天富登录注册_案例:筹划不能只顾眼前利益,要考虑全面

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  今天聊一个实务小案例。   很多房地产公司都有一些不能出售或尚未出售的车位,用于出租,收取租金。同时,很多房地产公司配套有关联的物业管理公司,房开公司将车位统一租给物业公司,由物业公司负责出租管理,赚取租金差价。   案例背景   PS:为计算简便,不考虑城建及教育费附加。   创意公司就是一家这样的物业管理公司,为小区业主提供物业管理服务,同时由于小区是综合体,配有商场等,有数百个车位,房开公司以100万年租金的价格打包租给创意公司,由创意公司经营管理车位。   创意公司是小规模纳税人,增值税税率3%。   随着入住率上升,创意公司的收入预计2021年将超过500万元,需要变更为一般纳税人,一般纳税人增值税税率6%。   由于物业公司的主要成本是人力成本,进项不多,取使代收水费也可以差额征收,创意公司不希望变更为一般纳税人。   创意公司的会计小红估算了一下2021年及以后年度的收入: 项目 收入金额 备注 车位收入 200 收入均不含税 转租成本 100   业主管理费 300 持续增加中 收入小计 500   业主管理费 600 2023年后   会计的“筹划”   小红就想出了一个筹划方案:   1、把车位归还给房地产公司,由房地产公司自行管理出租。创意公司减少车位收入200万元。   2、2021年收入减少到300万元,主要为小区业主交纳的管理费,不超过500万。两年后,业主入住达到稳定数量,管理费收入达到600万元。因为业主交管理费不需要开发票,到时再隐瞒100多万的收入,就一直不需要变更为一般纳税人了,隐瞒100万的比例也不算大,不容易发现。   “筹划”前:2021年增值税=500*6%=30万元   “筹划”后:2021年增值税=300*3%=9万元   减少:30-9=21万元   “筹划”前:2023年增值税=(200+600)*6%=48万元   “筹划”后:2023年增值税<500*3%=15万元   减少48-15=33万元   小红自己觉得这个方案非常好,   全面的考虑   小红将“筹划”方案告知税务顾问小明,征求小明的意见。   小明否决了这个方案。   理由如下:   1、房地产公司将车位打包租给创意公司管理,一来是公司经营决策考虑,不需要增加管理成本。二来可以将部分利润转移至物业公司。   200-100=100万,房开公司转移了100万利润给物业公司。三来是房产税的考虑(这点在最后说)。   2、实务中,物业公司的经营利润一般很低,甚至多数物业公司账面是亏损的(原因不展开讨论)。   因此,创意公司要么是亏损企业,不需缴纳企业所得税;要么是小微企业,企业所得税可以享受优惠政策。   所以即使创意公司不亏损,年度利润也不会超过100万,车位收入差价100万对应的企业所得税不超过2.5万。   100万*5%*50%=2.5万   3、物业公司将车位归还给房开公司,房开公司增加收入100万元。   对应的增值税=100*6%=6万元   对应的企业所得税=100*25%=25万元   合计房开公司增加税费=25+6=31万元   因此,2021年及2022年,物业公司将车位归还给房开公司,物业公司减少了增值税费21万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。   没有节税效果!   2023年后,物业公司减少了增值税费33万,企业所得税2.5万,但是房开公司增加了税费31万。   看起来好象节税了4.5万!   是真的节税了吗?   不是,2023年后,创意公司需要隐瞒收入100万,才能达到所谓的”筹划“效果!   隐瞒收入是偷税行为!不是所谓”筹划“!   4、那据实纳税,到底会增加多少税费呢?   首先,增值税是一样的,因房开公司经营车位,增值税税率是6%,转移车位经营给房开公司,不可能节增值税税。   其次,房开公司的企业所得税高于物业公司的企业所得税。   再次,隐瞒的100收入对应的增值税是6万元。   则按小红的”筹划“:   税费总额=创意公司不超过500收入的增值税+房开公司增加车位经营收入的税费=15+31=46万元   不“筹划”,据实纳税:   税费总额=实际收入的增值税+最高不超过100万利润的企业所得税=800*6%+2.5=50.5万   为了省这一点税费,还要隐瞒收入,冒着偷税的风险,值得吗?   而且,物业公司的管理费收入稽查并不困难,入住率是很容易查实的,物业面积也是很容易查实的,并不是业主不要发票,就能想瞒就瞒。   以上分析还没有考虑房产税!   房产税分析   再来说房产税,房开公司将车位打包租给物业公司,还有一个非常重要的原因,减少房产税。   如果由房开公司经营管理车位,车位的出租不固定,或者流动性出租,一般来说,不能按从租计征房产税,需要从价计征,尤其是在前期入住率低的情况下。   房开公司将车位打包租给物业公司,考虑了低价的合理性之后租金是100万元。按实务经验,这个租金对应的车位成本正常可能在7000万-8000万之间,如按原值7000万和按70%计算房产余值计算,则   房产税=7000*70%*1.2%=58.8万   打包按100万整租给物业公司后,房开公司可以从租计征房产税   房产税=100*12%=12万   物业公司再出租不涉房产税。   因此,算上房产税,小红的所谓“筹划”不但没有少交税,还破坏了公司原本的税务规划,起到了反作用。

