要注册为两个自然人股东的有限责任公司,建议两个自然人股东的股权比例按照出资比例来配比,最佳的股权比例为80%,20%,或70%、30%。绝对不可以注册为一人有限责任公司,或者老板两夫妻作为自然人股东的家族公司。   (2)家族公司的注册资本绝对是实缴制而不可以是认缴制,而且注册资本不要大,一般控制在10-50万元之间。   (3)注册家族公司时,建议家族公司取名为“某某工程管理咨询有限公司”在工商登记机关登记的经营范围一般是:企业管理咨询、企业技术服务、技术咨询、财务咨询、企业策划、劳务咨询等。   (4)家族公司一般不发生业务,照常纳税申报,但没有发生业务,总是零申报,会有税务预警提示,因此,家族公司偶而给建筑劳务公司,发生一两笔工程劳务咨询业务,开具发票,就规避零申报税的问题。   第二步:用第一步设立的家族公司“某某工程管理咨询有限公司”投资设立一家100%控股的注册资本为50万元的防火墙公司。操作细节如下:   (1)防火墙公司一定要注册为有限责任公司,不可以注册为个人独资企业、有限合伙企业、个体工商户。   (2)防火墙公司的注册资本绝对是实缴制而不可以是认缴制,而且注册资本不要大,一般控制在50-100万元之间。   (3)注册防火墙公司时,建议取名为“某某企业管理控股有限公司”在工商登记机关登记的经营范围一般是:企业管理咨询、企业技术服务、技术咨询、财务咨询、企业策划、劳务咨询等。   (4)防火墙公司一般不发生业务,照常纳税申报,但没有发生业务,总是零申报,会有税务预警,因此,给防火墙公司控制的建筑劳务公司,偶而发生一两笔工程劳务咨询业务,开具发票,就规避零申报税的问题。   第三步:通过第二步设立的防火墙公司投资设立三至五家一般纳税人的小微企业性质的劳务公司或专业作业劳务公司。操作细节如下:   (1)劳务公司或专业作业劳务公司必须注册为注册资本大概为500万元,的有限责任公司,注册资本实行认缴制。   (2)劳务公司或专业作业劳务公司必须是增值税一般纳税人,而且是小微企业(年应纳税所得额为300万元以下,用工人数300人以下,资产总额微5000万元以下)。   肖太寿博士(微信公众号:xtstax)特别提醒以下几点:   第一、第一步注册的家族公司与第二步注册的防火墙公司的法人代表不能是同一个人。   第二、建筑劳务公司的老板不要担任劳务公司或专业作业劳务公司的法定代表人;劳务公司老板只担任第一步注册的家族公司的法定代表人。   第三、每一个劳务公司或专业作业劳务公司必须将年应纳税所得额控制在100万元以内,或年应纳税所得额在300万元以内。   第四、每一个劳务公司或专业作业劳务公司将利润率控制在0.8%。如果将年应纳税所得额控制在100万元以内,则每一个劳务公司或专业作业劳务公司的年收入额(年产值)控制在12500万元以下,如果将年应纳税所得额控制在100万元-300万元之间,则每一个劳务公司或专业作业劳务公司的年收入额(年产值)控制在12500万元-37500万元之间。   第五、每一个劳务公司或专业作业劳务公司将利润率控制在1%。如果将年应纳税所得额控制在100万元以内,则每一个劳务公司或专业作业劳务公司的年收入额(年产值)控制在10000万元以下,如果将年应纳税所得额控制在100万元-300万元之间,则每一个劳务公司或专业作业劳务公司的年收入额(年产值)控制在10000万元-30000万元之间。   通过以上三步操作后的股权布局架构图如下所示:   2、股权布局控税设计方案的涉税分析   (1)五家劳务公司或专业作业劳务公司是增值税一般纳税人资格的小微企业,依据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第10号)第一条的规定,享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加等“六税两费”减半征收税收优惠政策。   (2)根据国家税务总局公告2019年第2号和国家税务总局公告2021年第8号的规定,小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,按照2.5%计算企业所得税。根据财政部 国家税务总局2022年公告第13号文件第一条的规定,小微企业年应纳税所得额在100万元至300万元之间,按照5%缴纳企业所得税。5家劳务公司或专业作业劳务公司,根据年销售收入,必须控制年应纳税所得额在100万元以内,享受2.5%得企业所得税优惠政策,或控制年应纳税所得额在100万元至300万元之内,享受5%企业所得税优惠政策。   (3)劳务公司或专业作业劳务公司注册为有限责任公司比注册个人独资企业或有限合伙企业更节税。分析如下:   如果注册为有限责任公司,且股东是自然人的话,则年应纳税100万元以内,企业所得税和自然人股东的个人所得税的总税负为:2.5%+(1-2.5%)×20%=22%;应纳税所得100万元至300万元以内,企业所得税和自然人股东的个人所得税的总税负为:5%+(1-5%)×20%=24%.   