天富注册链接_从上市公司案例解析研发优惠的3大误区

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  在日常经营活动中,许多老板会有这样的疑惑:   1、公司的业务全部是委托外包生产,能不能申请高新技术企业?   2、公司不是高新技术企业,但是有研发项目,能不能享受研发费用加计扣除政策?   3、如果企业业务全部外包,有研发项目但不是高企,是否也能享受研发费用加计扣除?   下面小编将以几家上市公司为案例分析   案例1   业务全部外包生产可否申请高企?   福玛特(837916)是一家从事家用智能服务机器自主研发设计及销售的高新技术企业上市公司,其在招股说明书中披露其主营业务仅涉及研发设计以及销售,不涉及产品的生产。   另外,福玛特与供应商的合作模式为商定产品规格及质量标准后委托其生产或组装,即从OEM/ODM厂商处采购成品,因此并不涉及发料委托加工生产业务,完全是由供应商包工包料的委托生产。   与其业务模式相近的上市公司小狗电器(870077)同样也是高新技术企业,公司的产品组装及生产全部由战略合作的吸尘器加工工厂(OEM代工工厂)完成,公司采用的外协生产模式为OEM模式,即小狗电器负责产品研发设计,由OEM生产工厂负责代工生产。   从上述案例可知,两家公司均是包工包料的委托外包生产模式,不涉及自行生产业务,但都成功申请为高新技术企业,因此业务模式与申请高新技术企业之间没有必然的联系,只要企业满足基本要求,且同时满足《高新技术企业认定管理办法》中规定的指标要求便可申请高企,享受税收优惠政策:   值得关注的是,两家公司虽申请了高新技术企业,投入大量研发费用,但却未见披露享受研发费用加计扣除政策,能否享受小编未可得知。   但小编猜测,若不能享受加计扣除政策,可能与两家主体的业务模式有关,都是包工包料的委托生产模式,从行业看可能属于批发和零售业,从而不符合研发费用加计扣除的政策。   案例2   全部委外生产能否享受研发费用加计扣除   前面的案例谈到,企业全部委托生产可能容易被认定为批发和零售行业,从而不能享受研发费用加计扣除政策,税务中规定不能享受研发费用加计扣除的行业主要有:   1.烟草制造业。   2.住宿和餐饮业。   3.批发和零售业。   4.房地产业。   5.租赁和商务服务业。   6.娱乐业   (财税〔2015〕119号)   而近期成都趣睡科技股份有限公司发布的招股说明书披露,其业务模式为全部外包生产,不涉及自主生产,同时该公司未申请高新技术企业,却能享受研发费用加计扣除政策。   从其披露的招股说明书中还可以发现,不是全部的研发费用都享受加计扣除政策,经计算对比,该上市公司未全额享受研发费用加计扣除75%的政策。   从该案例可以总结出,公司业务虽是全部外包生产,但若核算规范符合税务要求仍可以享受研发费用加计扣除政策。但实操中,部分税务机关可能认定其为批发零售业,而不予其享受加计扣除。   案例3   不是高企也可以享受研发费用加计扣除政策   税务中没有明确规定只有高新技术企业才能享受研发费用加计扣除,只要企业会计核算健全、并能够准确归集研发费用,且不属于不能加计扣除的行业,便可以享受加计扣除的政策。如案例二中的成都趣睡,不是高新企业,但只要核算规范,正确归集研发费用,便能享受税收优惠政策。   上市公司新通联(603022)是一家从事轻型包装产品与重型包装产品的生产与销售的企业,不属于不能享受加计扣除的行业。其在年报中披露适用的企业所得税税率为25%,即未申请高新技术企业,却能够直接享受研发费用加计扣除政策。   由此可知,申请高新技术企业与研发费用加计扣除之间没有必然的联系,就算不是高企,只要研发费用核算规范,正确归集便可享受政策,特别是对于制造型企业而言,国家红利一波又一波,近期新政明确可以享受研发费用100%加计扣除。   从以上上市公司案例分析可知,企业生产业务模式与高企、研发费用加计扣除密切相关,但业务模式不影响高企的申请,只要符合条件,便可申请高企享受15%所得税的优惠政策。而生产经营的业务模式对于研发费用加计扣除有较大影响,若企业被认定属于批发零售、租赁和商务服务、房地产等行业,则不能享受该优惠政策。   另外,福玛特与供应商的合作模式为商定产品规格及质量标准后委托其生产或组装,即从OEM/ODM厂商处采购成品,因此并不涉及发料委托加工生产业务,完全是由供应商包工包料的委托生产。   与其业务模式相近的上市公司小狗电器(870077)同样也是高新技术企业,公司的产品组装及生产全部由战略合作的吸尘器加工工厂(OEM代工工厂)完成,公司采用的外协生产模式为OEM模式,即小狗电器负责产品研发设计,由OEM生产工厂负责代工生产。   从上述案例可知,两家公司均是包工包料的委托外包生产模式,不涉及自行生产业务,但都成功申请为高新技术企业,因此业务模式与申请高新技术企业之间没有必然的联系,只要企业满足基本要求,且同时满足《高新技术企业认定管理办法》中规定的指标要求便可申请高企,享受税收优惠政策:   值得关注的是,两家公司虽申请了高新技术企业,投入大量研发费用,但却未见披露享受研发费用加计扣除政策,能否享受小编未可得知。   但小编猜测,若不能享受加计扣除政策,可能与两家主体的业务模式有关,都是包工包料的委托生产模式,从行业看可能属于批发和零售业,从而不符合研发费用加计扣除的政策。   案例2   全部委外生产能否享受研发费用加计扣除   前面的案例谈到,企业全部委托生产可能容易被认定为批发和零售行业,从而不能享受研发费用加计扣除政策,税务中规定不能享受研发费用加计扣除的行业主要有:   1.烟草制造业。   2.住宿和餐饮业。   3.批发和零售业。   4.房地产业。   5.租赁和商务服务业。   6.娱乐业   (财税〔2015〕119号)   而近期成都趣睡科技股份有限公司发布的招股说明书披露,其业务模式为全部外包生产,不涉及自主生产,同时该公司未申请高新技术企业,却能享受研发费用加计扣除政策。   从其披露的招股说明书中还可以发现,不是全部的研发费用都享受加计扣除政策,经计算对比,该上市公司未全额享受研发费用加计扣除75%的政策。   从该案例可以总结出,公司业务虽是全部外包生产,但若核算规范符合税务要求仍可以享受研发费用加计扣除政策。但实操中,部分税务机关可能认定其为批发零售业,而不予其享受加计扣除。   案例3   不是高企也可以享受研发费用加计扣除政策   税务中没有明确规定只有高新技术企业才能享受研发费用加计扣除,只要企业会计核算健全、并能够准确归集研发费用,且不属于不能加计扣除的行业,便可以享受加计扣除的政策。如案例二中的成都趣睡,不是高新企业,但只要核算规范,正确归集研发费用,便能享受税收优惠政策。   上市公司新通联(603022)是一家从事轻型包装产品与重型包装产品的生产与销售的企业,不属于不能享受加计扣除的行业。其在年报中披露适用的企业所得税税率为25%,即未申请高新技术企业,却能够直接享受研发费用加计扣除政策。   由此可知,申请高新技术企业与研发费用加计扣除之间没有必然的联系,就算不是高企,只要研发费用核算规范,正确归集便可享受政策,特别是对于制造型企业而言,国家红利一波又一波,近期新政明确可以享受研发费用100%加计扣除。   从以上上市公司案例分析可知,企业生产业务模式与高企、研发费用加计扣除密切相关,但业务模式不影响高企的申请,只要符合条件,便可申请高企享受15%所得税的优惠政策。而生产经营的业务模式对于研发费用加计扣除有较大影响,若企业被认定属于批发零售、租赁和商务服务、房地产等行业,则不能享受该优惠政策。

天富在线注册_浅析财务视角下项目的营运管理

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如何以财务视角看运营   01、企业运营现状   我们一直在谈“业财融合”,但“业财互异”才是企业运营现状的真实写照,本该作为管理核心的财务职能,却沦为“扯大旗”的角色,使企业陷入各种财务管理困局,财务危机也随之形成。   1、账实不相符   账实相符是对企业运营的底线要求,但即使三令五申,在有些企业这一要求仍然很难得到满足。例如,很多中小型企业的仓库按实物入库时间登记,财务却按发票收取时间登记,这势必造成账面物料与仓库实物的不相符。诸如此类的事项数不胜数。   2、算不清楚账   账务核算的核心就是成本核算,但如果企业尚且不能做到账实相符,完善的成本核算就更加无从谈起。目前,很多企业甚至只会制作税务报表,其他财务报表的日常管理几乎没有,只有当总经理需要时才会临时整理编制,由此可见这些企业的会计信息质量。缺乏完善数据支撑的决策难以真正推进企业发展。   3、运营周转慢   账实不符、算不清账,企业就难以有效监控各类业务的运营周转,导致应收账款周转慢、对不上账、呆坏账频发等账务难题的发生,存货周转慢、库存积压等问题也会随之发生。   4、做事无预算   预算是指导企业运营的重要依据,但预算也是很多企业运营管理中的一大难题。这是因为,很多中小型企业在基础性事务处理中障碍重重,在缺乏基础数据支撑的情况下,就更不要提管理升级类的预算管理了。   5、税务风险高   税收是企业运营费用的重要组成部分,合理进行纳税筹划也成为很多企业的共同选择。但很多中小型企业管理者缺乏税务基础常识,错把偷税漏税认为是“合理的税务筹划”,进而对财务人员提出不合理的要求,这势必造成管理者与财务人员之间的沟通障碍。财务人员偶尔地“打擦边球”,也可能促使企业触碰税务高压线,面临严重的税务风险。   02、运营现状分析   目前,上述运营问题广泛存在于各类中小型企业当中,很多企业管理者把业务做得风生水起,最终却落入财务困局,直至企业因此难以为继。从财务视角来看,产生此类运营状况的原因主要在于3个层面。   1、高层轻视财务   中小型企业创始人或管理者多为销售型或技术型人才,更善于处理与业务相关的专业问题,但对企业管理尤其是财务管理并不熟悉。虽然很多企业管理者后期也会研习工商管理硕士(Master of Business Administration,MBA)甚至高级管理人员工商管理硕士(Executive Master of BusinessAdministration,EMBA)等管理类课程,但对财务管理仍然缺乏重视,甚至持有轻视态度。   2、财务专业局限   由于企业高层的轻视,很多中小型企业在招募财务人员时,并不会要求过硬的专业水平。因此,财务人员受限于自身知识储备的不全面,难以发挥财务管控职能、助力企业运营。与此同时,很多财务人员虽然具备一定的账务处理能力,但却不善于内部沟通,这同样制约了其财务管控职能的发挥。   3、运营规则不清   有些中小型企业管理者也意识到规则对于管理的重要意义,期望获得一套行之有效的运营规则,但往往求而不得。   这是因为,这些中小型企业在创立之时就未曾重视管理规则的体系建设:企业创立时,管理者更加重视生存,较小的团队规模和简单的业务模式,使得寥寥几项管理规定就能囊括所有,出现争议管理者直接出面解决;随着企业不断成长、规模不断壮大,企业管理者的管理思路也只是“逢山开路,遇水搭桥”,出现什么问题就设置相应的规则,虽然在不断地“打补丁”,但企业管理规则始终未能形成体系。   来源:管理会计知识汇,作者:段昕宏  选自:管理者的财务思维。   2021年6月的解析—— 浅析财务视角下项目的营运管理   营运管理类似中枢,为经营目标的达成,整合设计、工程、营销、成本、财务等各方资源和能力,为决策者出谋划策,风险预警,达到辅助经营的职能。公司都是以营利为目的,通俗说就是赚取,那么如何达成,无非什么时间做什么事情,及时完成,结果反馈,重点突破,动态跟踪,指标变化反馈经营,最终守住利。   思成理解的项目运营,实际上就是节点+财务形成的小营运思路。   1、计划管理   将房地产开发的不同阶段拆分为大节点,大节点完成拆分为更细的二级、三级节点。管理节点,确保节点达成。   房地产开发的生命周期较长,并且具备较强的节奏性,将实际的项目情况结合整体运营的要求,实际情况为针,计划铺排为线,将每个节点串起来,对于节点存在局部调整的柔性,但要确保全局的刚性。强调执行力,这样运转才能高周转。   2、经营管理   以财务经营导向下的现金流、利润作为管理的核心,通过设计方案、销售去化、成本偏差,工程质量,回款转化等,实现全周期、全专业有效融合,高效统筹。   以管理的核心作为目标导向下,梳理项目的关键点,集中资源突破关键点,形成不同的操盘运营的思路和“打法”。   3、些许思考   (1)关键节点:①方案确认,②开工,③展示,④达售,⑤封顶,⑥现金流回正(收回地价时点),⑦竣工交付。   (2)财务指标:利润,现金流,IRR……   (3)经营指标:认购、签约、回款,认购签约率,签约回款率,成本偏差率,资金计划偏差率……   (4)几个重要的期间:拿地—开工,拿地—首批搭售,拿地—现金流回正,拿地—竣工交付。思成是这么理解的:房地产企业经营风险比较大的在四证齐之前,这个时候是需要股东持续注血,四证齐可开发贷放款,达售可收首付款,封顶回按揭款,现金流回正可保项目安全,交付可锁定风险并体现利润和规模。   (5)营销是前锋,评估整体的项目的去化周期,首开去化,续销期去化,全盘节点性的80%去化,95%去化时点。根据节点情况,确定销售政策,区分首开,续销,收回地价,现金流回正……   (6)成本的偏差率经常被工程和设计绑架那么对于变更签证的管理,设计变更的管理,实际上很重要。是否能形成标准化,形成规模集采等……成本释放是保守的,实务中也出现过因成本释放导致土增税跳档的结果。   (7)财务从项目拿地开始,启动会的利润测算参与去全盘风险评估,过程持续及重点跟进,合理合规的控风险,付好钱,守住利为原则。财务所在的端口是经营业务转化为数字化语言的最后端口,也是资金收支的最后阀门。财务要有意识的积累工程,成本,设计,营销,客关的部分基础知识,才能具备一定的风险识别能力。   (8)项目营运,做好各口的充分交圈,很多坑都是各口交圈不够产生的。   总结:营运发挥中枢作为,整合好前后各端口的资源,以经营目标为导向,各司其职,打破部门壁垒,统筹协调,以更宏观的视角和高度辅助决策者进行经营。   来源:行成思语  作者:槿思成

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  营改增的政策文件,想必很多人都有看过,觉得不过如此。但一到了税务筹划的阶段,却依然有很多人在这上面犯错。营改增之后,谁是那个最“受伤”的人?有人说是金融业,也有人说是房地产,可在沥呕君看来,其实这些都不算,真正受营改增政策影响最深的行业,其实是建筑业。营改增后,压力最大的行业又是哪个?答案毫无疑问,还是建筑业!原因很简单,不管有没有营改增,建筑业该挂靠的还是得挂靠,该转包的继续转包,该没有发票的依然没有发票,该找票的同样还要找票。总结一句,相对于其他行业而言,营改增政策对于建筑业实在是太不友好了。为什么这么说呢?   作为房地产开发的一个中间环节,建筑企业的税收政策广为诟病。有人说,凭什么建筑业的增值税率定为11%呢,太高了,受不了。OK,假设国家同意建筑业按6%征缴增值税,那结果又如何呢?你的下游企业,那些房地产公司,他们拿着你提供过来的6%税票,自己却要对外开具11%的税票,地产公司能乐意吗?那要不,大家都统一按6%来?这显然又是不太现实的。   既然有“深受其害”的行业,理论上,自然也有最为受益的行业:房地产。无论是营改增前亦或营改增后,新增不动产均允许抵扣进项税。正因如此,有学者认为,买房将成为最好的税务筹划方式之一。比如你购进价值10亿的一套房子,那你就等于增加了进项税1.1亿,这个是可以未来抵扣的,等于是钞票。这1.1亿的进项税发票,给小公司拿去抵扣,一辈子都够用了。但这只是个美好的前提假设,前提是你能拿出10亿资金用来买房子。可如果你能拿出10亿,你还在乎那一点点税吗?所以这又是一个悖论。事物都有两面性。营改增政策固然是对房地产行业最为受益的,但同时房地产行业在执行营改增政策时的情形又是最为复杂的。营改增前能够套用的政策,放在营改增之后,是否依然可以沿用呢?比如,大家都知道利用股权转让方式达到间接转让不动产的目的,这个在营改增之前是免征营业税的,那么在营改增之后呢,情况又会发生哪些变化呢?接下来,正式进入到我们今天的重头戏:案例分析。   案例   某房地产开发企业F公司,其为A公司的全资控股子公司,实收资本为5千万元。F公司于2016年1月支付土地出让金3千万元取得了某宗地使用权。F公司拟投资6千万元开发非普通住宅项目。F公司2016年投入项目开发成本1500万元,同时发生期间费用500万元。2016年8月因资金原因无力继续开发,遂欲将该在建工程以8500万元(不含增值税)转让给B公司。F公司无其他经营业务。为了避免缴纳不动产转让环节的土地增值税,降低税收成本,决定此股权转让方式进行项目交割。   A公司设计流程:   第一步:A公司将其股份的90%转让给B公司,10%转让给C公司   第二步:C公司将其取得的10%股份转让给B公司。   整个交易交易完成后,B公司成为了F公司的全资控股母公司,完成了项目主体实质转移。   沥呕君分析   《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)   鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。   国税总局之所以作出这样的回复,主要是基于实质重于形式的原则,采取税收穿透原理进行反避税。但对于该文件的执行效力,现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一,有参照执行的,也有未参照执行的。   问题的关键点在于,回复针对的是一次性转让100%股权的行为,并不包括转让比例未达100%或分次转让的情形。上述案例中,之所以分拆成两步操作,就是为了规避687号文的政策限制。   既然不考虑土地增值税的影响,只是纯粹的股权转让行为的话,那么我们在计算税负的时候,情况就显得简单许多:   增值税:免   土地增值税:暂免   企业所得税(股权转让溢价):(8500-5000)*25%=875(万元)   也就是说,在此笔交易中,A公司总计要缴纳的税金即为875万元。   刚才说的是股权转让方式下,A公司的税负情况。那如果是采取直接转让资产的方式呢,A公司的税负情况又将如何?   增值税   8500*5%=425(万元)   附加税费:425*12%=51(万元)   两项合计:476万元   土地增值税   不含税收入:8500万元   可扣除项目金额:(3000+1500)*(1+20%+10%)+51=5901(万元)   增值额:8500-5901=2599(万元)   增值率:44%   适用税率:30%   应纳土地增值税额:2599*30%=779.7(万元)   企业所得税   (8500-3000-1500-500-51-779.7)*25%=667.33(万元)   三项税负合计:1923.03万元   作为受让方的B公司,仅需缴纳一道契税:8500*3%=255(万元)   故:转让双方合计总体税负为:2178.03万元。   到这里为止,我们可以从中看出,采取股权转让方式要比直接转让资产方式,少交税额:1303.03万元(2178.03-875)。   那我们是否可以据此认为:采取股权转让方式进行项目交割,对于双方而言,一定是综合税负最优的方案呢?未必!我们接着往下看——   后续开发销售税负情况分析   假定B公司受让后继续投入7500万元进行项目开发建设,并发生期间费用800万元。销售收入假定为26000万元(不含增值税),项目业态皆为非普通住宅。   1、假定上一环节,双方采取股权转让方式后B公司的纳税情况:   增值税   26000*5%=1300(万元)   附加税费:1300*12%=156(万元)   两项合计:1456元   土地增值税   不含税收入:26000万元   可扣除项目金额:(3000+1500+7500)*(1+20%+10%)+156=15756(万元)   增值额:26000-15756=10244(万元)   增值率:65%   适用税率:40%   应纳土地增值税额:10244*40%-15756*5%=3309.8(万元)   企业所得税   (26000-3000-1500-500-7500-800-156-3309.8)*25%=2308.55(万元)   三项税负合计:7074.35万元   2、假定上一环节,双方采取资产转让方式后B公司的纳税情况:   增值税   (26000-8500)*5%=875(万元)   附加税费:875*12%=105(万元)   两项合计:980元   土地增值税   不含税收入:26000万元   可扣除项目金额:(8500+7500+255)*(1+20%+10%)+105=21236.5(万元)   增值额:26000-21236.5=4763.5(万元)   增值率:22%   适用税率:30%   应纳土地增值税额:4763.5*30%=1429.05(万元)   企业所得税   (26000-8500-7500-800-255-1429.05)*25%=1879(万元)   三项税负合计:4288万元,考虑契税的255万元,总计即为4543万元。   结论   以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);   以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为6466.03万元(A公司1923.03万元,B公司4543万元)。   显然,如果前后两个阶段相结合起来考虑,采取股权转让方式进行项目交割,考虑到受让方二次销售的情形,最终双方总体税负将上升1483.32万元!   产生这个结果的最主要原因,还是体现在土增税上。所以判断一个交易方式的好坏,不能只看一方,也不能只看一个阶段,而是要全面综合考量才能得出最为科学客观的结论。