而如果注册为个人独资企业或有限合伙企业,虽然不缴纳企业所得税,但必须按照5%-35%的五档税率,按照“经营所得”税目,依法申报缴纳个人所得税。年应纳税所得额超过50万元,必须按照35%的税率计算“经营所得”的个人所得税。   (4)5家劳务公司或专业作业劳务公司账上的未分配利润分配给防火墙公司“某某企业管理控股有限公司”是免征企业所得税。   (5)防火墙公司“某某企业管理控股有限公司”账上的未分配利润分回到家族公司“某某工程管理咨询有限公司”是免征企业所得税。   (6)“某某企业管理咨询有限责任公司”防火墙公司“某某企业管理控股有限公司”分回的股息和红利,用于以下用途。   用于家族成员发工资、缴纳社保费用(家庭成员与“家族企业”签订劳动合同)。   “家族企业”用于投资注册另外的公司免税。   “家族企业”用于缴纳未缴足的认缴的注册资本免税。   “家族企业”用于偿还家族企业向老板的借款(该借款是用于缴足认缴的注册资本)免税。   “家族企业”用于报销家庭成员发生的开具“家族企业”为抬头发票的费用。   “家族企业”用于购买家族成员使用的车辆、房产(产权登记在家族企业的名下),并用于车辆发生的油费、过桥费、保险费、维修费用。   “家族企业”用于购买股票、债券投资产品免税。   2、股权布局控税设计方案的涉税分析   (1)五家劳务公司或专业作业劳务公司是增值税一般纳税人资格的小微企业,依据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第10号)第一条的规定,享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加等“六税两费”减半征收税收优惠政策。   (2)根据国家税务总局公告2019年第2号和国家税务总局公告2021年第8号的规定,小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,按照2.5%计算企业所得税。根据财政部 国家税务总局2022年公告第13号文件第一条的规定,小微企业年应纳税所得额在100万元至300万元之间,按照5%缴纳企业所得税。5家劳务公司或专业作业劳务公司,根据年销售收入,必须控制年应纳税所得额在100万元以内,享受2.5%得企业所得税优惠政策,或控制年应纳税所得额在100万元至300万元之内,享受5%企业所得税优惠政策。   (3)劳务公司或专业作业劳务公司注册为有限责任公司比注册个人独资企业或有限合伙企业更节税。分析如下:   如果注册为有限责任公司,且股东是自然人的话,则年应纳税100万元以内,企业所得税和自然人股东的个人所得税的总税负为:2.5%+(1-2.5%)×20%=22%;应纳税所得100万元至300万元以内,企业所得税和自然人股东的个人所得税的总税负为:5%+(1-5%)×20%=24%.   而如果注册为个人独资企业或有限合伙企业,虽然不缴纳企业所得税,但必须按照5%-35%的五档税率,按照“经营所得”税目,依法申报缴纳个人所得税。年应纳税所得额超过50万元,必须按照35%的税率计算“经营所得”的个人所得税。   (4)5家劳务公司或专业作业劳务公司账上的未分配利润分配给防火墙公司“某某企业管理控股有限公司”是免征企业所得税。   (5)防火墙公司“某某企业管理控股有限公司”账上的未分配利润分回到家族公司“某某工程管理咨询有限公司”是免征企业所得税。   (6)“某某企业管理咨询有限责任公司”防火墙公司“某某企业管理控股有限公司”分回的股息和红利,用于以下用途。   用于家族成员发工资、缴纳社保费用(家庭成员与“家族企业”签订劳动合同)。   “家族企业”用于投资注册另外的公司免税。   “家族企业”用于缴纳未缴足的认缴的注册资本免税。   “家族企业”用于偿还家族企业向老板的借款(该借款是用于缴足认缴的注册资本)免税。   “家族企业”用于报销家庭成员发生的开具“家族企业”为抬头发票的费用。   “家族企业”用于购买家族成员使用的车辆、房产(产权登记在家族企业的名下),并用于车辆发生的油费、过桥费、保险费、维修费用。   “家族企业”用于购买股票、债券投资产品免税。

天富注册链接_总分公司间划拨资产涉税问题