天富登录注册_股权转让的节税技巧

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  股权转让节税之策:设计控股公司股权架构比自然人股权架构更节税   自然人股权架构的核心经营公司(经营业务公司)的自然人股东溢价转让自然人股权必须依据20%税率缴纳的个人所得税!如果将自然人股权架构转换成控股公司股权架构,则将大大降低核心经营公司溢价股权转让的税负!具体分析如下:   (一)税收筹划的法律政策依据分析   根据2018年新修改《中华人民共和国个人所得税法》,《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,《中华人民共和国企业所得税法》和《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)的规定,个人转让股权适用的税率是20%,目前利润100万元以下的小微企业适用的所得税税率仅为2.5%。   根据《个人所得税法》的规定,个人取得股息需要缴纳20%的个人所得税。同时根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定,公司从公司取得股息属于免税所得,不缴纳企业所得税。很多被转让股权的企业中都有较大数额的未分配利润。   (二)纳税等划技巧   1.在最初投资时设立双层公司,即设立一家控股公司(小微企业),然后由该小微企业的控股公司投资成立另一家核心经营公司,由上层小微企业的控股公司作为转让核心经营公司股权的主体,利用小微企业的低税率优惠就可以最大限度地降低股权转让所得的所得税。   [案例分析:设立控股公司股权架构比自然人股权架构转让股权节税的分析]   1、案情介绍   肖先生若干年前投资100万元获得甲公司10%的股权,现肖先生准备以200万元的价格转让该10%的股权。请问怎么进行股权架构设计,肖先生转让股权更省个税?   2、自然人股权架构下,肖先生转让股权的税负   肖先生应当缴纳个人所得税计算如下:   (200-100)×20%=20(万元)   3、股权架构方案设计方案   肖先生投资设立乙控股公司(小微企业),然后由乙控股公司再投资100万元增资甲公司获得甲公司10%的股权,最后乙控股公司以200万元的价格转让其在甲公司的10%的股权。   4、控股公司乙转让股权的所得税   乙公司应当缴纳企业所得税计算如下:   (200-100)×2.5%=2.5(万元)   5、筹划节税结论   通过以上股权架构设计,乙公司转让甲公司10%的股权节约17.5万元的所得税(20-2.5)。   2.设立控股公司的股权架构:首先以自然人股东投资设立一家控股公司,其次将控股公司投资成立一家核心经营公司,最后,将控股公司在核心经营公司的股权转让之前将核心经营公司的未分配利润分配至上一层公司(控股公司),就可以降低股权转让的价格,从而降低股权转让的所得税。   [案例分析:某控股公司股权架构下的股权转让节税分析]   (一)案情介绍   肖先生于10年前投资100万元创办了甲公司,为减轻税收负担,甲公司10年的利润均未分配,目前已经累计达到1000万元。现肖先生准备将甲公司的股权转让给他人,转让价为1200万元。请问怎么进行股权架构,才能节约肖先生在甲公司的股权转让的所得税?   (二)自然人股权架构下的股权转让的所得税   在自然人股权架构下,肖先生转让其在甲公司的股权需要缴纳个人所得税计算如下:   (1 200-100)×20%=220(万元)   (三)股权架构节税方案:肖先生在10年前即创办双层公司,即肖先生投资110万元创办乙公司(小微企业),乙公司再投资100万元设立甲公司。乙公司在转让甲公司的股权之前,可以将甲公司账上的1000万元未分配利润分配至乙公司。由此,甲公司的股权转让价可以降低至200万元。   (四)控股公司股权架构下的乙公司转让其在甲公司股权需要缴纳企业所得税计算如下:   (200-100)×2.5%=2.5(万元)   除甲公司外,肖先生投资其他公司也通过乙公司进行,这样就可以将所有投资利润均留在乙公司层面。   (五)节税结论   通过以上纳税筹划分析,节税=220-2.5=217.5(万元)

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  前言   在沥呕君发表的上一篇文章《股权转让方式进行项目交割一定很香?》在网上发表以后,有很多读者朋友纷纷致电表示质疑。质疑的声音来自于两处:一是,若B公司受让该在建工程后虽进行继续开发建设,但后期不是对外销售而是自持运营,那这个时候,我们的结论就有些站不住脚了。此种情形下,应该还是股权转让方式下,双方的综合税负最优。二是,我们在计算B公司二次销售的增值税时,犯了错误。因为B公司是于2016年8月从A公司手上接过此项目,那么这个时间点是发生在营改增之后,B公司理应按照一般计税方法进行所得税处理。没错,这两个观点沥呕君都举双手赞成。之所以留这么一个bug,就是打算在今天再开一期话题,我们将B公司的纳税情况重新捋一遍。   按照一般计税方法,B公司的缴纳情况如下:   增值税   销项税额:26000*11%=2860(万元)   进项税额:8500*5%=425(万元)   应纳增值税额:销项税额-进项税额=2860-425=2435(万元)   附加税费:2435*12%=292.2(万元)   两项合计:2727.2万元   土地增值税   不含税收入:26000万元   扣除项目金额:(8500+255+7500)*(1+20%+10%)+292.2=21423.7(万元)   增值额:26000-21423.7=4576.3(万元)   增值率:21.36%   适用税率:30%   应纳土地增值税:4576.3*30%=1372.89(万元)   企业所得税   (26000-8500-255-7500-800-292.2-1372.89)*25%=1819.98(万元)   B公司所有税负合计:2727.2+1372.89+1819.98+255=6175.07(万元)   结论   以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);   以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为8098.10万元(A公司1923.03万元,B公司6175.07万元)。   显然,如果前后两个阶段相结合起来考虑,股权转让方式相对于直接转让资产,最终双方总体税负将下降148.75万元!然而这个结论还是错的,错在不含税收入定为26000万元,这个本身是有问题的。26000的不含税收入建立在什么情景下的?简易计税。那么我们应该先将其换算成简易模式所对应的含税收入:26000*(1+5%)。再用这个含税收入去反推得出,在一般计税模式下所对应的不含税收入,亦即:26000*(1+5%)/(1+11%)。这个逻辑厘清了之后,我们再来看看B公司的纳税情况吧:   增值税   销项税额:26000*(1+5%)/(1+11%)*11%=2705(万元)   进项税额:8500*5%+700=1125(万元)   应纳增值税额:销项税额-进项税额=2705-1125=1580(万元)   附加税费:1580*12%=190(万元)   两项合计:1770(万元)   700是啥?B公司投入了7500万元用于在建工程开发建设,期间定会收到一些进项税额发票,这里假定收到的进项税额为700万元。   土地增值税   不含税收入:24595万元   扣除项目金额:(8500+255+7500)*(1+20%+10%)+190+=21322万元)   增值额:24595–21322=3273(万元)   增值率:15%   适用税率:30%   应纳土地增值税:3273*30%=982(万元)   企业所得税   (24595-8500-255-6800-800-190-982)*25%=1767(万元)   三项税负合计:4519万元。如果算上契税,则总计税负为4774万元。   再来对比一下:   以股权转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为7949.35万元(A公司875万元,B公司7074.35万元);   以资产转让方式进行交易,前后两环节双方合计纳税额为6697.03万元(A公司1923.03万元,B公司4774万元)。   两者相差1252.32万元!   综上,我们可以看出:以股权转让形式进行不动产交割,并非在所有情形下都能起到节税效果。房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税,只是税收上的递延和转移,并不会真正意义上降低交易方整体税负。资产转让方式则可以有效地稀释土地增值税增值率,除了会额外增加契税负担之外,沥呕君认为,资产转让每进行一次,都可以在一定程度上起到降低土增税负的效果。因此,营改增后,纳税人需要综合考虑各种因素才能制订出较为科学的税务筹划方案。

天富注册链接_“股权布局节税”经典案例分析

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  (一)基本情况   自然人甲需要2000万元启动一个好项目,可只有700万元,自然人乙愿意投1300万元,但要该项目65%的股份,请问如何设计股权架构,致使自然人甲既能掌握未来项目公司的控制权又能合理合法实现节税的目标?   (二)股权设计方案   1、第一步:自然人甲出资700万元、自然人乙出资300万元注册成立一家有限责任公司A(注册资本为1000万元),其中出资比例分配股权,甲占70%,乙占30%。(该比例符合两个合伙人开办公司分配股权最合理的股权比例结构:70%、30%)。   2、第二步:乙自然人出资1000万元,有限责任公司A出资1000万元,注册成立一家有限合伙企业B(注册资本为2000万元),其中乙占50%的股权比例,有限公司A占50%的股权比例,而且有限责任公司A为普通合伙人(GP),自然人乙为有限合伙人(LP)。   3、第三步:有限合伙企业B出资2000万元,100%持股成立一家项目公司C(法人单位)。   4、第四步:有限合伙企业B与项目公司法人单位C,既开展项目上的业务往来,也从项目公司法人单位C,分回股息、投资收益。   (三)股权架构设计图   (四)甲拥有项目公司控制权及乙在项目公司占有的股份比例的分析   1、由于自然甲在有限公司A占70%的股权比例,拥有有限公司A的绝对控制权;   2、有限公司A是有限合伙企业B的普通合伙人(GP),拥有有限合伙企业B的绝对控制权;   3、有限合伙企业B全资出资100%持股项目法人公司C,因此,有限合伙企业B拥有项目法人公司C的绝对控制权。   4、从图中的出资比例分配的股权比例来看,乙自然人在项目公司法人单位C占有的股份比例为:65%(直接持股比例50%+间接持股比例30%×50%)。   (五)节税分析   1、有限合伙企业B从项目公司法人单位C分回的股息、红利权益性投资收益,根据《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)第一条和《国家税务总局关于〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉执行口径的通知》(国税函[2001]84号)第二条的规定,合伙企业合伙人是自然人的,缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的,缴纳企业所得税。个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利,不并入企业的收入,而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得,按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。   因此,本案例中的自然人乙从通过有限合伙企业B从项目公司法人单位C分回的股息、红利权益性投资收益,依法缴纳20%的个人所得税。但是有限公司A作为GP通过有限合伙企业B从项目公司法人单位C分回的股息、红利权益性投资收益,依法缴纳企业所得税、最后有限责任公司A将缴纳企业所得税后的税后利润分回自然人甲必须依法缴纳20%的个人所得税。税负较重!   实践中的有限公司A没有实际经营业务,只有一些费用成本列支,肯定是小微企业,因此,可以考虑《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)和财政部 税务总局公告2021年第12号第一条的规定,目前年利润(应纳税所得额)100万元以下的小微企业适用的所得税税率仅为2.5%,年利润100万以上300万以下的小微企业适用的所得税税率仅为5%注1,年利润300万以上的小微企业适用的所得税税率仅为10%注2。【税屋提示:“年利润300万以上的小微企业”表述有误,年应纳税所得额超过300万元,已非小微企业,因而不能享受相应的税率优惠。综合各项政策,本段落中注1、注2对应的税率应分别为10%、25%。】   2、合伙企业的所得税计算必须遵循“先分后税”的原则   根据《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)第三条的规定,合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。所谓的“生产经营所得和其他所得”,包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得(利润)。   基于以上税收政策规定,有限合伙企业B与项目公司法人单位发生的“生产经营所得”遵循“先分后税”的原则,如果合伙人是自然人,则自然人合伙人按照5%-35%的五档税率计算“经营所得”的个人所得税;如果合伙人是法人或其他组织,则缴纳企业所得税。   因此,本案例中的自然人乙从有限合伙企业B取得的生产经营所得,按照5%-35%的五档税率计算“经营所得”的个人所得税;有限责任公司A从有限合伙企业B取得的生产经营所得,缴纳企业所得税。   (四)甲拥有项目公司控制权及乙在项目公司占有的股份比例的分析   1、由于自然甲在有限公司A占70%的股权比例,拥有有限公司A的绝对控制权;   2、有限公司A是有限合伙企业B的普通合伙人(GP),拥有有限合伙企业B的绝对控制权;   3、有限合伙企业B全资出资100%持股项目法人公司C,因此,有限合伙企业B拥有项目法人公司C的绝对控制权。   4、从图中的出资比例分配的股权比例来看,乙自然人在项目公司法人单位C占有的股份比例为:65%(直接持股比例50%+间接持股比例30%×50%)。   (五)节税分析   1、有限合伙企业B从项目公司法人单位C分回的股息、红利权益性投资收益,根据《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)第一条和《国家税务总局关于〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉执行口径的通知》(国税函[2001]84号)第二条的规定,合伙企业合伙人是自然人的,缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的,缴纳企业所得税。个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利,不并入企业的收入,而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得,按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。   因此,本案例中的自然人乙从通过有限合伙企业B从项目公司法人单位C分回的股息、红利权益性投资收益,依法缴纳20%的个人所得税。但是有限公司A作为GP通过有限合伙企业B从项目公司法人单位C分回的股息、红利权益性投资收益,依法缴纳企业所得税、最后有限责任公司A将缴纳企业所得税后的税后利润分回自然人甲必须依法缴纳20%的个人所得税。税负较重!   实践中的有限公司A没有实际经营业务,只有一些费用成本列支,肯定是小微企业,因此,可以考虑《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)和财政部 税务总局公告2021年第12号第一条的规定,目前年利润(应纳税所得额)100万元以下的小微企业适用的所得税税率仅为2.5%,年利润100万以上300万以下的小微企业适用的所得税税率仅为5%注1,年利润300万以上的小微企业适用的所得税税率仅为10%注2。【税屋提示:“年利润300万以上的小微企业”表述有误,年应纳税所得额超过300万元,已非小微企业,因而不能享受相应的税率优惠。综合各项政策,本段落中注1、注2对应的税率应分别为10%、25%。】   2、合伙企业的所得税计算必须遵循“先分后税”的原则   根据《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)第三条的规定,合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。所谓的“生产经营所得和其他所得”,包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得(利润)。   基于以上税收政策规定,有限合伙企业B与项目公司法人单位发生的“生产经营所得”遵循“先分后税”的原则,如果合伙人是自然人,则自然人合伙人按照5%-35%的五档税率计算“经营所得”的个人所得税;如果合伙人是法人或其他组织,则缴纳企业所得税。   因此,本案例中的自然人乙从有限合伙企业B取得的生产经营所得,按照5%-35%的五档税率计算“经营所得”的个人所得税;有限责任公司A从有限合伙企业B取得的生产经营所得,缴纳企业所得税。

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  因为项目进项取得的原因,及预缴制度的设计,增值税还是有可能会出现项目售罄有一堆预缴增值税趴在账面;增值税清算,按目前的税法文件是没有的,笔者没有遇到过,若广大网友有相关案例及文件希望提供。   当没有文件,没有先例的时候,我们是不是还有其他突破点?增值税多交了,没有新项目,房地产公司也不在继续拿地开发,导致多缴的增值税无法消化,无法退回;BOSS压着你必须搞定,这时候应该怎么办呢?   我们重点来说一下电子税务局申报系统;在这个系统里面有没有可能实现,这是笔者操作的实际情况如下。   我们从电子税务局系统可以看到,这个申报页面貌似是为房地产企业量身定做的申报接口;   首先退税类型分为   1、汇算清缴退库   2、结算清缴退库   3、增值税期末留底退税;   其次税种该页面无法选择,原因是:企业未登记退税存款账户,不能办理该项业务;   最后退税附件:   1、完税费(缴款)凭证   2、税务机关认可的其他记载应退税款内容资料   3、房地产企业是否存在后续开发项目的说明   4、房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。   从金三税局系统层面看退税种类这里分为,汇算清缴退库、结算清缴退库、增值税期末留底退税。   从排除法来说,   1、办理企业所得税退税,汇算清缴年度形成退税未通过此系统申报页面;   2、增值税留抵退税申请未通过此系统页面;   3、土增税是退税未通过此系统申报页面;   4、土增税补税引起的企业所得税退税,通过税务大厅更改以前年度汇缴申报表处理,未通过此系统页面;   房地产至今操作过的退税业务均未通过此系统;   我们从这个系统看,有没有可能是增值税清缴退库么?如果有需要什么样的程序,去开通这个权限,是企业自主申请吗?若压根没有退税的可能,税务总局金三系统当初设计这页面的初衷是什么?总不至于说兜底条款吧,更不会是系统设置错误吧,我相信这个肯定有来源的;至于何时可以放开,是否可以使用增值税清算,这个需要等待总局通知,当然很可能是遥遥无期……   又或者这个是依据国税发【2004】112号,国税函【2004】1197号文件,抵欠增值税?这个申报界面到底是干啥的,需要大家挖掘了。   增值税申请汇算清缴,笔者从政策层面未找到方法,但是从系统层面找到了可能都方法,但是申报界面是灰色的,无法点击;实属无奈,试问如果项目清算注销了,多缴的税款可以申请退税么?   房地产增值税预缴制度设计合理么?既然增值税存在预缴,为什么增值税不能跟土增税、企业所得税一样,存在年度汇算或者清算呢?为什么增值税不能跟土增税清算一样多退少补呢?   当然如果要汇算或者清算,也应该考虑增值税进项税是否合理(是否存在转出),销项税是否真实,有无低价销售等问题;在实操中极少项目有操作过该系统完成预缴大于清算退税,但是后期因为前期销项管理不当,出现税务风险,导致压根不存在退税。   所以啥时可使用该系统,如何建立完善的增值税清算制度,道阻且长……   你怎么看呢?   我们从电子税务局系统可以看到,这个申报页面貌似是为房地产企业量身定做的申报接口;   首先退税类型分为   1、汇算清缴退库   2、结算清缴退库   3、增值税期末留底退税;   其次税种该页面无法选择,原因是:企业未登记退税存款账户,不能办理该项业务;   最后退税附件:   1、完税费(缴款)凭证   2、税务机关认可的其他记载应退税款内容资料   3、房地产企业是否存在后续开发项目的说明   4、房地产项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除都土地增值税、各年度的适用税率书面说明。   从金三税局系统层面看退税种类这里分为,汇算清缴退库、结算清缴退库、增值税期末留底退税。   从排除法来说,   1、办理企业所得税退税,汇算清缴年度形成退税未通过此系统申报页面;   2、增值税留抵退税申请未通过此系统页面;   3、土增税是退税未通过此系统申报页面;   4、土增税补税引起的企业所得税退税,通过税务大厅更改以前年度汇缴申报表处理,未通过此系统页面;   房地产至今操作过的退税业务均未通过此系统;   我们从这个系统看,有没有可能是增值税清缴退库么?如果有需要什么样的程序,去开通这个权限,是企业自主申请吗?若压根没有退税的可能,税务总局金三系统当初设计这页面的初衷是什么?总不至于说兜底条款吧,更不会是系统设置错误吧,我相信这个肯定有来源的;至于何时可以放开,是否可以使用增值税清算,这个需要等待总局通知,当然很可能是遥遥无期……   又或者这个是依据国税发【2004】112号,国税函【2004】1197号文件,抵欠增值税?这个申报界面到底是干啥的,需要大家挖掘了。   增值税申请汇算清缴,笔者从政策层面未找到方法,但是从系统层面找到了可能都方法,但是申报界面是灰色的,无法点击;实属无奈,试问如果项目清算注销了,多缴的税款可以申请退税么?   房地产增值税预缴制度设计合理么?既然增值税存在预缴,为什么增值税不能跟土增税、企业所得税一样,存在年度汇算或者清算呢?为什么增值税不能跟土增税清算一样多退少补呢?   当然如果要汇算或者清算,也应该考虑增值税进项税是否合理(是否存在转出),销项税是否真实,有无低价销售等问题;在实操中极少项目有操作过该系统完成预缴大于清算退税,但是后期因为前期销项管理不当,出现税务风险,导致压根不存在退税。   所以啥时可使用该系统,如何建立完善的增值税清算制度,道阻且长……   你怎么看呢?