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  总分公司之间无偿划拨资产在日常经济业务中是经常发生的业务,涉税的划拨资产,主要涉及存货、固定资产、无形资产等。固定资产区分动产和不动产,机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等属于动产,建筑物、构筑物和其他土地附着物等属于不动产,而土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权等则属于无形资产。   那什么情况下资产转移涉税,什么情况下不涉税呢?   一、增值税的规定   根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第三款的规定,设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外,单位或者个体工商户的上述行为,视同销售货物。国家税务总局《关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知》(国税发〔1998〕137号)对上述第三款中所称的“用于销售”进行了明确,是指受货机构发生以下情形之一的经营行为:向购货方开具发票;向购货方收取货款。受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的,应当向所在地税务机关缴纳增值税;未发生上述两项情形的,则应由总机构统一缴纳增值税。   像上述情况,只要受货机构向购货方开具发票了,并向购货方收取货款了,受货机构就要向所在地税务机关缴纳增值税,未发生上述行为的不缴纳增值税,   对于存货及机器设备,从增值税的角度看都属于货物,如果发生上述规定的移送行为,应分别不同情况处理:   1.在总分公司统一核算(不独立计算盈亏和会计决算)的情况下(不考虑同一县、市的情况),对于货物,如果受货分公司用于销售,即发生了向购货方收款或开票的情形的,总公司的移送(拨付)行为应视同销售缴纳增值税。   对于作为固定资产管理的机器设备等动产,通常情况下分公司并不会用于销售,而是作为固定资产使用。根据《增值税暂行条例实施细则》第三条的有关规定,所称销售货物,是指有偿转让货物的所有权。所谓有偿,是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。总机构向分支机构转移固定资产,只是为了提高资产使用效率,并未从分支机构取得货币、货物或者其他经济利益,不具备有偿销售货物实质,不应视同销售缴纳增值税。   因此,总公司的移送(拨付)行为不涉及视同销售缴纳增值税问题。在进行账务处理时,总公司的会计处理为借记“划拨资产———划出资产”,贷记“固定资产”。分公司的会计处理为借记“固定资产”,贷记“划拨资产———划入资产”。   2.总分公司单独核算的情况下,总公司将存货或机器设备无偿划转给分公司的行为,应根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款规定处理,即将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人,总公司应视同销售缴纳增值税。根据《增值税暂行条例》的规定,固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的,应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。   二、总分机构划拨固定资产—房屋及土地、无形资产等涉税问题:   房屋等不动产及土地使用权等无形资产,涉及增值税、土地增值税、印花税、契税的处理问题。   根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第十四条规定:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此,单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,除用于公益事业或者以社会公众为对象外,均应当视同销售缴纳增值税。   关于契税,根据《契税暂行条例》的规定,转移土地、房屋权属是契税的应税行为,而总分公司间无偿划转房屋等不动产及土地使用权等无形资产并未将相关权属转移,因此分公司不用缴纳契税。   三、企业所得税的规定   企业所得税实行法人所得税制,企业内部分支机构属于企业的组成部分,不是一个独立的法人实体,应由企业总机构统一代表企业进行汇总纳税。企业内部机构之间进行的融通资金、调剂资产、提供经营管理等行为,属于内部业务活动,在缴纳企业所得税时,对于这些内部业务往来所产生的费用,均不计入收入和作为费用扣除。国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第一条第四项规定,将资产在总机构及其分支机构之间转移,企业发生该项情形的处置资产,除将资产转移至境外以外,由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算。无论是存货还是固定资产、无形资产,总公司将资产移送分公司时,均根据上述规定进行处理。

天富怎么注册_从事养貂是注册什么类型比较节税呢?