天富注册链接_房地产项目开发:动态测算企业所得税有利

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  工作中,不少房地产项目制定运营计划时,对企业所得税通常采用静态方式测算。即以整个项目周期的利润总额乘以25%税率计算企业所得税,而不是按纳税年度分别测算企业所得税,由于项目周期通常超过一个纳税年度,若某纳税年度存在可弥补亏损,该种测算方法会忽略可弥补亏损对企业所得税的影响,使得测算结果与项目真实税负存在较大偏差。下面笔者通过一个简单案例说明该种情况。   一、案例基本情况   1.各业态销售收入及成本   某项目分为两期开发,一期计划建设住宅20万平方米、地下车位2500个(10万平方米),住宅销售价格50,000元/平方米,地下车位40万元/个;二期计划建设公寓10万平方米、地下车位1250个(5万平方米),公寓销售价格30,000元/平方米,地下车位40万元/个;住宅及公寓的建设成本为32,000元/平方米(含土地成本25,000元/平方米、开发成本3,000元/平方米、资本化利息4,000元/平方米),地下车位建设成本为9,000元/平方米(含土地成本2,000元/平方米、开发成本3,000元/平方米、资本化利息4,000元/平方米)。   为简化计算,作出如下假设:   第一,假设上述销售收入不含增值税,开发成本不含增值税,不考虑增值税销售额抵扣土地成本事项;   第二,假设期间费用为销售收入的4%;   第三,本文主要分析企业所得税,简化土地增值税计算,假设一二期土地增值税合并清算,全部为非普通住宅。假设税金及附加为销售收入的6%(含土地增值税、城建税及附加)。   2.项目运营计划   一期住宅及其车位、二期公寓及其车位具体运营时间节点如下:   注:   (1)预售时取得预售收入,房地产企业需按预计毛利额预缴企业所得税。   (2)竣工交付后房地产企业需结转收入及成本。   3.项目利润总额   根据各业态销售收入及成本计算一期住宅及其车位、二期公寓及其车位计算项目利润总额如下:   二、不同测算方式下的企业所得税税负   1.静态方式下企业所得税测算   若不按运营计划区分纳税年度,按静态方式测算,则应纳企业所得税=项目利润总额21亿×企业所得税税率25%=5.3亿(小数点后保留一位,四舍五入)。   2.动态方式下企业所得税测算   若结合运营计划区分纳税年度,按动态方式测算,则应纳企业所得税=1.4亿+5.1亿+0.4亿+0=6.9亿。企业所得税负担比原静态方式测算增加1.6亿(6.9亿-5.3亿=1.6亿元)。具体如下表所示:   注:   (1)假设所有业态在预售阶段全部售罄;   (2)假设预计毛利率为15%;   (3)为便于理解,上述假设不考虑土增税先预缴后清算对企业所得税的影响,开发完本项目后没有后续项目再开发,不考虑土增清算事项的企业所得税退税等问题。假设土增税预缴税款等于清算税款;   (4)为便于计算及理解,假设城建税及附加、期间费用仅发生在产生销售收入(预售)年度。实际上是假设上述扣除项提前扣除。如上述扣除项部分分摊到结转年度扣除,将进一步扩大2022年亏损,增加所得税损失。   三、所得税损失形成原因及对策   从上表可见,造成上述税收损失原因有两方面:一是运营计划将公寓及其车位安排在最后销售,其销售收入35亿对应36.5亿的土地及开发成本形成了1.5亿元亏损,而项目后续没有应纳税所得额弥补这一亏损,造成所得税损失;二是公寓及其车位在预售阶段按15%预计毛利率计算当年度应纳税所得额,由于公寓及其车位本身亏损,其竣工年度无法产生足够的应纳税所得额抵减前期预计毛利额,造成所得税损失。   要避免上述企业所得税损失,笔者认为:   一是及早做好预防。在编制项目运营计划过程中,全面分析所得税的影响,如经过全面分析原拟定的运营计划会造成所得税重大损失(增值税、土地增值税亦然),应检视是否对该计划作出调整;   二是充分利用已形成的亏损。如果问题已经形成无法改变,例如案例中项目已进入公寓及其车位开发运营阶段,那么可考虑日后继续以项目公司为主体,持续开发其他项目。那么,公寓及车位形成的亏损将在日后其他开发项目中得到弥补,避免所得税的损失;   三是综合考虑其他方案。例如本案例可考虑在公寓及其车位的建设阶段,将其地块或在建工程按市场公允价格进行剥离,以提前在住宅及其车位结转年度确认公寓及其车位的亏损,使盈亏相抵,可避免、减少所得税损失。但是,采取这一方案要综合分析相关税收政策、税务定价,以及是否符合本企业的运营目标等问题。   注:   (1)预售时取得预售收入,房地产企业需按预计毛利额预缴企业所得税。   (2)竣工交付后房地产企业需结转收入及成本。   3.项目利润总额   根据各业态销售收入及成本计算一期住宅及其车位、二期公寓及其车位计算项目利润总额如下:   二、不同测算方式下的企业所得税税负   1.静态方式下企业所得税测算   若不按运营计划区分纳税年度,按静态方式测算,则应纳企业所得税=项目利润总额21亿×企业所得税税率25%=5.3亿(小数点后保留一位,四舍五入)。   2.动态方式下企业所得税测算   若结合运营计划区分纳税年度,按动态方式测算,则应纳企业所得税=1.4亿+5.1亿+0.4亿+0=6.9亿。企业所得税负担比原静态方式测算增加1.6亿(6.9亿-5.3亿=1.6亿元)。具体如下表所示:   注:   (1)假设所有业态在预售阶段全部售罄;   (2)假设预计毛利率为15%;   (3)为便于理解,上述假设不考虑土增税先预缴后清算对企业所得税的影响,开发完本项目后没有后续项目再开发,不考虑土增清算事项的企业所得税退税等问题。假设土增税预缴税款等于清算税款;   (4)为便于计算及理解,假设城建税及附加、期间费用仅发生在产生销售收入(预售)年度。实际上是假设上述扣除项提前扣除。如上述扣除项部分分摊到结转年度扣除,将进一步扩大2022年亏损,增加所得税损失。   三、所得税损失形成原因及对策   从上表可见,造成上述税收损失原因有两方面:一是运营计划将公寓及其车位安排在最后销售,其销售收入35亿对应36.5亿的土地及开发成本形成了1.5亿元亏损,而项目后续没有应纳税所得额弥补这一亏损,造成所得税损失;二是公寓及其车位在预售阶段按15%预计毛利率计算当年度应纳税所得额,由于公寓及其车位本身亏损,其竣工年度无法产生足够的应纳税所得额抵减前期预计毛利额,造成所得税损失。   要避免上述企业所得税损失,笔者认为:   一是及早做好预防。在编制项目运营计划过程中,全面分析所得税的影响,如经过全面分析原拟定的运营计划会造成所得税重大损失(增值税、土地增值税亦然),应检视是否对该计划作出调整;   二是充分利用已形成的亏损。如果问题已经形成无法改变,例如案例中项目已进入公寓及其车位开发运营阶段,那么可考虑日后继续以项目公司为主体,持续开发其他项目。那么,公寓及车位形成的亏损将在日后其他开发项目中得到弥补,避免所得税的损失;   三是综合考虑其他方案。例如本案例可考虑在公寓及其车位的建设阶段,将其地块或在建工程按市场公允价格进行剥离,以提前在住宅及其车位结转年度确认公寓及其车位的亏损,使盈亏相抵,可避免、减少所得税损失。但是,采取这一方案要综合分析相关税收政策、税务定价,以及是否符合本企业的运营目标等问题。

天富怎么注册_股权转让还能做税收筹划吗

天富怎么注册_股权转让还能做税收筹划吗
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  目录   一、传统股权转让的税收筹划   二、税收洼地整顿对股权转让税筹的影响   三、股权转让还能通过税收优惠地载体做税收筹划吗   四、股权转让税筹的调整方向   五、企业所得税的节税思路   六、股权转让的税筹原则   笔者按:   2021年7月12日,国家税务总局发布督查公告,决定于7月19日至28日,国税总局对天津、河北、内蒙古、江苏、安徽、江西、山东、河南、湖南、广西、海南、重庆、贵州、甘肃、大连、宁波、厦门、青海等省(区、市)税务局开展实地督查。   此次工作督查中,税收洼地的相关业务引起了督查小组的特别关注,其中税收优惠地载体(个人独资企业、合伙企业)所涉自然人投资人的个人所得税核定征收政策适用问题首当其冲。受此影响,通过税收优惠地载体操作股权转让所得的税筹操作基本宣告终结。   股权转让的税筹还能不能操作,具体又能如何操作,以下笔者就该问题进行详细分析。   一、传统股权转让的税收筹划   在自然人转让股权的税筹方面,税收优惠地载体一直都被广泛运用,传统股权转让的税收筹划操作模式及流程主要如下:(1)自然人在税收优惠地设立合伙企业;(2)自然人将其持有的项目公司股权平价或低价转让给其设立的合伙企业名下(假设项目公司名下无土地、房产或其他重要资产),第一次股权转让完成后合伙企业持有项目公司股权;(3)合伙企业将其持有的项目公司股权溢价转让给受让方,第二次股权转让完成后受让方持有项目公司股权。合伙企业取得股权转让所得后自然人投资人的个人所得税按核定征收处理,其中合伙企业及其个人投资者取得股权转让收入后最终缴纳税费为5%-10%,由此可大幅降低自然人直接转让项目公司股权时的税负(直接转股是20%的个人所得税率)。   从税筹逻辑来看,上述传统股权转让的税收筹划过程中,合伙企业将其股权转让所得纳入生产经营所得后,个人投资者再比照个体工商户的生产经营所得进行个人所得税的核定征收,合伙企业及其自然人投资人就所取得的股权转让所得最终缴纳的全部税费仅为5%-10%,相比个人直接转股20%的税率节省了一半以上的税费。   需注意的是,合伙企业的合伙人是个人投资者的情况下,合伙企业对外转让其持有的项目公司股权时,对个人投资者应比照“个体工商户的生产经营所得适用5%~35%的五级超额累进税率”,还是按“财产转让所得适用20%的税率”,全国各地其实存在很大的差异。关于地区性差异的产生原因,笔者认为主要是当前合伙企业个人投资者的所得税在法规政策的规定方面相对模糊,且大多以国税总局规范性文件为主,效力层次相对较低,由此导致地方政府拥有较大的自由裁量权。简单来说,在现行立法背景下,合伙企业取得股权转让所得后个人投资者适用不同的税率征收个人所得税并不存在违法的问题,也正因如此个人投资者的税务筹划才有如此多的操作空间。   附:政策说明及示例   二、税收洼地整顿对股权转让税筹的影响   此轮税收洼地的整顿中,政策层面最严厉的是明确禁止一般纳税人(具体针对的是由自然人设立的个人独资企业或合伙企业)的自然人投资者享受个人所得税的核定征收政策,也即必须按查账征收处理。   回到上文提到的传统个人转让股权时的税筹操作上,根据此次整顿和督查的要求,当合伙企业的股权转让所得(或合伙企业的生产经营所得)金额较大时(比如超过500万),合伙企业就其取得的所得按一般纳税人查账征收处理,也即股权转让所得不得就自然人投资人的个人所得税享受核定征收的税收优惠。按最新政策,查账征收处理所需缴纳的综合税费则提高到了约合38%(暂不考虑扣减股权原值影响),比个人直接转让股权的20%的个人所得税税率还高了将近一倍。   三、股权转让还能通过税收优惠地载体做税收筹划吗   近一个月以来,很多地产、金融同行问到我们今后的股权转让该如何进行税收筹划的问题。坦白地说,税收洼地的政策整顿其实在一定程度上已斩断了个人直接转让股权的税筹路径,目前全行业更关注的是有限公司取得股权转让所得时如何开展税务规划的问题。   有不少人提出,自然人可以先设立一家有限公司,然后由该有限公司持有项目公司的股权,该有限公司转让项目公司股权并取得股权转让所得后,通过非关联方在税收优惠地设立N个小规模纳税人的方式解决项目公司需取得的成本或费用以冲抵企业所得税,并由这些小规模纳税人的自然人投资人享受个人所得税的核定征收政策最终拉低综合税费的缴纳。   除此之外,市面上也有一些人想继续打擦边球,就合伙企业(一般纳税人)的股权转让所得纳入生产经营所得后,在税收洼地的配合下由自然人投资人适用核定征收政策,操作完后马上注销。以上思路看似取巧,实则与税收法规明显相悖。负责任地说,以上这些简单粗暴的想法属于典型的偷逃税的逻辑,税务风险巨大且迟早得吞下恶果。早在2021年3月24日,中共中央办公厅、国务院办公厅就印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》,该《意见》立足于解决当前税收征管和税收工作中存在的深层次问题,拟加强重点领域风险防控和监管,对逃避税问题多发的行业、地区和人群,根据税收风险适当提高“双随机、一公开”抽查比例;对隐瞒收入、虚列成本、转移利润以及利用“税收洼地”、“阴阳合同”和关联交易等逃避税行为,加强预防性制度建设,加大依法防控和监督检查力度。因此,对于上述想借助税收洼地打擦边球而快速注册快速注销而逃避税的行为,我们务必严正看待。   但需特别注意的是,国内部分地方政府为招商引资对特定行业实行的地方财政奖励政策,其在政策有效期内仍然可以适用于股权转让交易。政策奖励力度也由各地政府根据企业纳税金额决定,往往大同小异,原则上财政奖励比例不超过地方留存部分的80%,不乏部分地区比例可以高达90%及以上,也即项目股权转让通过在税收优惠地设立载体享受个人所得税财政奖励政策以最终拉低综合税费可根据实际交易情况提前规划与布局。   四、股权转让税筹的调整方向   就目前的实务情况而言,我们注意到很多地产、金融同行都把股权转让的税筹调整到了有限公司取得股权转让所得的税筹思路上。具体来说,一家有限公司持有项目公司的股权,该有限公司转让项目公司股权并取得转让所得,在税筹层面主要有如下几个思路:   1.如果转让方手上有账面存在较多亏损的有限公司,则由该存在亏损的有限公司持有项目公司股权后再溢价转让股权会最为理想,也即股权转让所得可以做亏损弥补。   2.有限公司层面如因项目公司的股权转让需解决相关的问题,比如清租、人员补偿、土地历史遗留问题的处理、其他拆迁、赔偿等相关问题,如涉及到委托第三方办理相关事项或业务的,则这些交易对手可直接在税收优惠地设立小规模纳税人并享受个人所得税核定征收政策,这种方式对城市更新项目转让中解决拆迁、赔偿、清租、关系协调、台底费的处理等特别有效,有限公司支付的上述成本、费用也能顺利实现税前扣除。   3.有限公司取得股权转让收入后,亦可通过认购公募基金的形式实现税筹,一方面是公募基金的投资可享受分红免税政策,另一方面是基金赎回时的投资亏损可冲抵企业所得税。   五、企业所得税的节税思路   最近一段时间,很多创投行业的朋友问到单纯股权转让(公司无股权成本以及其他成本、费用)的情况下如何化解企业所得税的问题,就目前行业的实际情况而言,关注度最高的是通过公募基金做节税方案设计,具体操作方式说明如下:   1.节税说明:通过购买公募基金后分红,达到在不实际亏损情况下可抵减企业所得税而节税的目标,该节税策略特别适合用于化解房地产/创投企业股权转让引起的大额企业所得税的缴纳问题。   2.筹划原理:国家为支持公募基金行业发展,培育机构投资者,拓宽社会投资渠道,于2002年出台了支持公募基金发展的税收政策,其中《关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》(财税[2002]128号)中即有“对投资者(包括个人和机构投资者)从基金分配中取得的收入不征收个人所得税和企业所得税”的相关规定。此外,《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)第2.2条也明确规定:对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。   