天富怎么注册_从事养貂是注册什么类型比较节税呢?
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  问:个人投资从事养貂,购买小貂和饲料等都是从农户处购买,无法取得发票,现在是注册个体户、个人独资企业、合伙企业还是公司比较好呢?客户是外贸出口企业,销售的主要是貂皮(生皮)。   解答:   一、增值税问题   按照《农业产品征税范围注释》(财税字[1995]52号)规定,自产自销的貂皮(生皮)属于可以享受免征增值税的农业产品。   纳税人享受自产自销农业产品免征增值税的优惠政策,对于纳税人的注册类型是没有限制的,因此从事养貂销售貂皮(生皮)在增值税方面是没有限制的。   二、所得税问题   此处的所得税包括个人所得税和企业所得税   投资者(自然人)如果选择注册为个体户、个人独资企业和合伙企业,按照规定这些注册主体不需要需要缴纳企业所得税,只是涉及到“经营所得”的个人所得税。   投资者(自然人)如果选择注册为公司,公司作为法人机构需要涉及到企业所得税,公司分红的时候股东需要按照“股息红利所得”缴纳个人所得税。   (一)注册非法人类型   《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]20号)第一条第(一)项规定:个体工商户或个人专营种植业、养殖业、饲养业、捕捞业,其经营项目属于农业税(包括农业特产税,下同)、牧业税征税范围并已征收了农业税、牧业税的,不再征收个人所得税;不属于农业税、牧业税征税范围的,应对其所得征收个人所得税。兼营上述四业并四业的所得单独核算的,比照上述原则办理,对于属于征收个人所得税的,应与其他行业的生产、经营所得合并计征个人所得税;对于四业的所得不能单独核算的,应就其全部所得计征个人所得税。   《财政部 国家税务总局关于农村税费改革试点地区有关个人所得税问题的通知》(财税[2004]30号)规定,自2004年1月1日起,农村税费改革试点期间,取消农业特产税、减征或免征农业税后,对个人或个体户从事种植业、养殖业、饲养业、捕捞业,且经营项目属于农业税(包括农业特产税)、牧业税征税范围的,其取得的“四业”所得暂不征收个人所得税。   《关于个人独资企业和合伙企业投资者取得种植业养殖业饲养业捕捞业所得有关个人所得税问题的批复》(财税[2010]96号)明确,对个人独资企业和合伙企业从事种植业、养殖业、饲养业和捕捞业(以下简称“四业”),其投资者取得的“四业”所得暂不征收个人所得税。   因此,作为养殖业的养貂,个体户、个人独资企业和合伙企业,其投资者取得的“四业”所得暂不征收个人所得税。   (二)注册公司制企业   1.企业所得税   按照《国家税务总局关于实施农林牧渔业项目企业所得税优惠问题的公告》(2011年第48号)规定:“(四)“牲畜、家禽的饲养”以外的生物养殖项目,按“海水养殖、内陆养殖”项目处理。”养貂项目,属于“牲畜、家禽的饲养”以外的生物养殖项目。   《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条第第二项规定:“(二)企业从事下列项目的所得,减半征收企业所得税:   1.花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植;   2.海水养殖、内陆养殖。   企业从事国家限制和禁止发展的项目,不得享受本条规定的企业所得税优惠。”   综上,养貂项目只能享受减半征收企业所得税的优惠政策,而不能享受减免企业所得税的优惠政策。   2.个人所得税   公司制企业的个人股东,取得公司的股息红利的,需要按照“股息红利所得”缴纳个人所得税,税率20%。   通过以上比较,我们可以发现:个人投资养貂项目的,注册个体户、个人独资企业或合伙企业是比较节税的,增值税和个人所得税都免征;而注册公司制企业不但需要缴纳企业所得税,取得分红还需要缴纳20%的个人所得税。

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