3.操作要点:根据公募基金的产品特征,由公司购买分红比率较高的公募基金,持有至分红后赎回(一般为半年内),利用国家税收法规对基金分红的免税政策达到减少所得税的目标。   4.操作举例:某企业筹划前税前利润1亿元,应缴纳企业所得税2500万元,进行税收筹划后,假设购买后期可分红的公募基金两次,每次额度1亿元,每次分红比例25%,则该企业可抵减的应税额为5000万元,实际缴税5000*25%=1250万元,节税比例50%。当然,如果该企业用更高额度购买相应可分红的公募基金,则节税比例相应会更高。   六、股权转让的税筹原则   总的来说,股权转让的税筹必须合法合规。以我们的地产前融业务为例,在项目的退出阶段,当我们直接将项目公司股权转回给开发商时,因项目公司实施开发建设后净资产较高,因此我们退出时的股转肯定会存在溢价,因此退出税费需纳入放款的综合成本一并计算,并尽量准确。当然,最终还是羊毛出在羊身上的操作(也即由开发商买单),只是在前期成本谈判中我们需要提前有充分的预估。除此之外,如前融方面存在眀股实债等其他安排,则我们投资架构中一般都是通过嵌套SPV进行处理,退出时直接将上层SPV的股权转回给开发商,以此避开高额的退出税费问题。另外,如前融业务的收益较高,则我们一般都会通过公募基金的投资尽量减轻企业所得税的负担。   更多股权转让税收筹划技巧的交流和探讨欢迎联系西政资本的投后管理团队。   二、税收洼地整顿对股权转让税筹的影响   此轮税收洼地的整顿中,政策层面最严厉的是明确禁止一般纳税人(具体针对的是由自然人设立的个人独资企业或合伙企业)的自然人投资者享受个人所得税的核定征收政策,也即必须按查账征收处理。   回到上文提到的传统个人转让股权时的税筹操作上,根据此次整顿和督查的要求,当合伙企业的股权转让所得(或合伙企业的生产经营所得)金额较大时(比如超过500万),合伙企业就其取得的所得按一般纳税人查账征收处理,也即股权转让所得不得就自然人投资人的个人所得税享受核定征收的税收优惠。按最新政策,查账征收处理所需缴纳的综合税费则提高到了约合38%(暂不考虑扣减股权原值影响),比个人直接转让股权的20%的个人所得税税率还高了将近一倍。   三、股权转让还能通过税收优惠地载体做税收筹划吗   近一个月以来,很多地产、金融同行问到我们今后的股权转让该如何进行税收筹划的问题。坦白地说,税收洼地的政策整顿其实在一定程度上已斩断了个人直接转让股权的税筹路径,目前全行业更关注的是有限公司取得股权转让所得时如何开展税务规划的问题。   有不少人提出,自然人可以先设立一家有限公司,然后由该有限公司持有项目公司的股权,该有限公司转让项目公司股权并取得股权转让所得后,通过非关联方在税收优惠地设立N个小规模纳税人的方式解决项目公司需取得的成本或费用以冲抵企业所得税,并由这些小规模纳税人的自然人投资人享受个人所得税的核定征收政策最终拉低综合税费的缴纳。   除此之外,市面上也有一些人想继续打擦边球,就合伙企业(一般纳税人)的股权转让所得纳入生产经营所得后,在税收洼地的配合下由自然人投资人适用核定征收政策,操作完后马上注销。以上思路看似取巧,实则与税收法规明显相悖。负责任地说,以上这些简单粗暴的想法属于典型的偷逃税的逻辑,税务风险巨大且迟早得吞下恶果。早在2021年3月24日,中共中央办公厅、国务院办公厅就印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》,该《意见》立足于解决当前税收征管和税收工作中存在的深层次问题,拟加强重点领域风险防控和监管,对逃避税问题多发的行业、地区和人群,根据税收风险适当提高“双随机、一公开”抽查比例;对隐瞒收入、虚列成本、转移利润以及利用“税收洼地”、“阴阳合同”和关联交易等逃避税行为,加强预防性制度建设,加大依法防控和监督检查力度。因此,对于上述想借助税收洼地打擦边球而快速注册快速注销而逃避税的行为,我们务必严正看待。   但需特别注意的是,国内部分地方政府为招商引资对特定行业实行的地方财政奖励政策,其在政策有效期内仍然可以适用于股权转让交易。政策奖励力度也由各地政府根据企业纳税金额决定,往往大同小异,原则上财政奖励比例不超过地方留存部分的80%,不乏部分地区比例可以高达90%及以上,也即项目股权转让通过在税收优惠地设立载体享受个人所得税财政奖励政策以最终拉低综合税费可根据实际交易情况提前规划与布局。   四、股权转让税筹的调整方向   就目前的实务情况而言,我们注意到很多地产、金融同行都把股权转让的税筹调整到了有限公司取得股权转让所得的税筹思路上。具体来说,一家有限公司持有项目公司的股权,该有限公司转让项目公司股权并取得转让所得,在税筹层面主要有如下几个思路:   1.如果转让方手上有账面存在较多亏损的有限公司,则由该存在亏损的有限公司持有项目公司股权后再溢价转让股权会最为理想,也即股权转让所得可以做亏损弥补。   2.有限公司层面如因项目公司的股权转让需解决相关的问题,比如清租、人员补偿、土地历史遗留问题的处理、其他拆迁、赔偿等相关问题,如涉及到委托第三方办理相关事项或业务的,则这些交易对手可直接在税收优惠地设立小规模纳税人并享受个人所得税核定征收政策,这种方式对城市更新项目转让中解决拆迁、赔偿、清租、关系协调、台底费的处理等特别有效,有限公司支付的上述成本、费用也能顺利实现税前扣除。   3.有限公司取得股权转让收入后,亦可通过认购公募基金的形式实现税筹,一方面是公募基金的投资可享受分红免税政策,另一方面是基金赎回时的投资亏损可冲抵企业所得税。   五、企业所得税的节税思路   最近一段时间,很多创投行业的朋友问到单纯股权转让(公司无股权成本以及其他成本、费用)的情况下如何化解企业所得税的问题,就目前行业的实际情况而言,关注度最高的是通过公募基金做节税方案设计,具体操作方式说明如下:   1.节税说明:通过购买公募基金后分红,达到在不实际亏损情况下可抵减企业所得税而节税的目标,该节税策略特别适合用于化解房地产/创投企业股权转让引起的大额企业所得税的缴纳问题。   2.筹划原理:国家为支持公募基金行业发展,培育机构投资者,拓宽社会投资渠道,于2002年出台了支持公募基金发展的税收政策,其中《关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》(财税[2002]128号)中即有“对投资者(包括个人和机构投资者)从基金分配中取得的收入不征收个人所得税和企业所得税”的相关规定。此外,《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)第2.2条也明确规定:对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。   3.操作要点:根据公募基金的产品特征,由公司购买分红比率较高的公募基金,持有至分红后赎回(一般为半年内),利用国家税收法规对基金分红的免税政策达到减少所得税的目标。   4.操作举例:某企业筹划前税前利润1亿元,应缴纳企业所得税2500万元,进行税收筹划后,假设购买后期可分红的公募基金两次,每次额度1亿元,每次分红比例25%,则该企业可抵减的应税额为5000万元,实际缴税5000*25%=1250万元,节税比例50%。当然,如果该企业用更高额度购买相应可分红的公募基金,则节税比例相应会更高。   六、股权转让的税筹原则   总的来说,股权转让的税筹必须合法合规。以我们的地产前融业务为例,在项目的退出阶段,当我们直接将项目公司股权转回给开发商时,因项目公司实施开发建设后净资产较高,因此我们退出时的股转肯定会存在溢价,因此退出税费需纳入放款的综合成本一并计算,并尽量准确。当然,最终还是羊毛出在羊身上的操作(也即由开发商买单),只是在前期成本谈判中我们需要提前有充分的预估。除此之外,如前融方面存在眀股实债等其他安排,则我们投资架构中一般都是通过嵌套SPV进行处理,退出时直接将上层SPV的股权转回给开发商,以此避开高额的退出税费问题。另外,如前融业务的收益较高,则我们一般都会通过公募基金的投资尽量减轻企业所得税的负担。   更多股权转让税收筹划技巧的交流和探讨欢迎联系西政资本的投后管理团队。

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